TJ 73065, 31 juill. 2025, RG 25/00095

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00095 - N° Portalis DB2P-W-B7J-EX7Z

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [K]
[Adresse 5]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant

Madame [S] [U] épouse [K]
[Adresse 6]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Monsieur [T] [K], son conjoint muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND
Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 17 juin 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 mai 2009, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE, a donné à bail à Monsieur [T] [K] et Madame [S] [K] née [U], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 400,40 euros, outre les taxes.

OPAC SAVOIE a fait signifier un commandement de payer en date du 10 avril 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 25 avril 2025 et sollicite :
- le constat de l'acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,
- le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail à effet à la date du 23 mai 2024 et de dire en conséquence que les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [K] et Madame [S] [U] épouse [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique,

- la condamnation solidaire de Monsieur [T] [K] et Madame [S] [U] épouse [K] au paiement de la somme provisionnelle de 5585,87 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges,
- le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l'exécution provisoire,
- la condamnation solidaire de Monsieur [T] [K] et Madame [S] [U] épouse [K] au paiement de la somme de 450 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 17 juin 2025, OPAC SAVOIE représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif de 4549,38 euros. Le demandeur déclare que les locataires ont effectué deux versements de 1000 euros et un de 1500 euros en date du 30 mars et du 6 mai 2025. Il précise que le 3 juin 2025, les défendeurs ont versé la somme de 1500 euros. Il ajoute toutefois que deux plans d’apurement ont été accordés mais n’ont pas été respectés.

Monsieur [T] [K], représentant Madame [S] [U] épouse [K], fondé de pouvoir, comparait et sollicite des délais de paiement suspensifs de l'exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de verser chaque mois 1000 euros, loyer inclus. Le locataire déclare être dans ce logement depuis 25 ans, qu’il travaille. Il précise qu’il a été dans l’incapacité de travailler pendant 3 mois pour cause de maladie. Il indique percevoir un salaire de 1500 euros par mois et que Madame ne travaille pas. De plus, il ajoute que ni lui, ni son épouse ne touche la CAF, ils n’ont pas d’enfant à charge, pas de dettes ni de crédits. Il précise aussi qu’on lui a donné de l’argent pour payer le loyer.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L'article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l'espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S'agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, puisqu'il ne s'agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l'assignation a été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi, qui n'a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail du 15 avril 2024 dont il a été accusé réception le 16 avril 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 2640,05 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024.

En application de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

En application de l'article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [T] [K] et Madame [S] [U] épouse [K], ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. En effet, ils ont réglé à deux reprises la somme de 1000 euros en date du 30 mars et du 6 mai 2025, ce qui correspond au versement d’une somme supérieure au loyer. Le 3 juin 2025, les locataires ont en outre versé la somme de 1500 euros. Les locataires perçoivent des revenus d’environ 1500 euros, si bien qu’ils apparaissent en capacité d’apurer leur dette.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [T] [K] et Madame [S] [U] épouse [K], seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [K] et Madame [S] [U] épouse [K], restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4278,88 euros incluant le règlement des 3500 euros intervenu au cours des derniers mois.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés solidairement, eu égard à la clause de solidarité contenue dans le bail, au paiement de cette somme par provision.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [T] [K] et Madame [S] [U] épouse [K], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

V. SUR LA DEMANDE D'ASTREINTE :

OPAC SAVOIE sollicite l'expulsion de Monsieur [T] [K] et Madame [S] [U] épouse [K], sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement et au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, ce qui s'avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique des locataires telle que précédemment décrite et en l'absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,