TJ 13055, 22 mai 2025, RG 25/02031

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :
Le 1er août 2025
à Me FOURRIER-MOALLIC
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EXPEDITION :
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N° RG 25/02031 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6ISG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 7] VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE LA SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [H]
né le 11 Novembre 1963, demeurant [Adresse 6]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 avril 1998 avec prise d’effet au 1er avril 1998 la société d’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS a consenti à Monsieur [P] [H] un bail d'habitation conventionné portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1.561,61 francs, outre 749 francs de provisions sur charges, 23,12 francs au titre de la porte renforcée et 39,04 francs de droit de bail.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la SA [Adresse 3], venant aux droits de la société d’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 novembre 2024 à Monsieur [P] [H] pour la somme principale de 1.633,82 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 1er avril 2025, dénoncé le 2 avril 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [P] [H] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 22 mai 2025, aux fins de voir :
Juger recevable la demande de la société UNICIL du fait de la notification préalable de plus de six semaines de l’assignation à M. le Préfet des Bouches-du-Rhône ;Déclarer recevable la demande de la société UNICIL du fait de la saisine préalable de la CCAPEX des Bouches du Rhône depuis plus de deux mois ;Constater que par l’effet du commandement en date du 29 novembre 2024, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement sis [Adresse 5] est acquise et que Monsieur [P] [H] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date ;Ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est avec le concours de la force publique, de Monsieur [P] [H], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 4] ;Condamner Monsieur [P] [H] à payer à la société UNICIL la somme de 1.467,89 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 12 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir ;Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle globale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci ;Juger que l’indemnité d’occupation mensuelle globale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ;Condamner Monsieur [P] [H] à payer à la société UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2025, la SA [Adresse 3] demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette à 2.177,35 euros au 30 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.
Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que cité à étude, Monsieur [P] [H] n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 1er avril 2025 a été dénoncée le 2 avril 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit dans les délais requis par la loi.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La SA [Adresse 3] doit conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 2 décembre 2024.

Par conséquent, la SA [Adresse 3] est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
 
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit, à l’article IX des conditions générales, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 29 novembre 2024, pour un arriéré locatif de 1.633,82 euros.

Les sommes visées au commandement, que Monsieur [P] [H] ne conteste pas, faute de comparaître ou d’être représenté à l’audience, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat du bail à effet au 29 janvier 2025.
 

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé au 30 avril 2025 que Monsieur [P] [H] reste débiteur de la somme de 1.860,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite de la somme de 2.177,35 euros des frais de procédure d’un montant total de 316,52 euros (141,38 + 175,14) qui sont à inclure au poste des dépens.

Absent des débats, Monsieur [P] [H] n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [P] [H] à payer à la SA HLM UNICIL, la somme de 1.860,83 euros à titre provisionnel au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [P] [H] sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer à la date de la résiliation du bail.

Le décompte produit indique que ce montant, charges comprises, s’élève à la somme de 511,44 euros qui sera due à compter du 30 janvier 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la SA [Adresse 3] à ce titre sera rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [P] [H], absent des débats, ne demande pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. La demande de la SA HLM UNICIL à ce titre sera rejetée.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [P] [H] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporta les entiers dépens de l'instance de référé.

L’équité justifie d’allouer au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [P] [H] sera condamné.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS