TJ 92050, 6 août 2025, RG 20/05358

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
06 Août 2025

N° R.G. : N° RG 20/05358 - N° Portalis DB3R-W-B7E-V4AQ

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Société NET DISTRIBUTION, [K] [S]

C/

S.C.I. BRIARD

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Société NET DISTRIBUTION
115, boulevard Voltaire
92600 ASNIÈRES-SUR-SEINE

représentée par Me Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : .E1129

Monsieur [K] [S]
24 rue de la Marche
95100 ARGENTEUIL

représenté par Me Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : .E1129

DEFENDERESSE

S.C.I. BRIARD
148 avenue de Wagram
75017 PARIS

représentée par Me Barthélemy LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0386

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Février 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge,

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 06 août 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 10 décembre 2009, la SCI BRIARD a donné à bail commercial à la société NET DISTRIBUTION, pour une durée de neuf ans à compter du 15 décembre 2009, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis 115, boulevard Voltaire à ASNIERES-SUR-SEINE (92600), correspondant aux lots n°1 et 11 de l’état descriptif de division, afin qu'elle y exploite une activité de restauration, bar à pâtes et traiteur, moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé à la somme de 14.400 euros en principal, payable mensuellement et d'avance.

La société NET DISTRIBUTION n’ayant pas réglé la totalité des loyers et accessoires dus en vertu du bail, la SCI BRIARD lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 6.738,26 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail, le 30 novembre 2017.

Par jugement en date du 06 septembre 2018, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de NANTERRE, saisi le 29 décembre 2017 d’une demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet ledit commandement, a déclaré irrecevables les demandes formées par la société NET DISTRIBUTION, d’une part, et M. [B] [H], intervenant volontaire ès qualités de caution, d’autre part, et condamné la demanderesse aux dépens de l’instance.

Reprochant à la société NET DISTRIBUTION sa carence persistante dans le règlement des sommes dues à l'échéance contractuelle, la SCI BRIARD a fait délivrer un nouveau commandement à la société NET DISTRIBUTION le 23 juin 2020, tendant à obtenir le paiement de la somme de 24.494,26 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier du 15 juillet 2020, la SCI BRIARD a par ailleurs fait délivrer un commandement d’avoir à respecter les clauses du bail à la société NET DISTRIBUTION, tendant à la remise en état des lieux suite aux dégradations constatées en façades suivant procès-verbal en date du 17 décembre 2019, visant la clause résolutoire insérée au bail.

C’est dans ce contexte que la société NET DISTRIBUTION a fait assigner la SCI BRIARD devant ce tribunal le 23 juillet 2020 aux fins essentiellement de voir déclarer nul et de nul effet le commandement signifié le 23 juin 2020, à titre subsidiaire, se voir accorder des délais pour s'acquitter des sommes qui pourraient être mises à sa charge et, en tout état de cause, se voir allouer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 20/05358.

En cours de procédure, faisant grief à la société NET DISTRIBUTION d’avoir modifié la façade de l’immeuble sans autorisation, entraînant des dégradations, et d’avoir cessé d’exploiter les lieux loués en contravention des stipulations du bail, la SCI BRIARD l’a fait assigner, ainsi que M. [K] [S] ès qualités de caution, devant ce tribunal par actes en date du 25 mars 2022, aux fins notamment de voir :

- ordonner la jonction de la nouvelle procédure avec l’instance initiale,
- ordonner la remise en état de la façade de l’immeuble modifiée par le preneur sans autorisation, dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- ordonner l’expulsion de la société NET DISTRIBUTION ou de tout occupant de son chef des lieux loués,
- autoriser la SCI BRIARD à conserver le dépôt de garantie,
- condamner solidairement la société NET DISTRIBUTION et M. [K] [S] au paiement de la somme de 33.682,28 euros an titre de l’arriéré locatif.

Cette seconde instance, enrôlée sous le RG : 22/03064, a été jointe à la première, sous le numéro de laquelle elle s’est poursuivie, par ordonnance du juge de la mise en état en date du 16 septembre 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 février 2023, la société NET DISTRIBUTION et M. [S] demandent au tribunal, de :

JUGER la société NET DISTRIBUTION et Monsieur [K] [S], recevables et bien fondés en la présente opposition au commandement visant la clause résolutoire du 23 juin 2020 et en l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER la SCI BRIARD de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société NET DISTRIBUTION et de Monsieur [K] [S],

Y faisant droit,

A TITRE PRINCIPAL

JUGER qu'il résulte des éléments produits que le commandement visant la clause résolutoire du 23 juin 2020 a été délivrée de mauvaise foi par le Bailleur, la SCI BRIARD,

JUGER que les charges visées par le commandement visant la clause résolutoire du 23 juin 2020 n’ont pas fait l’objet d’une quelconque justification, si ce n’est que d’éléments justificatifs postérieurs à janvier 2021 communiqués dans le cadre de la présente action judiciaire,

JUGER que certaines des charges visées par le commandement visant la clause résolutoire du 23 juin 2020 sont des charges irrécupérables par la SCI BRIARD, en application de l’article R 145-35 du code de commerce,

