TJ 44109, 19 juin 2025, RG 24/03549

Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEUR :

S.A. LA NANTAISE D HABITATIONS
L’Atrium - 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Me Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [B] [I]
2 rue du Port
Logement 5 Porte B5 RDC Résidence Les Rives de Thouaré
44470 THOUARÉ-SUR-LOIRE
Comparante en personne
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Avril 2025
date des débats : 24 Avril 2025
délibéré au : 19 Juin 2025

RG N° N° RG 24/03549 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NMKX

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me Julien VIVES
CCC à Madame [B] [I] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 13 octobre 2020, prenant effet le 24 octobre 2020, pour une durée d'un an renouvelable, la société anonyme La Nantaise d'Habitations (ci-après la SA La Nantaise d'Habitations) a donné à bail à Madame [B] [I] un local à usage d'habitation numéro 5 au rez-de-chaussée sis 2 rue du port à Thouaré-sur-Loire (44 470) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 289.58 euros, outre une provision sur charges de 37.17 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 279.30 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 16 octobre 2023, la SA La Nantaise d'Habitations lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, la SA La Nantaise d'Habitations a assigné Madame [B] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :
- déclarer la demande recevable et bien fondée ;
- constater la résiliation du bail à la date du 16 décembre 2023 ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

- dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;
- ordonner l'expulsion de la locataire et de tout autre occupant de son chef du logement loué avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, jusqu’à libération complète des lieux ;
- condamner la locataire à lui payer :
-la somme de 6 570.13 euros arrêtée au 31 octobre 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation, déduction à faire du dépôt de garantie de 279.30 euros qui restera acquis au bailleur ;
-une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement, indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;
-la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son éventuel dénoncé à la caution ;
- dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Madame [B] [I] atteste du dépôt de son dossier auprès de la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique.

A l’audience, la SA La Nantaise d'Habitations, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance, laquelle s'élève désormais à la somme de 7 692.87 euros. Elle a refusé la proposition de la locataire visant à suspendre la clause résolutoire.
Régulièrement assignée à étude, Madame [B] [I] a comparu et a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant ne pas pouvoir travailler en raison de problèmes de santé et percevoir environ 1 000 euros par mois au titre de l’allocation aux adultes handicapés. Elle a en outre indiqué avoir deux enfants à sa charge, âgés de 14 et 2 ans, lesquels vivent à l’étranger.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 11 juillet 2022 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il résulte des pièces produites que Madame [B] [I] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation et de ses accessoires. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 7 692.87 euros au 16 avril 2025, terme de mars inclus.
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [B] [I] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 570.13 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à Madame [B] [I] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 4 359.01 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 décembre 2023.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par Madame [B] [I]
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 17 décembre 2023, Madame [B] [I] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 17 décembre 2023, augmentée des charges locatives en cours, indexée selon les dispositions contractuelles et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [B] [I] à son paiement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame [B] [I]
L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. »
Madame [B] [I] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 50 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur refuse cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier que la dette de loyer est consécutive à des problèmes de santé apparus en 2023 qui ont contraint Madame [B] [I] à cesser de travailler. Elle est aujourd’hui bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés et perçoit à ce titre 1 016 euros par mois. Un moratoire de 24 mois a été accordé à Madame [B] [I] dans le cadre d’une précédente procédure de surendettement mais la locataire n’a pas repris le paiement de son loyer courant et en conséquence, le bailleur a dénoncé le plan de surendettement. Depuis, un nouveau dossier de traitement de la situation de surendettement a été déposé. En outre, la demande de pension d’invalidité formulée par Madame [B] [I] a abouti à un refus. La caisse d’allocations familiales a suspendu pendant plusieurs mois l’octroi de son allocation aux adultes handicapés avant d’opérer un versement de rappel en mars 2025, permettant ainsi à la locataire de reprendre le paiement de son loyer courant.
Il ressort du décompte versé que la locataire a repris le paiement des loyers sur les mois de mars et avril 2025.
Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [B] [I] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire
Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [B] [I] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
La clause résolutoire ayant été suspendue, il n’y a pas lieu de statuer sur le dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire

Madame [B] [I], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS