TJ 13055, 12 déc. 2024, RG 24/02059

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU
Président :
Greffier :
Débats en audience publique le
12 Décembre 2024
Madame ATIA,
Madame BOINE,
10 Octobre 2024
GROSSE :
Le 12 décembre 2024
à Me DE [Localité 8]
Le ...................................
à Me ...............................
EXPEDITION :
Le 12 décembre 2024
à Me BONACA
Le ...............................
à Me ...........................
Le ................................................... Le ................................
àMe ............................................... àMe ...........................
N° RG 24/02059 - N° Portalis DBW3-W-B7If4X7E
PARTIES :
DEMANDERESSE
Société [Adresse 9] VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE
[F]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d°AIX-EN-PROVENCE
DEFENDEURS
Monsieur [S] [E]
né le 28 Août 1970
demeurant [Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Me Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d°Lme aide juridictionnelle Totale numéro C1305 5-2024-009827 du 24/06/2024
accordée par le bureau d°aide juridictionnelle de [Localité 7])
Madame [K] [E]
demeurant [Adresse 2]
D°ANTHERON
non comparante
1
r
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 18 décembre 2009, la société d”habitation à loyer modéré (Hlm)
[F] a donné à bail à Monsieur [S] [E] un local à usage d”habitation non meublé et
conventionné situé au [Adresse 3], dans le sixième
[Localité 5], pour un loyer de 373,63 euros, outre 82,51 euros de provision sur
charges.
Le 27 septembre 2022, des loyers étant demeurés impayés, la SA d'Hlm Unicil a fait signifier à
Monsieur [S] [E] un commandement de payer la somme en principal de 1.639,55 euros visant
la clause résolutoire.
Par actes de commissaire de justice des 1 et 6 mars 2024, la société anonyme (SA) d'Hlm Unicil,
agissant poursuites et diligences de son Directeur, a fait assigner Monsieur [S] [E] et Madame
[K] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :
-constat de Pacquisition de la clause résolutoire et* résiliation du bail, expulsion immédiate,
-condamnation de Monsieur [S] [E] au paiement de la provision de 4.452,69 euros, au titre
des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et
condamnation de Madame [K] [E] au paiement de cette somme en qualité de garant
solidaire, `
-condamnation de Monsieur [S] [E] et de'Madame [K] [E] au paiement d'une
indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres
accessoires jusqu'au départ effectif des lieux,
-condamnation des requis aux intérêts légaux à compter de l'assignation et au paiement de la somme
de 350 euros en application de Particle 700 du code de procédure civile, ainsi qu°aux dépens.
A l°audience du 10 octobre 2024, la SA d'Hlm Unicil et Monsieur [S] [E], représentés par
leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures, la SA d'Hlm Unicil indiquant
réitéré les termes de son assignation et :
-se désister de ses demandes relatives à Madame [K] [E],
-ne pas s'opposer à la demande reconventionnelle de délais de paiement.
Elle a pour le surplus de ses demandes, réitéré les termes de son assignation.
Aux termes de ses conclusions n° 1, Monsieur [S] [E] sollicite 2
-à titre principal, un délai de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire,
-à titre subsidiaire, Lm délai de 12 mois pour quitter les lieux,
-en tout état de cause, le débouté de la SA d'Hlm Unicil de ses demandes plus amples et contraires.
Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter
à leurs écritures, en application de Particle 455 du code de procédure civile.
1
La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.
2
MOTIFS DE LA DÉCISION _
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Madame [K] [E] ne
fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la
demande que dans la mesure où il 1'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas
d°urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner
en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie
l°existence diun différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque lfobligation
n°est pas sérieusement contestable.
Sur la qualité pour agir de la bailleresse '
La requérante justifie de sa qualité pour agir par la production de son avis de taxe foncière de l'année
2023.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 mars 2024, soit
plus de six semaines avant le premier appel de l'affaire à l°audience du 23 mai 2024, conformément
aux dispositions de l°article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA d'Hlm Unicil justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations
familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 24 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance
des assignations les ler et 6 mars 2024, conformément aux dispositions de l°article 24 II de la loi
n°89-462 du 6 juillet 1989. _
La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.
Sur Pacquisition des effets de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux
termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'a1ticle 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail
d°habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des
charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit
effet que six semaines après un cormnandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était
antérieurement de deux mois.
En l'espèce, le bail conclu le 18 décembre 2009 contient dans ses conditions générales une clause
résolutoire (article X) et Lm commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre
2022, pour la somme en principal de 1.639,55 euros.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu°il y a
lieu de constater que les conditions d”acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont
réunies à la date du 28 novembre 2022.
Sur la demande en paiement au titre _de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [S] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
3
Il reconnaît la dette et n'émet aucune observation s'agissant du loyer relatif au garage.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [L]
[E] reste devoir, après déduction des frais de procédure (198,03 + 191,06) la somme de 7.186,71
euros, à la date du 10 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges
impayés, t_erme du mois de septembre 2024 inclus.
Monsieur [S] [E] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 7.186,71
euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2022, date du commandement de
payer, sur la somme de 1.639,55 euros et du prononcé de la décision pour le surplus.
Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
L°article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du
locataire, du bailleur ou' d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette
locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder
des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa
de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait
repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de
résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans
les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé
ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités
fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du
contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la
clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend
son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [S] [E] demande des délais de paiement et la suspension de la clause
résolutoire.
Compte-tenu de l'ancienneté du bail, de la suspension de l'aide au logement, de l'absence d'opposition
de la bailleresse et des démarches d'insertion de Monsieur [S] [E], justifiées, outre les
difficultés financières consécutives à un accident du travail, il convient de faire droit à la demande.
Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement
respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité
contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée
avec avis de réception :
~ la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
- à défaut pour Monsieur [S] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de
la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à
son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force
publique et d'un serrurier, ` «
- Monsieur [S] [E], devenu occupant sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à
verser à la SA d'Hlm Unicil une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des
charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, avec indexation, soit 554,22 euros à ce
jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires
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Monsieur [S] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de Particle
696 du code de procédure civile.
L°équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans
les dépens.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l°article 514 du code de
procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordomiance contradictoire rendue en
premier ressort et mise à disposition au greffe,
Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
CONSTATE que les conditions d°acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18
décembre 2009 entre la société d'Hlm [F] d”une part, et Monsieur [S] [E] d”autre part,
concemant le logement situé au [Adresse 3], dans le sixième
arrondissement [Localité 6], sont réunies à la date du 28 novembre 2022 ;
CONDAMNE Monsieur [S] [E] à verser à la SA d'Hlm Unicil, à titre provisionnel, la somme
de sept mille cent quatre-vingt-six euros et soixante et onze centimes (7.186,71 euros) au titre de
l°arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024 (loyers, charges), échéance de septembre 2024 incluse,
avec les intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2022 sur la somme de 1.639,55 euros et du
prononcé de la décision pour le surplus ;
AUTORISE Monsieur [S] [E] à s”acquitter de la dette par 35 mensualités de deux cents
euros (200 euros) chacune et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables
avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente
décision, et jusqu°à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,
des intérêts et frais,
RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date
d'exigibilité ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l”exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n°avoir
jamais été acquise ;
DIT qu°à défaut de paiement d'une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise
en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du
commandement d”avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l°expulsion, de Monsieur [S]
[E] et de tous occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d”Lm serrurier le
cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé
conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles
5
d”exécution,
- Monsieur [S] [E] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation
provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation
du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des
clefs à la bailleresse, soit cinq cent cinquante quatre euros et vingt-deux centimes (554,22 euros)
à ce jour ;
CONDAMNE Monsieur [S] [E] aux dépens ;
DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le reffier
susnomrnés et mise à disposition au greffe. `
Le gr er, La prési