TJ 93008, 12 juin 2025, RG 24/10498

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10498 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2GSZ

Minute : 25/00643

S.A. HLM TOIT ET JOIE
Représentant : Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE WUILQUE TAQUIL BARANIAK DEWINNE, avocats au barreau de Seine-Saint-Denis, vestiaire : PB 173

C/

Madame [D] [I]
Monsieur [T] [Z]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE WUILQUE TAQUIL BARANIAK DEWINNE

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [T] [Z]
Madame [D] [I]

Le

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Juin 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM TOIT ET JOIE
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée à l’audience du 03 février 2025 par Me Marianne DEWINNE DE LA SCP BOSQUE WUILQUE TAQUIL BARANIAK DEWINNE, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, vestiaire : PB 173

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [D] [I]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]
non comparante

Monsieur [T] [Z]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]
comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 15 janvier 2020, la SA TOIT ET JOIE a donné à bail à Madame [D] [I] et Monsieur [T] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, la SA TOIT ET JOIE a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.028,02 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, la SA TOIT ET JOIE a fait assigner Madame [D] [I] et Monsieur [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [T] [Z] à lui verser la somme de 1.700 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens
L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025.

A cette date, la SA TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à hauteur de 1.660,24 euros. Elle s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [T] [Z] comparaît en personne. Il reconnaît le montant de la dette et sollicite son maintien dans les lieux ainsi que des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois. Il indique avoir effectué des paiements récents.

Madame [D] [I], citée à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

La SA TOIT ET JOIE est autorisée à faire parvenir au tribunal en cours de délibéré un décompte actualisé.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 17 mars 2025. Par simple mention au dossier, le tribunal ordonne la réouverture des débats pour production d’un décompte actualisé. L’affaire a été rappelée à l’audience du 29 avril 2025, les parties ont été dispensées de comparution compte-tenu de leur comparution antérieure et de la réception du décompte actualisé demandé, et la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 novembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SA TOIT ET JOIE est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 9 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.028,02 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 10 septembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 1.800,93 euros au 7 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse (dernier versement au crédit : 1.145 euros le 31 janvier 2025).

Les locataires seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 5 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs ont indiqué spontanément à l’audience leur volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Il ressort en outre du décompte actualisé produit que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant.

Ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative suivant 9 mensualités de 200 euros, et une 10e mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Madame [D] [I] et Monsieur [T] [Z], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SA TOIT ET JOIE a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [D] [I] et Monsieur [T] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS