TJ 93008, 19 mai 2025, RG 25/00767

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00767 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RWB

Minute : 25/00551

Société CDC HABITAT
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Madame [F] [D]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :

Me Gaëlle LE DEUN

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [F] [D]

Le

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 19 Mai 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, adjointe faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [F] [D]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 8]
non comparante ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 mars 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [F] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 8] [Localité 8].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 26 août 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 1.643,33 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Condamner Madame [F] [D] à lui verser la somme de 2.105,28 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner Madame [F] [D] à lui verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner le défendeur à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2025.

A cette date, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a donné son accord pour que des délais de paiement soient accordées d’office à la locataire. Elle a également demandé à ce que la suspension des effets de la clause résolutoire soit ordonnée au profit de la locataire malgré son absence.

Madame [F] [D], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 décembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 23 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2024.

En conséquence, l’action introduite par la société CDC HABITAT SOCIAL est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 26 août 2024, pour la somme en principal de 1.643,33 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 28 octobre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 493,89 euros au 26 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse (dernier versement au crédit : 1.100 euros le 1er mars 2025).

La locataire sera condamnée à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois d’avril 2025, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la société CDC HABITAT SOCIAL démontre que Madame [F] [D] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, la dette locative a diminué de sorte que la société CDC HABITAT SOCIAL sollicite le maintien dans les lieux de la locataire par la suspension des effets de la clause résolutoire.
Au regard de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Il est important de préciser que faute pour Madame [F] [D] de respecter les modalités de paiement accordées supra ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les autres demandes

Madame [F] [D], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La société CDC HABITAT SOCIAL a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [F] [D] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS