TJ 13055, 22 mai 2025, RG 25/01448

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :
Le 1er août 2025
à Me GHEZ Jérémie
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 1er août 2025
à Mme [J] [X]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/01448 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6ETV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [G] [T] épouse [I]
née le 03 Septembre 1941 à ALGERIE, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [J]
née le 18 Janvier 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 15 octobre 2012, prenant effet à compter du 24 octobre 2012, Madame [G] [I] née [T], représentée par son mandataire AHORA IMMOBILIER, a consenti à Monsieur et Madame [W] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].
Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 860 euros, outre 130 euros au titre des provisions pour charges.

Par avenant du 17 décembre 2019, Madame [U] [J] est devenue seule titulaire du bail de location relatif au bien à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Alléguant des impayés de loyers et charges, Madame [G] [I] a fait signifier à Madame [U] [J] le 16 décembre 2024 un commandement de payer pour la somme principale de 4.464,66 euros visant la clause résolutoire et une sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement.

La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 17 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 6 mars 2025, dénoncé le 10 mars 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [G] [I] née [T] a fait assigner Madame [U] [J] en référé devant le juge des contentieux et de la protection à l’audience du 22 mai 2025, aux fins de :
Condamner par provision Madame [U] [J] à payer la somme de 6.655,34 euros à titre de provision, selon décompte arrêté au 11 février 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux,Constater, au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation,En conséquence,
Ordonner l’expulsion de Madame [U] [J] ainsi que tous occupants de son chef, des lieux loués sis [Adresse 6], si besoin avec le concours de la force publique,Refuser d’accorder tout délai de grâce à la partie requise,Condamner par provision Madame [U] [J] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement complet,Condamner Madame [U] [J] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [U] [J] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2025, Madame [G] [I] née [T], représentée par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 7.965,36 euros, décompte arrêté au 12 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.
Elle précise qu’il y a eu une reprise des paiements et s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [U] [J], comparante en personne, ne conteste pas la dette.
Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
Elle indique être divorcée, avoir 3 enfants à charge de 19, 17 et 14 ans et percevoir des prestations sociales à hauteur de 1.480 euros par mois.
Elle explique avoir déposé une demande de logement depuis 2021 demeurée sans réponse.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I . Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 6 mars 2025 a été dénoncée le 10 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant l’audience du 22 mai 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 17 décembre 2024.

Par conséquent Madame [G] [I] née [T] est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Vu l’article 2 du code civil,
 
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
 
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit, à l’article X des conditions générales, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [U] [J] le 16 décembre 2024, pour un arriéré locatif de 4.464,66 euros.

Les sommes visées au commandement, que Madame [U] [J] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 16 février 2025.

 
Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 12 mai 2025 que Madame [U] [J] reste devoir la somme de 7.965,36 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus.

Outre le décompte locatif produit, Madame [U] [J] ne conteste pas devoir cette somme.
 
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [U] [J] à payer à Madame [G] [I] née [T] cette somme de 7.965,36 euros à titre provisionnel au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus.
 

Sur les délais de paiement
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par la bailleresse.
 
Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Madame [U] [J] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 221,26 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
 
Il convient d'attirer l'attention de Madame [U] [J] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire
 
Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Madame [U] [J], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si elle se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
· la clause résolutoire reprendra son plein effet,
· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé,
· Madame [U] [J] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 1.145,34 euros.
L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de Madame [G] [I] née [T] à ce titre sera rejetée.
· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
 

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Madame [U] [J] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.

L’équité justifie d’allouer à la bailleresse la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [U] [J] sera condamnée.
 

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.
 

PAR CES MOTIFS