TJ 35288, 29 juill. 2025, RG 25/00107

N° 25/00168

JUGEMENT du
29 JUILLET 2025

---

N° RG 25/00107 - N° Portalis DBYD-W-B7J-DUJB

[S] [Adresse 8]

C/

[Z] [X]

Copie exécutoire délivrée
le

à

Copie certifiée conforme délivrée
le

à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]

---

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 10], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 29 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

---

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE [Localité 10] AGGLOMERATION “[Adresse 7]”
[Adresse 1]
[Adresse 6]
Représenté par [M] [E], munie d’un pouvoir

Comparant

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 9]
[Localité 2]

Comparant

---

Par contrat du 22 juillet 2021, l'Office public de l'habitat de [Localité 10] agglomération "[S] Habitation" a donné à bail à M. [Z] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 336,98 € outre les charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, l'Office public de l'habitat de [Localité 10] Agglomération "[Adresse 7]" a fait signifier le 31 octobre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 2013,50 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, l'Office public de l'habitat de [Localité 10] Agglomération "[S] Habitation" a fait assigner M. [Z] [X] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et charges y afférents, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter et séquestrer, aux frais du locataire les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, en résiliation du bail au moindre manquement.
L'Office public de l'habitat de [Localité 10] [Adresse 5]" sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- la somme de 3937,24 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer avec charges, révisable dans les mêmes termes que le contrat de bail, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

À l’audience du 10 juin 2025, l'Office public de l'habitat de [Localité 10] Agglomération "[S] Habitation" représenté par [M] [E] régulièrement munie d'un pouvoir, actualise sa créance à la somme de 3977,81 euros. Le bailleur précise que le défendeur a repris le paiement du loyer courant et accepte la mise en place d’un échéancier.

M. [Z] [X] comparait en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il explique faire face à des trop-perçus et que des démarches sont en cours pour percevoir l’allocation aux adultes handicapés. Il souhaite mettre en place un échéancier et propose des mensualités de 20 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Office public de l'habitat de [Localité 10] agglomération "[Adresse 7]" justifie avoir saisi la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions le 5 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu le 22 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 5-5 Contrat de location - Conditions générales) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n'ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.
Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2024 pour la somme en principal de 2013,50 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 31 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L'Office public de l'habitat de [Localité 10] agglomération "[S] Habitation" a produit un décompte démontrant que M. [Z] [X] reste lui devoir la somme de 3977,81 € à la date du 10 juin 2025, échéance de mai 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis le 31 décembre 2024 sont des indemnités d’occupation.

Le défendeur ne conteste la dette ni en son principe ni en son montant. M. [Z] [X] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3937,24 € à compter de l'assignation et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE DE RÉSILIATION DE PLEIN DROIT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.
L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

À l’audience, le bailleur a donné son accord pour la mise en place d’un échéancier sur la base de mensualités de 20 euros. M. [Z] [X] a sollicité le maintien du bail.

Concernant les délais de paiement, il convient donc de constater l’accord des parties sur ce point, étant rappelé par ailleurs que M. [Z] [X] a repris le paiement du loyer courant. Il sera donc autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Concernant la suspension des effets de la clause résolutoire, M. [Z] [X] demande le maintien du bail et le bailleur ne s’y oppose pas compte tenu de l’échéancier envisagé. Il convient en conséquence au vu de ces éléments de faire droit à la demande de maintien du bail et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés. Si M. [Z] [X] règle outre le loyer courant, l'arriéré et l’indemnité d’occupation dans le délai accordé, la clause sera réputée ne pas avoir joué et l'exécution du bail se poursuivra. En revanche, en cas de non-respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets : le bail sera résilié et l'Office public de l'habitat de [Localité 10] agglomération "[Adresse 7]" pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique. L’indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, continuera d’être due du jour de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Z] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et la situation économique de M. [Z] [X] justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,