JUGER que le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 juin 2020 n’est pas suffisamment clair et vise des sommes non imputables au locataire, pour permettre à la SARL NET DISTRIBUTION de saisir la pleine mesure de ce qui lui est demandé et se conformer aux stipulations du bail,

En conséquence,

DECLARER le commandement visant la clause résolutoire délivrée par la SCI BRIARD à la Société NET DISTRIBUTION en date du 23 juin 2020 est nul et de nul effet,

CONDAMNER la SCI BRIARD à payer la somme de 19.247 euros [somme à parfaire] à la SARL NET DISTRIBUTION, au titre du remboursement des charges non récupérables payées indument ou au titre du remboursement des charges injustifiées par la SCI BRIARD, au titre des années 2013 à 2021,

ORDONNER la compensation entre les créances connexes,

JUGER que la société NET DISTRIBUTION a parfaitement respecté les clauses et conditions du bail commercial du 10 décembre 2019,

A TITRE RECONVENTIONNEL

DECLARER non exigibles les loyers correspondants aux périodes de fermetures administratives imposées par la crise sanitaire et des loyers correspondants aux périodes d’impossibilité d’exploitation du local loué, du fait des dégâts des eaux importants subis,

EXONERER la société NET DISTRIBUTION du montant du loyer pendant les périodes objets des fermetures administratives dont elle a fait l’objet et les périodes de dégâts des eaux empêchant l’exploitation du local loué d’un montant total de 24.405,12 euros,

CONDAMNER la SCI BRIARD de payer la somme de 24.405,12 euros, au titre de la restitution des loyers payés par la société NET DISTRIBUTION, au titre de périodes ou l’exploitation du local était devenue impossible,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire, le tribunal entre en voie de condamnation à l’encontre de la société NET DISTRIBUTION

CONSTATER les tensions de trésorerie auxquelles s’est heurtée la société NET DISTRIBUTION, et les perspectives de croissance dont elle dispose,

REJETER toute demande en paiement au titre de la clause pénale contractuelle,

En conséquence,
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,

ACCORDER à la société NET DISTRIBUTION des délais de paiement les plus larges pour solder sa dette locative à raison de 24 mensualités égales,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

METTRE HORS DE CAUSE Monsieur [K] [S], du fait de l’expiration de son engagement de caution solidaire du 10 décembre 2019,

JUGER que, dans les circonstances de l'espèce, la SCI BRIARD a commis une faute en faisant délivrer à la société NET DISTRIBUTION le commandement en cause et en l'assortissant de la menace d'une résiliation de plein droit de son bail,

JUGER que cette faute a causé à la société NET DISTRIBUTION un préjudice, et condamner, en conséquence, la SCI BRIARD au paiement d'une somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNER la SCI BRIARD au paiement de la somme de 5.000€ au profit de la société NET DISTRIBUTION, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 03 avril 2023, la SCI BRIARD demande au tribunal, de :

CONSTATER que le Contrat de bail commercial du 10 décembre 2009 n’a jamais fait l’objet d’un renouvellement et a été tacitement prolongé depuis le 10 décembre 2018,

DIRE que la loi Pinel du 14 juin 2014 ne s’applique pas au bail commercial du 10 décembre 2009 tacitement prolongé,

CONSTATER que les charges visées dans le commandement du 23 juin 2020 sont récupérables et justifiées par le Bailleur,

CONSTATER la violation par la société NET DISTRIBUTION des articles 7 et 17 du Bail du 10 décembre 2009 du fait du non-paiement des charges et de travaux non autorisés,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI BRIARD :

ORDONNER la remise en état ab initio de la façade de l’immeuble au 115, boulevard Voltaire, 92600, Asnières-sur-Seine, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter d’une semaine après la signification du présent jugement,

REJETER la demande de nullité du commandement du 23 juin 2020,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire conformément à l’article L145-41 du Code de commerce et à l’article 12 du Bail commercial du 10 décembre 2009 à compter du 23 juin 2020,

CONDAMNER la société NET DISTRIBUTION à payer à la SCI BRIARD la somme de 38.137,91 euros, outre intérêts de retards tels que prescrits par l’article 7 du bail, à parfaire,

ORDONNER l’expulsion de la société NET DISTRIBUTION du local commercial sis 115, boulevard Voltaire, 92600, Asnières-sur-Seine,

CONDAMNER la société NET DISTRIBUTION à payer à la SCI BRIARD une indemnité d’occupation à compter du 23 juin 2020 correspondant au montant du loyer, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNER la société NET DISTRIBUTION à payer à la SCI BRIARD les charges locatives au titre de son occupation du local commercial compter du 23 juin 2020 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux, et

JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI BRIARD,

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

REJETER les demandes de délai et de suspension de la clause résolutoire formées par la société NET DISTRIBUTION,

Sur les demandes reconventionnelles formulées par la société NET DISTRIBUTION

REJETER la demande de remboursement d’un montant de 24.405,12 euros au titre des loyers payés sur les périodes de fermeture de l’établissement prétendument liée à la Covid-19 et à des dégâts des eaux,

REJETER la demande de remboursement de 19.247 euros formée par la société NET DISTRIBUTION au titre de charges prétendument non récupérables,

Sur l’engagement de M. [S] ès qualités de caution

CONDAMNER Monsieur [K] [S] en qualité de caution de la société NET DISTRIBUTION à payer à la SCI BRIARD la somme de 38.137,91 euros au titre du solde locatif, à parfaire,

CONDAMNER Monsieur [K] [S] en qualité de caution de la société NET DISTRIBUTION à payer à la SCI BRIARD une indemnité d’occupation à compter du 23 juin 2020 correspondant au montant du loyer, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNER la Monsieur [K] [S] en qualité de caution de la société NET DISTRIBUTION à payer à la SCI BRIARD les charges locatives au titre de l’occupation du local commercial compter du 23 juin 2020 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

En tout état de cause

REJETER toutes demandes, fins et prétentions de la société NET DISTRIBUTION et de M. [S],

CONDAMNER solidairement la société M. [S] et la société NET DISTRIBUTION à payer les entiers dépens, et notamment les frais de la présente instance, ainsi que l’ensemble des frais nécessaires à son expulsion,

CONDAMNER solidairement la société M. [S] et la société NET DISTRIBUTION à payer à la SCI BRIARD la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 05 octobre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « juger bien fondés », « juger », « déclarer », « constater » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Les demandes formulées par la société NET DISTRIBUTION et M. [S], relatives à la nullité du commandement de payer signifié le 23 juin 2020 ou à l’absence d’effets de celui-ci, d’une part, et à l’allocation de dommages et intérêts, d’autre part, constituent quant à elles de véritables prétentions sur lesquelles il sera statué, en dépit de l’emploi erroné des termes « déclarer nul et de nul effet » et « juger », en lieu et place respectivement de « prononcer la nullité du commandement et de ses effets » et « condamner ».

De même, il y a lieu d’examiner les demandes formulées par la bailleresse tendant, d’une part, à la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail, celle-ci étant expressément prévue par la loi, d’autre part et à la conservation du dépôt de garantie, qui constitue une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné du terme « juger », en lieu et place de « autoriser ».

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la recevabilité des demandes de la société NET DISTRIBUTION et de M. [S], celle-ci n’étant pas contestée.

Enfin, il sera utilement rappelé que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telles que le bail qui lie les parties, restent soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des obligations résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février2016.

I- Sur la validité du commandement signifié le 23 juin 2020 et de ses effets

La société NET DISTRIBUTION et M. [S] demandent au tribunal de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 23 juin 2020 à la requête de la SCI BRIARD et de ses effets, arguant qu’il est infondé comme portant sur des sommes indues ou non justifiées.

Ils expliquent tout d’abord que le bail signé le 10 décembre 2009 n’était pas soumis aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014. Mais, ils soutiennent que celui-ci a été renouvelé le 15 décembre 2018 de sorte que les dispositions des articles L145-40-2 et R145-35 du code de commerce introduites par la loi Pinel, relatives aux charges récupérables sur le preneur sont désormais applicables. Ils en déduisent que la SCI BRIARD ne pouvait depuis lors facturer à la société NET DISTRIBUTION que les charges prévues par ce dernier texte ce, à proportion de la surface de ses locaux dans la copropriété, soit 50/600èmes représentant selon eux 8,33% des dépenses alors que la bailleresse a toujours facturé 35% de celles-ci et lui répercute des frais de gestion prohibés. Ils estiment aussi que la SCI BRIARD est tenue de communiquer les contrats de prestations de services pour permettre au preneur de vérifier si les charges correspondantes lui sont d’une quelconque utilité. Ils insistent sur le fait que les locaux donnés à bail disposent d’une entrée propre depuis la rue, en sorte que la société NET DISTRIBUTION n’a pas l’utilité des parties communes et que les charges et frais de maintenance des équipements (extincteurs, câble etc.) ou de nettoyage les concernant ne peuvent lui être répercutés.

Pour la période antérieure au renouvellement du bail, ils font grief à la bailleresse de ne pas avoir procédé à la régularisation annuelle des charges et de ne pas avoir communiqué les pièces justifiant du bienfondé des charges facturées avant l’introduction de la présente instance, malgré les réclamations de la société NET DISTRIBUTION. Ils déclarent que les régularisations de charges notifiées le 1er mars 2018, portant sur les exercices 2012 à 2016, étaient tardives et « tombaient sous le coup de la prescription quinquennale ». Ils se prévalent de la jurisprudence (Pourvois n°13-24451, n°13-25607 et n°13-25660) selon laquelle l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement des charges pour affirmer que le preneur est fondé à obtenir le remboursement de la somme de 19.247,52 euros pour la période de 2013 à 2017.

