TJ 30189, 28 juill. 2025, RG 25/00325

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 6]
[Localité 2]

Minute N°

N° RG 25/00325 - N° Portalis DBX2-W-B7J-K5IL

S.A. PROMOLOGIS . RCS N° 690 802 053.

C/

[S] [Z] épouse [U]

Le

Exécutoire délivré à :

Maître [K] [M]

Maître Aline JOLIVET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 JUILLET 2025

DEMANDERESSE:

S.A. PROMOLOGIS . RCS N° 690 802 053.
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 3]
représentée par Maître Karine GARDIER de la SCP TRIAS VERINE VIDAL GARDIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE:

Mme [S] [Z] épouse [U]
[Adresse 4]
[Adresse 12]
[Localité 2]
représentée par Maître Aline JOLIVET, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-30189-2025-2344 du 07/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 9])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND,Vice-Présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

En présence de Roberta BORRIONE, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 07 Avril 2025
Date des Débats : 16 juin 2025
Date du Délibéré : 28 juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Juillet 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2020, LA SA PROMOLOGIS a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [S] [Z] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 11] moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 366,31 euros outre la somme de 95,97 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 16 novembre 2024, LA SA PROMOLOGIS faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 1 858,91 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, LA SA PROMOLOGIS a assigné Madame [S] [Z] par devant le Tribunal de céans, pour une première audience fixée au 07 avril 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du jugement,En conséquence :
ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,CONDAMNER Madame [S] [Z] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 1 788,26 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, D’une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail, à compter de l’assignation et jusqu’à parfaite libération des lieux, De la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, De la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l'instance.
A l’audience de renvoi qui s’est tenue le 16 juin 2025, la SA PROMOLOGIS comparant par ministère d’avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes en actualisant le montant de la dette locative, hors frais de procédure, à la somme de 2 968,93 euros à la date du 11 juin 2025, sollicitant la condamnation de la défenderesse au paiement de cette somme en deniers et quittances. La SA PROMOLOGIS ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de Madame [Z] sollicitant néanmoins qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants oui de l’arriéré, la clause de résolution de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que la bail étant résilié, Madame [Z] sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues et pourra être expulsée, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et qu’elle devra payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail jusqu’à la date de résiliation effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles. La SA PROMOLOGIS a maintenu sa demande en paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens et voir débouter Madame [Z] de ses demandes, fins et conclusions.

Madame [S] [Z], comparant par ministère d’avocat, a reconnu avoir rencontré des difficultés financières et avoir cessé de régler les échéances correspondant à son loyer à compter du mois d’octobre 2023, la CARSAT ayant notamment pris beaucoup de retard pour lui verser les rentes auxquelles elle a droit, leur versement ayant été régularisé quelques semaines avant l’audience et Madame [Z] affirmant avoir repris le paiement du loyer courant.
Elle sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement (36 mois) et le rejet des demandes en paiement formées à son encontre au titre des dommages et intérêts, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.
S’agissant de la somme sollicitée au titre de la dette locative, après purge des frais de procédure non justifiés, elle souligne avoir procédé au versement de la somme de 500 euros le 14 juin 2025 dont elle demande la prise en compte.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l'espèce, LA SA PROMOLOGIS justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 07 novembre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 21 janvier 2025 pour l’audience du 07 avril 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Madame [S] [Z] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 06 novembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 06 janvier 2025 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [S] [Z] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

LA SA PROMOLOGIS produit un décompte, expurgé de frais de procédure, faisant état d’une dette locative de 2 968,93 euros arrêté au 11 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse).

Cette somme n’est pas contestée, excepté le paiement de la somme de 500 euros que Madame [Z] dit avoir effectué le 14 juin 2025 soit entre la date du décompte et la date de l’audience. Par conséquent, il convient de condamner Madame [S] [Z] à payer par provision à LA SA PROMOLOGIS, en deniers ou quittance valable, la somme de 2 968,93 euros au titre de la dette locative (échéance de mai 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :
« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [S] [Z] a repris le règlement du loyer courant et manifeste de sérieux efforts pour apurer l’arriéré locatif.
Par ailleurs, la demanderesse ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement avec clause de déchéance du terme en cas de nouvel impayé.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser son maintien dans les lieux.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par la locataire d’une seule échéance.
Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [S] [Z] sera condamnée à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, LA SA PROMOLOGIS ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l'article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [S] [Z] sera condamnée à payer la somme de 500 euros à LA SA PROMOLOGIS au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Madame [S] [Z] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS :