TJ 89024, 29 juill. 2025, RG 25/00049

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil - Référés
Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 141/2025

N° RG 25/00049 - N° Portalis DB3N-W-B7J-C7MI

ORDONNANCE DE
RÉFÉRÉ DU :
29 Juillet 2025

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT
Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-
CORNU

C/

- M. [E] [O] [G]
- Mme [N] [M]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me THUAULT Alain
- M. [E] [O] [G]
- Mme [N] [M]
- Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

---

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 22 Mai 2025, l'ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT
RCS d’AUXERRE n° 278 900 014
Dont le siège est : 12 avenue des Brichères - BP 357 - 89006 AUXERRE.

Représenté par Me Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEURS :

- Monsieur [E] [O] [G]
Demeurant : 3 allée du Foulon - Logement 64/03 - 89000 AUXERRE.

Comparant en personne.

- Madame [N] [M]
Demeurant : Chez M. [N] [K] - 6 rue Colbert - Logement 06/12 - 89000 AUXERRE.

Non comparante, ni représentée.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 5 avril 2017, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT a donné à bail à Madame [M] [N] et Monsieur [G] [E] [O], un logement sis 3 allée du Foulon, Logement n° 64/03 à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial d'un montant de 369,28 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité applicable aux locataires en son article 1 alinéa 3 de la section II.

Par exploits de Commissaire de justice en date du 11 mars 2025, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT a fait assigner en référé Madame [M] [N] et Monsieur [G] [E] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AUXERRE, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire dans les deux mois du commandement signifié le 29 novembre 2024 ;
- ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, dans le mois de la décision à intervenir ;
- condamner solidairement Madame [M] [N] et Monsieur [G] [E] [O] au paiement de la somme provisionnelle de 4 131,16 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025 ;
- condamner solidairement les locataires au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle fixée par référence au montant mensuel facturé en cours, incluant le loyer et les charges locatives ;
- condamner solidairement Madame [M] [N] et Monsieur [G] [E] [O] à payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Madame [M] [N] et Monsieur [G] [E] [O] aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais du commandement délivré le 28 novembre 2024 et les frais de l'assignation.

À l'appui de ses prétentions, le requérant expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui restent redevables de la somme de 4 131,16 euros.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2025.

* * *

À cette audience, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l'assignation et actualise sa créance à la somme de 6 041,44 euros arrêtée au 20 Mai 2025. Il indique que le dernier versement est intervenu en juillet 2024 pour un montant de 200 euros.

Monsieur [G] [E] [O], comparaissant en personne, reconnaît le montant de la dette. Il explique qu'il est séparé de Madame [M] [N] et que leurs trois enfants sont confiés à l'Aide sociale à l'enfance. Il précise que Madame [M] [N] n'a pas délivré de congé. Il ajoute qu'il est demandeur d'emploi et qu'il effectue des missions intérimaires. Il déclare qu'il perçoit entre 800 et 900 euros par mois d'indemnités de retour à l'emploi. Il souhaite se maintenir dans le logement et indique que n'ayant plus ses enfants à charge, il pourra payer la dette locative.

Madame [M] [N], régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’Etude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 29 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement citée, Madame [M] [N] n'a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l'action

Il résulte du III de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l'État dans le département le 12 mars 2025, soit six semaines au moins avant l'audience du22 mai 2025.

En outre, il résulte de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d'ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 29 novembre 2024, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 11 mars 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel qu'applicable à la date du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l'espèce, le bail signé par les parties fait mention d'une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 10 de la section IV.

Cette clause prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que les locataires ont cessé de s'acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de novembre 2023.

Ainsi, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploits de Commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, portant sur la somme de 2 742.78 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que les locataires ne s'exposent à une procédure d'expulsion, faute d'avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Par conséquent, ledit commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 29 janvier 2025.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [M] [N] et Monsieur [G] [E] [O] restent devoir la somme de 6 041,44 euros à la date du 20 mai 2025.

Il est admis qu'une telle demande d'actualisation est recevable, même en l'absence du locataire à l'audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l'assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l'assignation.

En l'espèce, les pièces versées par l'E.P.I.C OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT sont aptes à établir le caractère non sérieusement contestable de l'obligation et la défenderesse absente ne fournit aucun élément susceptible de remettre en cause ni le principe de la créance ni son montant.

Toutefois, la somme sollicitée par le bailleur au titre du commandement de payer pour 148,45 euros qui apparait sur le décompte sous la dénomination de « quittancement complémentaire février » doit être considérée comme des dépens et non comme une créance de loyer. Cette somme sera retranchée du total dû.

En vertu de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L'article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Il résulte du VI l'article 8-1 de la loi n° 89-46 du 6 juillet 1989 que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

En l'espèce, le contrat de bail signé par les locataires en date du 5 avril 2017 fait mention d'une clause de solidarité en son article 1er aliéna 3 de la section II.

Bien qu'il ressort des déclarations de Monsieur [G] [E] [O] que Madame [M] [N] a quitté le domicile, aucun congé n'a été délivré au bailleur. Elle ne peut donc se soustraire à son obligation solidaire de payer les loyers.

Par conséquent, Madame [M] [N] et Monsieur [G] [E] [O] seront solidairement condamnés par provision au paiement de la somme de 5 892,99 euros au titre de l'arriéré locatif, terme du mois d'avril inclus.

IV. Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience. Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.

En l'espèce, Monsieur [G] [E] [O] indique à l'audience qu'il souhaite se maintenir dans le logement.

L'enquête sociale transmise au tribunal le 9 avril 2025 indique que les locataires sont séparés et que leurs trois enfants sont confiés au Conseil départemental Le travailleur social note que Monsieur [G] [E] [O] vit seul dans le logement. Il précise que le locataire est demandeur d'emploi et qu'il a suivi une formation de magasinier cariste en janvier 2025. Il ajoute que le locataire propose de régler la somme de 150 euros en plus du loyer pour apurer la dette mais que cette proposition ne correspond pas à la réalité de son budget.

Les ressources de Monsieur [G] [E] [O] sont évaluées à 900 euros par mois pour des charges estimées 787 euros. Ainsi, le défendeur ne peut pas allouer la somme de 150 euros en plus du paiement du loyer, puisque son reste à vivre s'élève à 113 euros.

Par ailleurs, l'examen du dernier décompte locatif n'atteste pas du fait que les locataires se soient acquittés d'au moins un versement intégral du loyer avant l'audience, condition dorénavant requise par l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l'octroi de délais de paiement.

De plus, la mensualité proposée à hauteur de 150 euros en plus du loyer courant ne permet pas de régler la dette locative sur la période maximale légale de 36 mois.

Ainsi, malgré la proposition de paiement à l'audience, et au regard de l'absence de versement d'un loyer intégral avant l'audience, le bailleur s'étant au demeurant opposé à l'octroi de délais de paiement, aucun délai de paiement ne peut être octroyé à Monsieur [G] [E] [O] que Madame [M] [N].

Par conséquent, la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [G] [I] [O] sera rejetée.

V. Sur l'expulsion

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession des lieux occupés sans droit ni titre depuis la résiliation du bail.

En l'espèce, Monsieur [G] [E] [O], étant devenu occupant sans droit ni titre, il sera expulsée de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

VI. Sur l'indemnité d'occupation

L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l'occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d'une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 29 janvier 2025 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois d'avril 2025, Madame [M] [N] et Monsieur [G] [E] [O] seront par ailleurs solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VII. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [M] [N] et Monsieur [G] [E] [O] succombant à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Madame [M] [N] et Monsieur [G] [E] [O] qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à l'E.P.IC. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT une somme qu'il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, le prononcé de l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS