TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 25/00469

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Adresse 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/00469 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QWR

Minute : 25/901

Madame [D] [J]
Représentant : Me Catherine FAVAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1806
Monsieur [S] [C]
Représentant : Me Catherine FAVAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1806

C/

Madame [K] [T]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me FAVAT

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
Mme [T]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [D] [J], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Catherine FAVAT, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [S] [C], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Catherine FAVAT, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [K] [T], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2018, Monsieur et Madame [B] [C] ont donné à bail à Madame [K] [T] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 550 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 40 euros, pour une durée de trois ans, à effet au 1er août 2018.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, Monsieur [S] [C] et Madame [D] [J], venant aux droits de Monsieur et Madame [B] [C], ont fait signifier à Madame [K] [T] un congé pour vendre le logement à effet au 31 juillet 2024 à minuit.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, Madame [D] [J] et Monsieur [S] [C] ONT fait assigner Madame [K] [T] aux fins de :
• les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,
• valider le congé pour vendre délivré le 19 janvier 2024,
• ordonner l’expulsion de Madame [K] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux qu’elle occupe sis [Adresse 4], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, commençant à courir dans un délai d’un mois après la signification du jugement à intervenir,
• condamner Madame [K] [T] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et provisions sur charges à compter du 1er août 2024, jusqu’à libération des lieux et la restitution des clés,
• condamner Madame [K] [T] au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
• condamner Madame [K] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris, le coût de la signification du congé et les éventuels frais d’expulsion .

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l'audience du 07 avril 2025.

Madame [D] [J] et Monsieur [S] [C], représentés, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement qui reprennent les termes de leur acte introductif d’instance, à l’exception de la demande au titre de l’indemnité d'occupation qu’ils abandonnent, et de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’ils actualisent à la somme de 3000 euros.

Madame [D] [J] et Monsieur [S] [C] soutiennent au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le congé pour vendre à effet au 31 juillet 2024 à minuit délivré à Madame [K] [T] est régulier, que la locataire s’est maintenue dans les lieux après cette date, et qu’ils sont donc fondés à solliciter la validation du congé et l'expulsion de la locataire sous astreinte.
En réponse aux moyens tirés de la nullité du congé soulevés par la défenderesse, ils soulignent que Madame [K] [T] qui invoque une erreur concernant son prénom sur l’acte, a été en mesure de récupérer le pli contenant le congé pour vendre à l’étude du commissaire de justice, et ne justifie d’aucun grief. Ils précisent par ailleurs que si une procédure contradictoire a été engagée par le maire de la commune du [Localité 8] en juin 2022, elle n’a été suivie d’aucun arrêté de traitement de l’insalubrité de sorte qu’en application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, la suspension du droit pour le bailleur de délivrer un congé à un locataire a été levée à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la réception du courrier du maire de la commune du [Localité 8], soit en novembre 2022, et que le congé délivré le 19 janvier 2024, postérieurement au délai de 6 mois, est régulier.
Ils indiquent par ailleurs avoir effectué les travaux et aménagements demandés par le maire du [Localité 8], et soulignent que ces travaux ont été exécutés avec retard en raison du refus de la locataire de permettre aux entreprises d’intervenir à son domicile. Ils ajoutent que les travaux de peinture et lessivage des murs dégradés par l’humidité et la présence de moisissures n’ont pu être effectués car Madame [K] [T] a soutenu qu’elle ne pouvait débarrasser le logement dans le délai prévu pour l’intervention des entreprises.
Ils soutiennent que c’est à la suite de la délivrance du congé pour vendre, que la locataire a de nouveau sollicité l’intervention des services de la délégation de [Localité 9] de l’Agence Régionale de Santé d’[Localité 7] qui ont effectué une visite en mars 2024, à la suite de laquelle un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité a été pris le 26 août 2024, arrêté qu’ils ont contesté dans le cadre d’un recours gracieux puis d’un recours contentieux.
Madame [K] [T] comparaît et soulève la nullité du congé pour vendre en faisant valoir que l’acte comporte une erreur sur son prénom puisqu’il y est mentionné le prénom « [L] » au lieu de celui de « [K] » et que logement fait l’objet d’un arrêté préfectoral de traitement d’insalubrité pris le 26 août 2024.