Ils font encore valoir que le commandement contesté, a été délivré au visa des articles 7 et 12 respectivement relatifs au paiement des charges récupérables et à la clause résolutoire tend notamment au paiement d’une somme de 12.360,87 euros au titre d’un « solde du locataire au 31 décembre 2018 » dont l’origine et la consistance ne sont pas explicitées, alors qu’un tel acte doit, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance réclamée pour permettre au preneur de s’en acquitter ou de la contester utilement. Ils précisent que la société NET DISTRIBUTION, qui a toujours réglé les loyers dus mais a cessé d’acquitter les charges appelées en raison de l’absence de communication des justificatifs afférents lui permettant de vérifier leur légitimité, n’a pas été mise en mesure de comprendre ce qui lui était demandé et de se conformer aux stipulations du bail, de sorte que le commandement litigieux est irrégulier. Ils invoquent en outre un manque de clarté et de précision des termes du bail commercial liant les parties concernant les charges locatives récupérables par la bailleresse.

Les demandeurs excipent enfin de la mauvaise foi de la bailleresse dans la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail, dès lors que le commandement tendait en réalité au paiement de la somme de 24.494,26 euros correspondant à des charges injustifiées. Selon eux, la SCI BRIARD s’est montrée défaillante dans l’exécution de ses obligations en refusant de communiquer les justificatifs des charges facturées à la société NET DISTRIBUTION à l’égard de laquelle elle était tenue d’une information complète et loyale, justifiant de plus fort qu’il soit déclaré nul et de nul effet. Ils déclarent que les courriers portant sur les charges des exercices 2017 à 2020 adressés par la SCI BRIARD sont tous postérieurs à 2021.

La SCI BRIARD leur oppose que l’article L145-40-2 du code de commerce issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel n’est pas applicable au bail commercial liant les parties, signé le 10 décembre 2009. Elle conteste le renouvellement prétendu dudit bail à compter du 15 décembre 2018, expliquant qu’en vertu de l’article L145-9 du même code, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, un bail commercial ne prend pas fin à son échéance mais se poursuit par tacite prolongation. Elle ajoute qu’il résulte des dispositions combinées de l’article 21 de ladite loi et de l’article 8 du décret n°2014-1317 en date du 03 novembre 2014, relatif à son application, que l’article L145-40-2, d’une part, et les articles R145-35 à R145-37, d’autre part, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 05 novembre 2014, ce que confirme la jurisprudence constante (Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE RG : 17/10235 et Cour d’appel de GRENOBLE RG :18/01795). Elle en déduit que le bail liant les parties, qui se poursuit depuis le 15 décembre 2018, est donc soumis à l’ancien régime qui permettait au bailleur de facturer au preneur toutes les charges afférentes à l’immeuble dont dépendent les locaux donnés à bail commercial, par une clause insérée dans celui-ci.

Elle soutient qu’elle a pu valablement réclamer à la société NET DISTRIBUTION les charges prévues à l’article 7 du bail et, en l’absence de paiement de celles-ci, lui faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour en obtenir le règlement, le 23 juin 2020. Elle réfute la tardiveté de la régularisation annuelle des charges alléguée. Elle rappelle que son gestionnaire, la société PROGESSIMO, a transmis le 21 mars 2018 les justificatifs des charges afférentes aux exercices 2012 à 2017 en réponse à la demande du preneur, qui sont à nouveau communiqués dans le cadre de la présente instance avec ceux relatifs aux exercices 2018 à 2020. Elle indique avoir également produit le relevé des charges 2021 et le bordereau de taxe foncière 2022, et que le compte de la société NET DISTRIBUTION, qui a persisté à ne pas acquitter les accessoires contractuellement dus, présente un solde débiteur d’un montant de 38.137,91 euros à la date du 23 mars 2023. Elle maintient que le commandement critiqué était donc fondé, et qu’aucune mauvaise foi ne peut être retenue à son encontre dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant sa résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction consistant en l'acquisition des effets de la clause résolutoire étant automatique à l'expiration du délai d'un mois, le juge doit s'assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit ainsi, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance réclamée.

Il n’est toutefois pas requis que les justificatifs de la créance réclamée soient joints au commandement de payer.

Il également constant qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.

Les juges apprécient souverainement si le commandement est suffisamment explicite, s’agissant d’une question de fait (Pourvois n°14-23.923 et n°17-18.873).

Par ailleurs, aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est de principe que le bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire doit respecter dans cette mise en œuvre le devoir de bonne foi, sous peine d'en voir les effets paralysés.

Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.

La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l'invoque. La déloyauté ainsi alléguée s'apprécie au jour où le commandement a été délivré et l’appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le commandement contesté a été signifié le 23 juin 2020 « EN VERTU D’un contrat de bail commercial signé par les parties à ASNIERES SUR SEINE en date du 10 décembre 2009 Et des dispositions de l’article L.145-41 à L145-60 du Code de Commerce » pour obtenir paiement dans le délai d’un mois de la somme de 24.494,26 euros « Résultant des loyers et charges impayés » au titre des locaux donnés à bail à la société NET DISTRIBUTION, dont la désignation est rappelée, et selon décompte PROGESSIMMO portant sur la période du 31 décembre 2018 au 14 juin 2020 reproduit avant l’article 12 du bail relatif à la clause résolutoire et les articles L145-41 et L145-17 du code de commerce.

Pour contester la régularité du commandement qui lui a été délivré, la société NET DISTRIBUTION argue tout d’abord de ce que les parties seraient liées par un bail renouvelé à compter du 15 décembre 2018 soumis aux dispositions légales issues de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application.

L’article L145-9 du code de commerce dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné par acte extra judiciaire au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

L’article L145-10 du même code ajoute qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 20 septembre 2014, précise en son article 21 que ses articles 3, 9 et 11 ainsi que l'article L145-40-2 du code de commerce modifié, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi.

L’article 8 de son décret d'application n°2014-1317 du 03 novembre 2014 précise qu’il est applicable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 05 novembre 2014 concernant la rédaction de l'article R145-35 du code de commerce, selon lequel ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations susmentionnées.

Il est acquis que dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi Pinel, la définition des charges et taxes incombant au locataire relevait de la liberté contractuelle. Les parties pouvaient donc convenir de mettre à la charge du preneur toutes les charges ou taxes, ainsi que les travaux incombant normalement au bailleur par une clause expresse et exempte de toute ambiguïté, les clauses équivoques ou contradictoires s'interprétant contre le bailleur qui est réputé en être le rédacteur et les clauses exorbitantes du droit commun étant d'interprétation stricte.

En l’espèce, la société NET DISTRIBUTION ne communique ni le congé que la bailleresse lui aurait signifié, ni la demande de renouvellement qu’elle aurait fait délivrer à la SCI BRIARD, actes indispensables pour mettre un terme au bail signé le 10 décembre 2009.

Il en résulte, qu’ainsi que le soutient la défenderesse, d’une part, les parties sont demeurées liées par le bail commercial du 10 décembre 2009 visé au commandement, qui s’est poursuivi à l’échéance par tacite prolongation et, d’autre part, que le nouveau régime instauré par la loi Pinel et son décret d’application aux articles L145-40-2 R145-35 à R145-37 du code de commerce, ne concerne pas la cause.

La société NET DISTRIBUTION soutient également qu’elle n’a pas pu comprendre l’étendue de ses obligations à la lecture du commandement aux motifs qu’il visait un arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2018 d’un montant de 12.360,87 euros dont l’origine et la consistance n’étaient pas explicités (1), et que la bailleresse n’ayant pas procédé aux régularisations des charges lui incombant ni fourni les justificatifs des sommes appelées, elle était créancière du remboursement des provisions pour charges acquittées à hauteur de 19.247,52 euros (2).

Le commandement signifié le 23 juin 2020 pour obtenir paiement de la somme de 24.494,26 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte établi par le gestionnaire de la bailleresse pour la période du 31 décembre 2018 au 14 juin 2020 comporte une première ligne mentionnant un « Solde locataire au 31/12/2018 » débiteur d’un montant de 12.360,87 euros.

La bailleresse ne s’explique pas sur l’origine et la consistance de ce solde débiteur. Les extraits du « compte locataire » qu’elle produit aux débats en pièce n°12 (relative à la période du 31 décembre 2018 au 11 août 2020), pièce n°13 (relative à la période du 31 décembre 2019 au 22 novembre 2021) et pièce n°26 (relative à la période du 31 décembre 2020 au 23 mars 2023), ne permettent pas davantage de comprendre à quelle date et à quel titre le solde débiteur litigieux est apparu.

Il y a lieu d’en tirer les conséquences. Aussi, faute pour la SCI BRIARD de satisfaire à la charge de la preuve qui lui incombe en application de l’article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, du bienfondé de la créance qu’elle invoque dans le commandement de payer signifié le 23 juin 2020, celui-ci n’est pas fondé à hauteur de 12.360,87 euros.

Pour le surplus, le décompte inséré au commandement critiqué permet d’identifier clairement les appels de fonds émis mensuellement du 1er janvier 2019 au 1er juin 2020, au débit, des sommes réglées, portées au crédit, aboutissant à un solde caractérisant un arriéré locatif au fur et à mesure des échéances totalement ou partiellement impayées.

Les stipulations du bail signé le 10 décembre 2009 en vigueur prévoient, concernant le paiement des loyers et accessoires :

- que le bail a été consenti moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 14.400 euros hors taxes et hors charges, qui est payable en douze termes égaux, d’avance, le premier jour de chaque mois (article 6), l’article 9 ajoutant que ce loyer sera automatiquement indexé chaque année à la date anniversaire de l’entrée en jouissance « en fonction de la variation en plus ou en moins de l’indice du coût de la construction » ;

- que « outre le loyer ci-dessus stipulé et indexé (…), le Preneur devra supporter intégralement les charges, contributions, assurances, taxes et prestations, de toute nature, telles qu’établies par le gestionnaire au prorata de la surface affectée aux lots loués.
CENT CINQUANTE EUROS (150,00 €) par mois seront versés en même temps que le loyer en provisions sur charges à l’exception, de la taxe foncière, surprime d’assurances ainsi que toutes les taxes qui pourraient être mises en recouvrement et qui seront supportées en sus. Ces provisions viendront en déduction des charges réelles calculées annuellement » (article 7 alinéas 1 et 2) ;

- que le preneur devra notamment payer « tous les impôts, taxes municipales, charges et accessoires généralement supportés par le propriétaire, y compris l’impôt foncier, celui-ci entendant recevoir un loyer net de tous frais et charges. Les charges réparties par le gestionnaire comprenant toutes les dépenses exposées au titre des impôts et taxes, des prestations fournies par la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes ou privatives.
Il est bien entendu que toutes surprimes qui pourraient être réclamées au Bailleur, et ce, consécutivement à l’activité exercée dans les locaux, seront à la charge du Preneur qui s’y oblige (…).
Sont considérées comme parties communes outre les locaux ou espaces verts non affectés privativement à un occupant, l’ensemble des locaux abritant des services à usage commun ou des équipements collectifs.
Les parties de l’immeuble dont la jouissance a été reconnue au Preneur par le bail sont réputées privatives.
A raison de leur répartition, on distingue les charges spéciales et les charges générales.

Charges spéciales
Elles comprennent les dépenses entraînées par le fonctionnement des éléments d’équipement et des services collectifs suivants, faisant l’objet d’une répartition spéciale en raison de l’utilité et des lots particuliers qui en bénéficient dont une liste non exhaustive suit :
1° Charges des sanitaires communs
2° Charges des passages communs
3° Charges de monte-charge et ascenseur

Charges générales
Elles comprennent toutes les autres dépenses dont une liste non exhaustive suit :
1° Les travaux et l’entretien concernant les espaces extérieurs, les murs et la toiture
2° Les fluides divers à l’exception de ceux relatifs au fonctionnement des équipements énumérés dans les charges spéciales
3° Les impôts et taxes qui concernent l’usage des lieux loués : Enlèvement des ordures ménagères, écoulement à l’égout, balayage et toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentation d’impôts pouvant être créés
4° Les impôts fonciers, taxes, frais des propriétés bâties et autres, grevant les lieux loués » (article 23).

Les termes clairs et précis de ces stipulations constituent la loi des parties en application de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable, et s’imposent au tribunal.

La société NET DISTRIBUTION était donc tenue de payer, outre le loyer indexé, une provision pour charges d’un montant de 150 euros, mensuellement et d’avance. Elle devait, de surcroît, rembourser à la bailleresse la régularisation à laquelle celle-ci s'est engagée à procéder annuellement correspondant à sa quote-part des impôts et taxes définis par le bail et des charges de copropriété définitivement approuvées en assemblée générale par les copropriétaires.

Or, l’analyse du décompte inséré dans le commandement délivré le 23 juin 2020 démontre que la société NET DISTRIBUTION n’a pas acquitté la totalité des loyers et accessoires convenus. En effet, ainsi qu’elle le reconnaît, elle s’est abstenue de régler les provisions pour charges mensuelles appelées en même temps que le loyer indexé du 1er janvier 2019 au 1er juin 2020 inclus.

De plus, elle n’a versé aucun loyer aux mois de mars 2019, novembre 2019, avril 2020, mai 2020, ni payé les taxes foncières 2018 et 2019 malgré la transmission des justificatifs afférents.

La bailleresse était ainsi fondée à lui faire délivrer un commandement de payer de ces chefs.

Néanmoins, il doit être tenu compte du différend opposant les parties depuis 2017, au titre des régularisations de charges, pour apprécier si la SCI BRIARD a mis en œuvre la clause résolutoire du bail de bonne foi, lorsqu’elle a fait signifier à la société NET DISTRIBUTION le commandement de payer du 23 juin 2020.

Celle-ci fait valoir à cet égard qu’elle disposait, à la date de la délivrance du commandement litigieux, d’une créance de remboursement de provisions pour charges d’un montant de 19.247,52 euros, fondée sur la tardiveté des régularisations de charges 2013 à 2017 et de la transmission des justificatifs afférents, dont la bailleresse n’a pas tenu compte.

Il est établi et non contesté que la SCI BRIARD a fait signifier à la société NET DISTRIBUTION un commandement de payer la somme de 6.738,26 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail, le 30 novembre 2017, que celle-ci a contesté devant le juge de l’exécution de ce tribunal. Par jugement en date du 06 septembre 2018, le juge de l’exécution a constaté qu’aucune mesure d’exécution n’était contestée et l’a donc déclarée irrecevable en sa demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet ledit commandement.

Les éléments du dossier démontrent, d’une part, que la société NET DISTRIBUTION a suite à la délivrance de ce premier commandement, fait valoir que la bailleresse n’avait pas procédé aux régularisations de charges annuelles prévues par le bail, ni fourni les justificatifs des sommes facturées au titre des accessoires contractuels, d’autre part, que le gestionnaire de la SCI BRIARD lui a transmis les éléments demandés le 1er mars 2018 et, enfin, que le preneur revendique, depuis lors, une créance au titre des charges acquittées indûment.

Ainsi que rappelé plus avant, la bailleresse était tenue, en exécution de l’article 7 alinéa 2 du bail, de procéder à une régularisation annuelle des charges.

Il est acquis que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement de charges et qu'en l'absence de régularisation annuelle des charges dans les conditions contractuellement prévues, le remboursement des provisions versées par la société locataire doit être ordonné (Pourvois n°13-24451 et n°14-13555).

Le bailleur qui a procédé à la régularisation des charges dans le délai convenu, n’est en revanche pas tenu de fournir, en annexe, les justificatifs si le bail ne le prévoit pas. En cas de contestation ou de réclamation du preneur, il est fondé à produire les pièces utiles à établir le bienfondé de la régularisation des charges opérée, y compris en cours de procédure.

En l’espèce, si l’ancien gestionnaire de la bailleresse, la société XPERT IMMO a procédé à la régularisation des charges 2012 par courrier du 24 octobre 2013, aucune régularisation annuelle des charges n’est intervenue par la suite au titre des exercices 2013 à 2017. En effet, la société PROGESSIMMO n’a procédé à la régularisation des charges des exercices 2013 à 2016 que par courriers datés du 1er mars 2018. En annexe à ses envois, sont jointes les redditions de charges opérées par le syndic de la copropriété après approbation des comptes des exercices concernés en assemblées générales l’année suivant la clôture de l’exercice considéré, excluant que le retard dans la régularisation contractuellement prévue trouve son origine dans la gestion de la copropriété. Quant à la régularisation des charges relative à l’année 2017, elle n’est pas communiquée.

Dès lors, la bailleresse n’ayant pas satisfait à son obligation de procéder à la régularisation des charges annuellement, la société NET DISTRIBUTION était fondée à se prévaloir d’une créance de remboursement des provisions pour charges qu’elle a acquittées au titre des exercices 2013 à 2017 à hauteur de 17.402 euros [(217 euros X 6 mois) + (350 euros X 46 mois)], étant précisé que cette somme résulte des tableaux récapitulatifs des règlements encaissés par la bailleresse au titre des provisions pour charges de chacune de ces années, annexés au courrier du 21 mars 2018 (pièce n°3 des demandeurs et 14 de la défenderesse).

Il s’en déduit qu’en délivrant le commandement de payer du 23 juin 2020 sans tirer les conséquences de sa propre carence à opérer les régularisations de charges annuellement au cours des années 2013 à 2017, la SCI BRIAD a mis en œuvre la clause résolutoire du bail de mauvaise foi.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, même s’il est régulier en la forme en ce qu’il reproduit les termes des articles L145-41 et L145-17 du code de commerce ainsi que de la clause résolutoire stipulée au bail du 10 décembre 2009 et avertit clairement la société NET DISTRIBUTION du manquement reproché (partiellement fondé) et du risque encouru, de sorte qu’il n’encourt pas la nullité, le commandement de payer signifié le 23 juin 2020 ne peut produire effet.

II - Sur la demande de condamnation de la SCI BRIARD au paiement de la somme de 19.247 euros au titre du remboursement des charges des exercices 2013 à 2021

Les demandeurs tirent argument de l’absence de régularisation annuelle des charges par la bailleresse, en contravention des termes du bail pour solliciter que la SCI BRIARD soit condamnée à rembourser à la société NET DISTRIBUTION la somme de 19.247 euros au titre des charges réglées indûment et non récupérables.

La défenderesse conclut au rejet de cette prétention. Elle fait valoir que les charges ont été appelées au titre des lots n°1 et 11 de l’état descriptif de division donnés à bail, conformément aux termes du règlement de copropriété. Elle ajoute qu’elle a transmis les justificatifs de l’ensemble des accessoires facturés à l’appui des régularisations annuelles opérées. Elle soutient enfin que la société NET DISTRIBUTION n’a pas réglé les provisions pour charges de sorte qu’elle ne peut en poursuivre la restitution.

L’article 1235 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition. La répétition n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

L'article 1376 du même code, dans sa rédaction applicable, ajoute que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

Selon l’article 1134 dudit code, dans sa rédaction applicable, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1315 du même code, dans sa rédaction applicable, précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est de principe, concernant les baux commerciaux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel et de son décret d’application, que lorsque le bail prévoit le paiement par le locataire de provisions à valoir sur les charges, l’absence de leur régularisation dans les conditions prévues par le bail, rend sans cause les appels de provisions sur charges, de sorte que le locataire est en droit de réclamer le remboursement des sommes qu’il a réglées (Pourvois n°13-24451 et n°14-13555).

Il est également acquis que le bailleur qui a procédé à la régularisation des charges dans le délai convenu, n’est pas tenu de fournir, en annexe, les justificatifs si le bail ne le prévoit pas. En cas de contestation ou de réclamation du preneur, il peut produire les pièces utiles à établir le bienfondé de la régularisation des charges opérée, y compris en cours de procédure.

En l’espèce, le bail liant les parties stipule en son article 7 que les provisions pour charges mensuelles « viendront en déduction des charges réelles calculées annuellement ».

