TJ 30189, 28 juill. 2025, RG 25/00558

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 6]
[Localité 1]

Minute N°

N° RG 25/00558 - N° Portalis DBX2-W-B7J-K6GG

Société SA SEMIGA. RCS [Localité 11] N° B 650 200 405.

C/

[P] [G]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Société SA SEMIGA. RCS [Localité 11] N° B 650 200 405.
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 1]
représentée par Me Mireille BRUN, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE :

Mme [P] [G]
[Adresse 4]
[Adresse 9] [Adresse 10]
[Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND,Vice-Présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

En présence de [T] [E], auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 16 Juin 2025
Date des Débats : 16 juin 2025
Date du Délibéré : 28 juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Juillet 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seing privé en date du 07 mars 2024, LA SA SEMIGA a donné en location à usage unique d'habitation à Madame [P] [G] un logement situé [Adresse 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel actuellement fixé à la somme de 970,05 euros charges incluses.

Des loyers demeuraient impayés et le 25 novembre 2024, LA SA SEMIGA faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 2 856,63 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 mars 2025, LA SA SEMIGA a assigné Madame [P] [G] par devant le Tribunal de céans, pour l'audience du 16 juin 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du 25 janvier 2025,En conséquence :
ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,CONDAMNER Madame [P] [G] au paiement à titre provisionnel :
o De la somme principale de 3 808,84 euros arrêtée au 25 janvier 2025 en deniers ou quittance valable représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour les sommes y étant mentionnées et de l'assignation pour le surplus,
o D'une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail, à compter de janvier 2025 et jusqu'à parfaite libération des lieux,
o De la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

A l'audience du 16 juin 2025, la SA SEMIGA, comparant par ministère d'avocat, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5 290,71 euros (échéance de mai 2025 incluse). Elle a précisé que la locataire a réglé la somme de 710,21 euros le 12 juin 2025 mais s'est opposée à tout octroi de délais de paiement en raison de l'importance de l'arriéré locatif enregistré à la date des débats.

Madame [G], comparante, a sollicité l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant être en mesure de s'acquitter du paiement de la somme de 150 euros par mois en sus du loyer courant.
Elle précise avoir été confrontée à des difficultés financières en raison d'un arrêt maladie de près d'une année mais percevoir désormais des allocations de la CAF et des prestations de France Travail respectivement de 1 100 euros par mois depuis mai 2025 et de 1 444 euros lui permettant à la fois de régler les loyers courants mais aussi de verser une somme supplémentaire mensuelle afin d'apurer sa dette locative.
Elle ajoute avoir formé une demande afin de bénéficier d'un logement social plus adapté à sa situation et moins coûteux.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
" Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, LA SA SEMIGA justifie avoir signalé la situation d'impayé à la CCAPEX du GARD par courrier du 13 novembre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, une copie de l'assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 05 mars 2025 pour l'audience du 16 juin 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de [G] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 25 novembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 06 janvier 2025; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [P] [G] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l'article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d'aucune contestation sérieuse.

LA SA SEMIGA produit un décompte arrêté à la date des débats faisant état d'une dette locative de 5 290,71 euros (échéance de mai 2025 incluse).

La SA SEMIGA précise que la locataire aurait payé la somme de 710,21 euros, le 12 juin 2025, laquelle n'est pas mentionnée dans le décompte. La dette locative n'est pas contestée de sorte que Madame [P] [G] sera condamnée à payer par provision à LA SA SEMIGA la somme de 5 290,71 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 juin 2025 (échéance de mai 2025 incluse) en deniers ou quittance valable avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour les sommes y étant mentionnées, à compter de l'assignation pour les sommes dues postérieurement au commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

Le paragraphe VII de ce même article précise :
" VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l'espèce, il résulte des éléments du débats rappelés dans l'exposé du litige confirmés par le rapport de diagnostic social et financier versé aux débats que Madame [G] a rencontré des difficultés financières en raison d'un arrêt maladie prolongé suivi d'un licenciement et qu'elle élève seule ses enfants. Elle est néanmoins titulaire d'un CDI et perçoit des allocations d'un montant significatif.
En dépit d'une situation financière et personnelle difficile, Madame [G] manifeste cependant des efforts importants afin d'apurer sa situation.

Par conséquent, il convient d'accorder à la locataire des délais de paiement tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser son maintien dans les lieux et celui de ses enfants.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d'une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d'une seule échéance.

Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l'article 1240 du Code Civil, l'occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l'occupant d'une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [G] sera condamnée à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er juin 2025 et jusqu'à son départ effectif des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l'article 700 du Code de procédure civile " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. "

Madame [P] [G] sera condamnée à payer la somme de 400 euros à LA SA SEMIGA au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. "

Madame [P] [G] qui succombe, supportera les entiers dépens de l'instance.

PAR CES MOTIFS :