Elle déclare que lorsqu’elle est entrée dans les lieux, il y avait de la moisissure sur les murs et la présence d’une forte humidité. Elle soutient qu’elle n’a jamais refusé la réalisation des travaux par le bailleur. Elle ajoute qu’elle souhaite partir du logement au plus vite car elle est asthmatique et ne sollicite aucun délai pour quitter les lieux. Elle précise avoir déposé un dossier DALO et avoir effectué des recherches pour se reloger.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :
Sur l’exception de nullité :
Selon l’article 114 du code de procédure civile, « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

Sur le moyen tiré de l’erreur sur le prénom de la locataire, « [L] » au lieu de « [K] », dans l’acte de signification du courrier contenant le congé pour vendre, il convient de relever que Madame [K] [T] n’a nullement été empêchée de retirer ce courrier à l’étude du commissaire de justice comme il en est justifié par le récépissé de retrait de l’acte à l’étude de Maître [U], commissaire de justice, signé par Madame [K] [T] le 22 avril 2024, étant précisé que le courrier de congé pour vendre est bien libellé au nom de Madame [K] [T].
Madame [K] [T] ne justifie d’aucun grief au titre de cette irrégularité. Ce moyen ne peut qu’être rejeté.
Sur le moyen tiré de la suspension de la délivrance d’un congé dans le cadre de la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité. Il convient de relever que l’arrêté préfectoral de traitement d’insalubrité dont Madame [K] [T] se prévaut, a été pris le 26 août 2024, soit après la délivrance le 19 janvier 2024 du congé pour vendre, dans le cadre de la mise en œuvre par la locataire d’une seconde procédure d’insalubrité.
Concernant la première procédure d’insalubrité engagée par la locataire, il est justifié qu’à la suite d’une visite de l’inspecteur de salubrité de la mairie du [Localité 8] le 09 novembre 2021, le logement a été soupçonné d’insalubrité, et que par courrier du maire du [Localité 8] du 18 novembre 2021, les bailleurs ont été mis en demeure d’exécuter des travaux et aménagements pour y remédier. Il n’est pas discuté qu’une procédure contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité a été engagée le 17 juin 2022 par le Préfet de [Localité 9]. Toutefois, aucun arrêté de traitement de l’insalubrité n’a été pris dans le délai de six mois après la réception du courrier du 17 juin 2022. Dès lors, la suspension du droit de faire délivrer un congé au locataire à compter de l’engagement de la procédure contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité du 17 juin 2022, a été levée en décembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 15 précité. C’est donc valablement que Monsieur [S] [C] et Madame [D] [J] ont pu délivrer congé à leur locataire le 19 janvier 2024, soit postérieurement à la période légale de suspension.
Ce moyen de nullité sera également rejeté.

Sur la demande de validité du congé pour vendre :

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L.521-1 et L.521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
En l'espèce, le bail consenti à Madame [K] [T] pour une durée de trois ans, prenant effet au 1er août 2018, a été tacitement reconduit le 1er août 2021, pour prendre fin le 31 juillet 2024.
Le congé pour vente a été délivré à la locataire par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, pour le 31 juillet 2024, soit en respectant le délai de préavis de six mois.

L'acte mentionne le motif du congé, contient une offre de vente et reproduit les termes de l'article 15 de la loi précitée, ainsi qu'une notice.

Dès lors, d'une part, le congé a été délivré dans les formes et délais requis. D’autre part, il n'a fait l'objet d'aucune contestation et l'offre de vente n'a pas été acceptée par la locataire.

En conséquence, le congé sera validé, avec effet au 31 juillet 2024 à minuit.

Le bail se trouve donc résilié par l'effet du congé et la locataire est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er août 2024.

Sur la demande d'expulsion :

Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité, à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation des lieux loués.

En l’espèce, Madame [K] [T] n’a pas restitué le logement le 1er août 2024, ainsi que cela ressort notamment de signification de l’assignation et des observations des parties à l’audience. Elle est donc occupante sans droit ni titre, à compter de cette date.

Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Madame [K] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [K] [T] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [T] aux dépens de l'instance qui ne comprendront pas le coût de la signification du congé pour vendre. Il n'y a pas lieu d’inclure les frais d'exécution forcée, qui ne sont qu'éventuels et ne constituent pas une créance certaine, liquide et exigible et dont la charge est déterminée au cas par cas, au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l'article L11-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [D] [J] et Monsieur [S] [C] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [K] [T] à payer à Madame [D] [J] et Monsieur [S] [C] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS