TJ 89024, 29 juill. 2025, RG 25/00064

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil - Référés
Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 148/2025

N° RG 25/00064 - N° Portalis DB3N-W-B7J-C7LC

ORDONNANCE DE
RÉFÉRÉ DU :
29 Juillet 2025

E.P.I.C. DOMANYS
Représenté par la SCP REGNIER-SERRE-
FLEURIER-FELLAH-GODARD

C/

- M. [U] [C] [F]
- Mme [W] [Y] [I]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me GODARD Isabelle

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me GODARD Isabelle
- M. [U] [C]
- Mme [W] [Y]-
- Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 22 Mai 2025, l'ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. DOMANYS
RCS d’AUXERRE n° B 382 820 033
Dont le siège est : 9 rue de Douaumont - 89000 AUXERRE.

Représenté par Me Isabelle GODARD de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER-
FELLAH-GODARD, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDEURS :

- Monsieur [U] [C] [F]
Né le 24 Juin 1991 à PARIS 18ème
Nationalité Française
Demeurant : 6 rue Alphonse Lamartine - Logement 42 - 89200 AVALLON.

Non comparant, ni représenté.

- Madame [W] [Y] [I]
Née le 02 Octobre 1989 à MELUN (77)
Nationalité Française
Demeurant : 6 rue Alphonse Lamartine - Logement 42 - 89200 AVALLON.

Non comparante, ni représentée.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 2 février 2023, l'E.P.I.C. DOMANYS a donné à bail à Madame [Y] [W] et Monsieur [C] [U] un logement sis 6 rue Alphonse Lamartine, Logement n° 42 à AVALLON (89200), pour un loyer mensuel initial d'un montant de 364 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploits de Commissaire de justice en date du 4 mars 2025, l'E.P.I.C. DOMANYS a fait assigner en référé Madame [Y] [W] et Monsieur [C] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AUXERRE aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef ;
- condamner in solidum Madame [Y] [W] et Monsieur [C] [U] au paiement de la somme provisionnelle de 1 003,36 euros au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour de l'audience ;
- condamner in solidum les locataires au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle fixée par référence au montant du loyer courant indexable comprenant la provision sur charges, jusqu'à libération effective des lieux ;
- condamner in solidum Madame [Y] [W] et Monsieur [C] [U] à la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner in solidum Madame [Y] [W] et Monsieur [C] [U] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et les frais de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le requérant expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui restent redevables de la somme de 1 003,36 euros.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2025.

* * *

A cette audience, l'E.P.I.C. DOMANYS, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l'assignation et actualise sa créance à la somme de 436,20 euros arrêtée au 19 mai 2025. Il indique qu'un plan d'apurement a été mis en place à hauteur de 31,25 euros en plus du loyer courant, que les locataires respectent. Il précise qu'il est favorable à l'octroi de délais de paiement.

Madame [Y] [W] et Monsieur [C] [U], régulièrement cités par dépôt des actes à l’Etude de Commissaire de justice, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 29 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cités, Madame [Y] [W] et Monsieur [C] [U] n'ont pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l'action

Il résulte de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'E.P.I.C. DOMANYS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l'État dans le département le 9 mars 2025, soit deux mois au moins avant l'audience du 22 mai 2025.

En outre, il résulte de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d'ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'E.P.I.C. DOMANYS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 26 novembre 2024, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 4 mars 2025.

En conséquence, son action sera dite recevable.

II. Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alors applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l'espèce, le bail signé par les parties fait mention d'une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, à l'article 5 de la section 4. Cette clause prévoit la résiliation des baux de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que les locataires ont cessé de s'acquitter régulièrement des loyers depuis le mois janvier 2024.

Ainsi, l'E.P.I.C. DOMANYS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploits de Commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, portant sur la somme de 649,32 euros en principal.

Ce commandement de payer prévoit un délai de deux mois avant que les locataires ne s'exposent à une procédure d'expulsion.

Par conséquent, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenue dans les contrats de bail sont réunies à la date du 27 janvier 2025.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, l'E.P.I.C. DOMANYS produit le contrat de bail un décompte démontrant que Madame [Y] [W] et Monsieur [C] [U] restent devoir la somme de 436,20 euros à la date du 19 mai 2025.

Il est admis qu'une telle demande d'actualisation est recevable, même en l'absence du locataire à l'audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l'assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l'assignation.

En vertu de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. L'article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette.

Il résulte du VI l'article 8-1 de la loi n° 89-46 du 6 juillet 1989 que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause de solidarité en son article 1 alinéa 3.

Par conséquent, Madame [Y] [W] et Monsieur [C] [U] seront condamnés solidairement et par provision au paiement de la somme de 436,20 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mai 2025, terme d'avril 2025 inclus.

IV. Sur l'octroi de délais de paiement

L'article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au locataire en situation de régler sa dette locative, et ce dans la limite de trois années pour les contrats conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur de ladite loi.

En l'espèce, Madame [Y] [W] et Monsieur [C] [U] ne se sont pas présentés à l'audience pour expliquer sa situation ou formuler une proposition de délais de paiement.

Aucune enquête sociale ne figure au dossier, les locataires ne s'étant pas présentés aux rendez-vous proposés.

Toutefois, à l'audience, le bailleur a indiqué être favorable à l'octroi de délais de paiement étant donné qu'un plan d'apurement a été signé le 28 janvier 2025 par les locataires qui le respectent, et aux termes duquel ils s'engagent à régler la somme de 31,25 euros en plus du loyer, pendant 21 mois.

En outre, l'examen du décompte locatif atteste le fait que les locataires se sont acquittés d'au moins un versement intégral du loyer avant l'audience, condition dorénavant requise par l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l'octroi de délais de paiement.

Ainsi, compte tenu des versements effectués avant l'audience, du plan d'apurement amiable conclu avec le bailleur et malgré l'absence des locataires à l'audience, il convient d'autoriser Madame [Y] [W] et Monsieur [C] [U] à s'acquitter de leur dette par des versements mensuels de 31,25 euros en plus du loyer courant, jusqu'à apurement total de la dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties..

Les paiements interviendront le dernier jour de chaque mois, la première mensualité devant être payée le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu'ils soient scrupuleusement respectés. En revanche, en cas de défaut de paiement, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l'expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef sera ordonnée, à moins qu'ils ne quittent les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, les défendeurs à verser cette indemnité jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [Y] [W] et Monsieur [C] [U], succombant à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Madame [Y] [W] et Monsieur [C] [U], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à l'E.P.I.C. DOMANYS une somme qu'il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, le prononcé de l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS