TJ 62160, 25 juill. 2025, RG 25/00089

Tribunal Judiciaire
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N° RG 25/00089 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CZQ

JUGEMENT

DU : 25 Juillet 2025

E.P.I.C. PAS DE [Localité 8] HABITAT

C/

[V] [F]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

Jugement rendu le 25 Juillet 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. PAS DE [Localité 8] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Mme [O] [H], gestionnaire contentieux, dûment munie d'un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [F],
demeurant [Adresse 5]

non comparant

DÉBATS : 15 Mai 2025

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00089 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CZQ et plaidée à l'audience publique du 15 Mai 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 25 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 août 1986, l’OPAC du Pas-de-[Localité 8] aujourd’hui dénommé l’E.P.I.C. Pas de [Localité 8] Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [V] [F] et Mme [J] [F] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu.

Mme [J] [F] est décédée le 12 février 1999. Par avenant en date du 7 avril 1999, M. [V] [F] est devenu l’unique titulaire du bail susvisé.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [V] [F] un commandement de payer la somme principale de 750,90 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [V] [F] le 28 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 janvier 2025, la société Pas de [Localité 8] Habitat a ensuite assigné M. [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ; dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion du défendeur de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner le défendeur au paiement de la somme en principal de 1483,03 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 30 décembre 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ; fixer et condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 30 décembre 2024, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

À l'audience du 15 mai 2025, l’E.P.I.C. Pas de [Localité 8] Habitat sollicite le maintien des demandes contenues dans l’assignation et actualise la demande principale en paiement à la somme de 1041,43 euros, arrêtée au 14 mai 2025.

Elle sollicite en sus l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pour le locataire.

Elle indique qu’un dossier de FSL maintien est en cours.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’E.P.I.C. Pas de [Localité 8] Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 août 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 750,90 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 octobre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la bailleresse sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation du bail pour le locataire. Dès lors, et à la lumière des éléments recueillis lors de la réalisation du diagnostic social et financier, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation seront accordés au locataire, suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par M. [F], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, en cas de résiliation du bail, M. [F] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 496,78 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er du code civil, dans sa version alors applicable, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version alors applicable, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’E.P.I.C. Pas de [Localité 8] Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 14 mai 2025, M. [V] [F] lui devait la somme de 1041,43 euros, échéance de mai non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de défaut d’assurance qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (5,64 euros).

M. [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 1035,79 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2025, date de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique du défendeur, l’E.P.I.C. Pas de [Localité 8] Habitat sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,