TJ 75056, 28 juill. 2025, RG 25/00583

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Xavier LABERGERE-MENOZZI

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître [Localité 6] BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00583 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6Z5J

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT
rendu le 28 juillet 2025

DEMANDERESSE
L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Marie BOUTIERE-ARNAUD du Cabinet SKDB Associés AARPI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire L0168

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [K]
demeurant [Adresse 2]
réprésenté par Maître Xavier LABERGERE-MENOZZI de AARPI DLM-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A546 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2024-0
32125 du 08 janvier 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 juillet 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 28 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00583 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6Z5J

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 22/06/2022 à effet au 22/06/2022, la SA d'[Adresse 4] a donné à bail à M. [K] [C] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 3], pour un loyer de 713,83 euros et 80 euros de provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

La commission de surendettement de [Localité 7] a décidé le 11/05/2023 d’un rétablissement personnel sans liquidation, portant notamment sur une dette de loyer envers le bailleur de 1582.60 euros .

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [K] [C] le 9/ 08/ 2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 6809,79 euros en principal, portant sur les loyers postérieurs à la décision de la commission de surendettement et tenant compte de l’effacement précité.

Par acte de commissaire de justice du 19/12/ 2024, la SA d'HLM L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS a fait assigner M. [K] [C] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [K] [C] pour manquement à ses obligations contractuelles
- voir ordonner l’expulsion de M. [K] [C] ainsi que tous occupants de son/leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision
- voir dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution

- voir condamner M. [K] [C] au paiement :

-d’une somme de 8469.57 euros au titre de l’arriéré au mois d’octobre 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la décision
-d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail , indexé selon les dispositions contractuelles, tout mois commencé étant dû , à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, et de l’ensemble des accès
-d’une somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.
-voir dire n' y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit
Décision du 28 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00583 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6Z5J

L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 7] le 20/12/ 2024.

A l'audience du 20/05/2025, le bailleur réduit sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 6125,05 euros, au 14/05/2025, avril 2025 inclus, maintient ses autres demandes.

Il soutient que l’exception de nullité du commandement de payer doit être rejetée, aucune difficulté dans la signification pendant le mois d’août de ce commandement ne pouvant être retenue.

Il précise qu’ il s’oppose à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, quel que soit le montant de l’échéance d’un euro par mois ou 40 euros par mois, eu égard au montant de la dette .

M. [K] [C] a été représenté. Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :

- A titre principal :
-voir prononcer la nullité du commandement de payer du 09/08/2024

A titre subsidiaire :-voir octroyer les plus larges délais de paiement à M. [K] [C] pour s’acquitter de la dette et suspendre les effets de la clause résolutoire
- voir débouter la demanderesse du surplus de ses demandes

A titre plus subsidiaire :-voir débouter la demanderesse de sa demande de résiliation judiciaire

A titre infiniment subsidiaire :Voir octroyer des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux à M. [K] [C] En tout état de cause :Voir écarter l’exécution provisoire de droit
Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 14/03/2025, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 13/08/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 7] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire :

Le commandement de payer délivré le 9/08/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 22/06/2022 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans. Il a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.
Lors de la délivrance du commandement de payer le 09/08/2024, il était donc soumis à la loi en vigueur de sa conclusion. Le délai au commandement était bien de deux mois.

M. [K] [C] soutient que le commandement de payer est nul , car signifié en période de congés, si bien qu’il est signifié de mauvaise foi , ce qui ne lui permet pas de mobiliser des moyens pour apurer sa dette .
La SA d’[Adresse 5] soutient que cette exception doit être rejetée, car non recevable .

En application de l’article 114 du code de procédure civile la nullité pour vice de forme d’un acte de procédure est prononcée si elle fait grief , sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public .
Il n’est pas soutenu qu’un vice de forme soit la cause de nullité .
En application de l’article 117 du code de procédure civile une irrégularité de fond peut entacher un acte de procédure , pour défaut de capacité, défaut de pouvoir d’une partie figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice , ou défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une personne en justice .
Aucune de ces causes n’est invoquée pour faire valoir une nullité de ce commandement de payer.
Par conséquent l’exception de nullité doit être rejetée, alors que la délivrance de mauvaise foi d’un commandement de payer doit conduire à constater qu’il ne peut produire effet , sans nullité de l’acte.

M. [K] [C] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 09/10/ 2024 à minuit soit à compter du 10/10/ 2024.

Il sera noté que les dispositions de l’article 24 VI de la loi du 06/07/89 ne sont pas applicables, dans la mesure où le loyer courant n’avait pas été repris depuis le 11/05/2023 de manière régulière.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de février 2025, et des paiements partiels ont été faits les mois antérieurs.

M. [K] [C] dispose de revenus de retraite de 1360 euros et d’une APL de 289 euros outre allocations de 144 euros. Ses charges sont estimées à 981 euros de loyer et charges, assurance outre, depuis la décision de la cour d'Appel de Paris du 30/04/2025 qui a réduit la pension alimentaire due pour ses enfants à 70 euros par enfant , des charges autres de 481 euros environ .
En l’état ses charges sont donc de 1462 euros et ses ressources de 1793 euros.
Il veut entamer des demandes de mutuelle moins onéreuse, et déposer une demande de FSL maintien .

Le budget est très limité, la charge de loyer pour ce logement étant élevée pour être de près de 54% de ses revenus ; néanmoins, une possibilité de FSL existe du moment que le loyer est priorisé , et une baisse des frais de mutuelle est envisagée.

Il sera ainsi accordé des délais de paiement sur 8 mois avec mensualités de 40 euros , afin que M. [K] [C] puisse apprécier selon les aides possibles de type FSL et le budget nouveau s’il est en mesure de faire face à ses charges pour l’avenir , alors qu’il n’a pas précisé s’il entendait solliciter un logement social moins onéreux, qui serait plus compatible avec ses revenus.

Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [K] [C], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux, mais sans atreinte aucune circonstance ne le justifiant en l’état.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [K] [C], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [K] [C] reste devoir une somme de 6125,05 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 14/05/2025, avril 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] [C] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 9/08/2024 .

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 40 euros selon modalités au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner M. [K] [C] au paiement de celle-ci.

Sur l’exécution provisoire :

Il n’y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, aucune circonstance ne le justifiant alors que la nature de l’affaire et les délais accordés sont compatibles avec celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [K] [C] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter la SA d'[Adresse 4] de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS