TJ 13055, 17 oct. 2024, RG 24/04528

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :
Le 19 décembre 2024
à Me BAINVEL
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 19 décembre 2024
à Mme [G]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04528 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HCV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [L] [G]
demeurant [Adresse 4]
comparante

Monsieur [V] [B] [E]
demeurant [Adresse 4]
non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée signé le 23 août 2016, ayant pris effet le 26 août 2016, la SA LOGIREM a donné à bail à Madame [L] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 399,95 euros outre 122,53 euros au titre de provisions sur charges, et 36,80 euros au titre de la consommation d'eau froide ;

Suite au mariage de Madame [L] [G] avec Monsieur [E] [V] [B], un avenant a été signé le 05 juillet 2017 ayant pris effet le 26 août 2016, par lequel Monsieur [E] [V] [B] est devenu co-titulaire du bail ;

Des loyers étant demeurés impayés, la SA LOGIREM a fait signifier à Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G] par acte de commissaire de justice en date du 06 juin 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 2293,40 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 06 juin 2023 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, dénoncé le 26 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SA ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM a fait assigner Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de voir en substance:
- recevoir la SA ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM en sa demande la disant bien fondée
- constater acquise au profit de la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM, la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties, au 06 octobre 2023 et que le bail liant les parties se trouve résilié ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la [Localité 2] publique et d’un serrurier, si besoin est ;
- condamner Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G] à titre provisionnel au paiement de la somme de 3814,97 euros au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 7 juin 2024 ;
condamner Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G] à verser une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers, soit 445,61 euros, charges en sus, indexée tout comme le loyer, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;autoriser la requérante à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant d'un technicien et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;- condamner Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G] à verser à la Société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
- condamner Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation outre les frais d'exécution de la décision à intervenir;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024 date à laquelle la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 6494,47 euros au 30 septembre 2024;
La bailleresse a souligné qu'il n'y avait pas de reprise du paiement des loyers ;

Madame [L] [G] a comparu en personne en déclarant qu'elle était divorcée depuis le 16 novembre 2023, que Monsieur [V] [B] [E] avait quitté les lieux, que la résidence des 3 enfants a été fixée au domicile de la mère et qu'elle percevait au total environ 900 euros de ressources mensuelles ;

Cité par acte à étude, Monsieur [V] [B] [E] n'a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024 .

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [V] [B] [E] n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige l'opposant à son bailleur ;
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, "dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend".
Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire."

I - Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation
Sur la dénonciation en Préfecture :
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l'espèce, il est établi que l'assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 26 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l'audience du 17 octobre 2024.
La société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 06 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 25 juillet 2024.
Enfin, la SA ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM justifie par l'avis de la taxe foncière pour 2021, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;
Par conséquent la S.A ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM est recevable en ses demandes;
II – Sur le fond :
Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 23 août 2016 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Monsieur [V] [B] [E] est devenu co-titulaire du bail suivant avenant du 05 juillet 2017 à effet au 26 août 2016 ;
Un commandement visant cette clause résolutoire a été signifié le 06 juin 2023 pour un montant de 2293,40 euros, en principal ;
 
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 06 août 2023 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date ;

Sur la solidarité relative aux loyers et charges impayées et aux indemnités d'occupation
Il est rappelé que les époux sont solidaires du paiement des loyers et charges sur le fondement de l'article 220 du code civil ;
En effet, en application des articles 220 et 262 du code civil, les époux sont solidairement obligés au paiement des dettes ayant pour objet l'entretien du ménage, étant précisé que les loyers du logement familial ayant servi à leur habitation sont des dettes ménagères, pendant toute la durée du mariage, même si un des deux époux qui a quitté les lieux, et même si l'un des époux a été autorisé à résider séparément par décision de justice.
La solidarité ne cesse qu'à la transcription du divorce ou de la séparation de corps sur les registres de l'état civil toute autre situation intermédiaire est indifférente, et ce même si le bailleur était au courant de la procédure de divorce en cours et que le divorce lui ait été signifié, ou à la date de résiliation du bail;
En l'espèce, Madame [L] [G] a déclaré être divorcée de Monsieur [V] [B] [E] depuis le 16 novembre 2023;
Toutefois, il n'est pas établi que le divorce de Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G] a été retranscrit sur les registres d'état civil, ni que Monsieur [V] [B] [E] a donné congé par anticipation de sorte que celui-ci reste co-titulaire du bail et tenu solidairement du paiement des loyers et charges, à l'égard du bailleur, jusqu'à la date à laquelle le jugement de divorce aura été retranscrit à l'état civil.
Concernant l'indemnité d'occupation, si le conjoint a quitté le logement, la solidarité légale entre les époux ne joue après la résiliation du bail que si l'indemnité d'occupation a un caractère ménager;
En l'espèce, si le conjoint a quitté le logement, la solidarité légale entre les époux ne joue après la résiliation du bail que si l'indemnité d'occupation a un caractère ménager;
Le caractère ménager des dettes contractées ne saurait être sérieusement contesté puisqu'il est établi que Madame [L] [G] vit avec ses trois enfants dans le logement qui constituait le domicile conjugal des époux et que les lieux servent au logement de la famille.
Dès lors, l'obligation de Monsieur [V] [B] [E] d'avoir à payer tant les loyers impayés que l'indemnité d'occupation ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 715 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée .

La S.A ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, l'avenant signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 6494,47 euros au 30 septembre 2024, qui sera pris en considération même si Monsieur [V] [B] [E] n’a pas comparu, la SA ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail.
Au vu des décomptes versés aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la sommes de 22,86 euros (3X7,62€) correspondant aux pénalités d’enquête sociale, la bailleresse ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête à ses locataires;
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 6471,61 euros au 30 septembre 2024, Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G] seront au vu des développements susvisés concernant la solidarité, solidairement condamnés à payer à la S.A ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM, à titre provisionnel, la somme de 6471,61 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2024 ;
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que la locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant au jour de l'audience, seule la somme de 100 euros ayant été versée au mois de septembre 2024 ;
La condition légale de reprise du paiement intégral du loyer au jour de l'audience n'étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni suspendre la clause résolutoire ni accorder des délais de paiement ;
En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G] qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de la SA ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;
Il est rappelé qu'aux termes de l'article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence : DECLARONS la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM recevable en ses demandes ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 06 août 2023 ; CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 06 août 2023 ; ORDONNONS l'expulsion de Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 3], au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier; DISONS qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ; DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; FIXONS au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 715 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée ; CONDAMNONS Monsieur [V] [B] [E] et Madame [L] [G] à payer à titre provisionnel à la S.A. ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM la somme de 6471,61 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2024 ;