TJ 62160, 25 juill. 2025, RG 25/00273

Tribunal Judiciaire
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[Localité 6]
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Minute :

N° RG 25/00273 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DN7

JUGEMENT

DU : 25 Juillet 2025

S.A. URBAVILEO

C/

[U] [I]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

Jugement rendu le 25 Juillet 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [T] [B], gestionnaire contentieux, dûment munie d'un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [U] [I]
demeurant [Adresse 3]

comparante

DÉBATS : 15 Mai 2025

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00273 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DN7 et plaidée à l'audience publique du 15 Mai 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 25 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2017, la société Habitat du Littoral aujourd’hui Urbavileo a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [I] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 313,21 euros et d’une provision pour charges de 77,50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 461,71 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [F] [I] le 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 janvier 2025, la société anonyme Urbavileo a assigné Mme [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;
ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;
être autorisée à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;
condamner la défenderesse au paiement :
de la somme de 913,64 euros en principal suivant décompte en date du 1er janvier 2025 outre les loyers et charges dus jusqu'au jour du prononcé de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l'article 1231-7 du code civil ;d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer du jour du prononcé de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l'article 1231-7 du code civil ;de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l'article 1231-7 du code civil ;de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l'article 1231-7 du code civil ;de tous les frais et dépens de l'instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l'assignation conformément à l'article 696 du code de procédure civile ;
ne pas écarter l'exécution provisoire de droit.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 15 mai 2025, la société anonyme Urbavileo maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 mai 2025, s'élève désormais à 1425,74 euros. La société anonyme Urbavileo s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation à la locataire.

Elle indique que seul le loyer résiduel est réglé et que la locataire a fait l’objet d’une précédente procédure d’expulsion en 2023.

Mme [F] [I] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation et s’engage à régler son loyer. Elle indique avoir effectué des paiements régulièrement et qu’elle envisage de déposer un dossier de surendettement. Elle précise également qu’elle souhaite intégrer un appartement thérapeutique.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme Urbavileo justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location comprend une clause résolutoire pour défaut de paiement de trois mois de loyer en principal prenant effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié le 14 novembre 2024 à la locataire pour un montant de 461,71 euros et le montant de trois mois de loyer résiduel s’élevait à cette date à la somme de 389,94 euros.

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 461,71 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2025.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire a repris au jour de l’audience le paiement du loyer résiduel et apparaît en mesure d’apurer sa dette dans un délai raisonnable.

Il sera, en conséquence, accordé à Mme [I] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire selon les modalités prévues au sein du dispositif.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par Mme [I], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, en cas de résiliation du bail, Mme [I] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 425,64 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme Urbavileo verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 12 mai 2025, Mme [I] lui devait la somme de 1425,74 euros, échéance de mai non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de rejet de prélèvement et de pénalité assurance pour compte qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant.

Mme [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 1418,91 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 461,71 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [I] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique de la défenderesse, la société anonyme Urbavileo sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,