Or, ainsi qu’évoqué plus avant, si l’ancien gestionnaire de la SCI BRIARD, la société XPERT IMMO a procédé à la régularisation des charges 2012 par courrier du 24 octobre 2013, la bailleresse n’établit pas avoir procédé à la régularisation annuelle des charges prévue contractuellement au titre des exercices 2013 à 2017.

Les éléments produits démontrent, qu’à la suite de la délivrance à la société NET DISTRIBUTION du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 30 novembre 2017, celle-ci a élevé une réclamation au titre des régularisations de charges portant sur les exercices 2013 à 2016 et qu’en réponse, la société PROGESSIMMO, gestionnaire de la bailleresse a, par courriers datés des 1er et 21 mars 2018, transmis les régularisations de charges relatifs à ces années accompagnées des justificatifs des redditions de charges émis par le syndic à la suite de l’approbation des comptes par les copropriétaires dans l’année suivant chaque exercice ainsi que des taxes foncières et de tableaux récapitulatifs des sommes encaissées, et du solde dû au titre des accessoires pour chaque année, consécutivement à la régularisation opérée.

Aucune régularisation des charges relative aux années 2017 et 2018 n’est en revanche communiquée. En effet, la pièce n°20 produite par la bailleresse correspond, d’une part, au bordereau de taxe foncière 2017 et, d’autre part, à la reddition des charges émise par la société CENTURY 21, syndic, pour l’exercice 2017. Editée le 18 décembre 2019, cette dernière ne permet pas à elle seule de comprendre le montant de la régularisation de charges qui serait due par la société NET DISTRIBUTION au titre de l’année 2017. La pièce n°21 consiste, quant à elle, en la reddition des charges émise par la société CENTURY 21, syndic, pour l’exercice 2018. Edité le 12 juin 2019, ce document ne permet pas en lui-même de comprendre le montant de la régularisation de charges qui serait due par la société NET DISTRIBUTION au titre de l’année 2018. De surcroît, il n’est pas justifié de la date d’envoi de ces pièces au preneur.

Quant à la pièce n°22 communiquée par la bailleresse, elle conduit à constater que la régularisation des charges 2019 n’a pas été opérée à la date contractuellement prévue puisqu’elle a été établie par la société PROGESSIMMO le 22 novembre 2021 alors que la reddition des charges afférente jointe émise par la société CENTURY 21, syndic, est datée du 08 avril 2020.

A l’inverse, la bailleresse établit que sa gestionnaire a adressé la régularisation de charges 2020 à la SCI NET DISTRIBUTION le 22 novembre 2021, soit dans le délai contractuel, étant relevé que la reddition des charges afférente jointe émise par la société CENTURY 21, syndic, est datée du 23 septembre 2021 (pièce n°23).

Ainsi, la bailleresse n’a pas satisfait à son obligation contractuelle consistant à procéder à la régularisation des charges annuellement. La société NET DISTRIBUTION est donc fondée à se prévaloir d’une créance de remboursement des provisions pour charges qu’elle a acquittées au titre des exercices 2013 à 2017 à hauteur de 17.402 euros [(217 euros X 6 mois) + (350 euros X 46 mois)], somme résultant des tableaux récapitulatifs des règlements encaissés par la bailleresse établis par la société PROGESSIMMO au titre des provisions pour charges de chacune de ces années, annexés aux courriers des 1er et 21 mars 2018 (pièce n°3 des demandeurs et 14 de la défenderesse).

La société NET DISTRIBUTION ne démontre pas, en revanche, qu’elle aurait acquitté les provisions pour charges appelées pour les années ultérieures. Partant, elle ne peut prétendre à aucun remboursement au titre des années 2018 et 2019.

Par conséquent, il convient d’accueillir partiellement sa demande et de condamner la SCI BRIARD à payer à la société NET DISTRIBUTION la somme de 17.402 euros au titre du remboursement des provisions pour charges qu’elle a acquittées au cours des années 2013 à 2017.

III - Sur la demande de compensation entre les créances connexes

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, qui lie le tribunal, les demandeurs poursuivent la compensation entre les créances connexes.

La SCI BRIARD conclut au rejet de toutes leurs prétentions.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l’espèce, la société NET DISTRIBUTION et M. [S] ne développent aucun moyen en fait ou en droit dans la partie « discussion » de leurs écritures à l’appui de leur prétention.

Leur demande de compensation sera donc rejetée.

IV - Sur la demande de condamnation de la SCI BRIARD au paiement de la somme de 24.405,12 euros au titre de la restitution des loyers payés durant les périodes où l’exploitation du local était devenue impossible du fait des dégâts des eaux et des fermetures administratives imposées par la crise sanitaire

Les demandeurs exposent que les locaux donnés à bail ont été affectés par des dégâts des eaux qui ont empêché toute exploitation durant les périodes de juillet 2017 à janvier 2018, d’une part, et de mai 2022 à novembre 2022, d’autre part, entraînant des pertes financières. Par ailleurs, ils font valoir que l’établissement a dû être fermé consécutivement aux mesures gouvernementales adoptées pour lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid 19. Ils soutiennent que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux donnés à bail durant