TJ 13055, 22 mai 2025, RG 25/01644

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :
Le 1er août 2025
à Me LEGOUT Cécile
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EXPEDITION :
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N° RG 25/01644 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6GFB

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [I]
né le 28 Juillet 1941 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [C]
né le 06 Mai 1972 à [Localité 6] (SYRIE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 25 mars 2023, à effet le 1er avril 2023, Monsieur [T] [I] a donné à bail à Monsieur [U] [C] un appartement à usage d’habitation assorti d’une cave (lot 425) situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 800 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [I] a fait signifier à Monsieur [U] [C] par exploit de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 3.918 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, Monsieur [T] [I] a fait assigner Monsieur [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 22 mai 2025, aux fins de voir :
Déclarer les demandes de Monsieur [T] [I] recevables et bien fondées,Par conséquent,
Constater que par le jeu de la clause résolutoire le bail d’habitation conclue entre Monsieur [T] [I] d’une part et Monsieur [U] [C] d’autre part, portant sur des locaux sis [Adresse 2], est résilié depuis le 13 novembre 2024 et que depuis cette date Monsieur [U] [C] occupe sans droit ni titre lesdits locaux,Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [C] ainsi que de tous occupants de son chef de l’appartement situé dans l’immeuble sis [Adresse 2] avec, au besoin, le concours de la force publique et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration du délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au juge de désigner aux frais, risques et périls des locataires,Condamner par provision Monsieur [U] [C] à payer à Monsieur [T] [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 1.028 euros par mois, ce à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,Condamner par provision Monsieur [U] [C] à payer à Monsieur [T] [I] un montant de 9860,16 euros au titre de loyers et/ou indemnités d’occupation et charges impayés, comptes arrêtés au 3 mars 2025 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 septembre 2024,Condamner le requis à verser à Monsieur [T] [I] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,Condamner le requis aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 11 septembre 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2025, Monsieur [T] [I], représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisant sa créance à la somme de 11.916,16 euros, selon décompte en date du 22 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.
Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [C] ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Monsieur [T] [I] justifie de la propriété du bien objet de la présente procédure par l’attestation de vente reçue par Maître [X] [P], notaire à [Localité 8], le 27 février 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 mars 2025, soit plus de deux mois avant la première audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 12 septembre 2024.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 25 mars 2023 contient une clause résolutoire (article XI) stipulant un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 septembre 2024, pour la somme en principal de 3.918 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 novembre 2024.

Monsieur [U] [C] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [U] [C] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [U] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1.028 euros à compter du 12 novembre 2024 et de condamner Monsieur [U] [C] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [C] reste devoir la somme de 11.916,16 euros, à la date du 22 mai 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus.

Monsieur [U] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [U] [C] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 11.916,16 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.918 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [I] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS