TJ 13055, 6 mai 2025, RG 24/06428

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Août 2025
Président : Madame Nadia ATIA, Vice-Présidente
Greffier : M. CARITEY,
Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le 12 08 25 à Me GAUTHIER ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :

Le 12 08 25 à Me FOURRIER-MOALLIC ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/06428 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5SPB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [L] [U]
née le 25 Mai 2001 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 27 mars 2023, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, visa pour le logement et l'emploi (VISALE), la société par actions simplifiées (SAS) Action Logement Services s'est portée caution de Mme [L] [U] pour le paiement des loyers et charges au titre d'un bail d'habitation meublée souscrit le 1er avril 2023 auprès de la société à responsabilité limitée (SARL) INTOX.

Le logement, meublé, situé au [Adresse 2] était mis à bail pour un loyer mensuel d'un montant de 680 euros, outre 70 euros de provisions sur charges.

La SAS Action Logement Services a réglé des sommes dues par Mme [L] [U] et lui a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 4.146 euros le 23 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, la SAS Action Logement Services, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Mme [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et suivants, 1346 suivants, 2305 et suivants du code civil et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-constat de l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail,
-expulsion de Mme [L] [U] et de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,
-fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation à la date de résiliation du contrat, égale au montant du loyer augmenté des charges, condamnation de Mme [L] [U] au paiement de cette indemnité,
-condamnation solidaire de Mme [L] [U] à lui payer les sommes suivantes :
* 7.778 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4.146 euros et pour le surplus à compter de l'assignation,
* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 7 janvier 2025.

A l'audience du 6 mai 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La SAS Action Logement Services, représentée par conseil, réitère les termes de son assignation. Elle sollicite le bénéfice de ses écritures lors de l’appel des causes, actualise sa créance à la somme de 15.278 euros au 10 avril 2025, échéance du mois d’avril incluse, et indique s’opposer à l’octroi de tous délais de paiement.

Représentée par son conseil, Mme [L] [U] reconnaît la dette tant dans son principe que dans son montant. Elle indique avoir été hospitalisée à plusieurs reprises ce qui lui a mis dans une situation financière difficile. De ce fait elle justifie d’une demande de logement social et déclare avoir déposé un dossier de surendettement à la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône. Elle justifie percevoir mensuellement 839,17 euros d’allocation de retour à l’emploi. Et suivant les conclusions de son avocat pour un plus ample exposé des moyens, elle sollicite :

- des plus larges délais de paiement avec suspension des effets de effets de la clause résolutoire,
- le rejet de toutes les demandes, fins et conclusions, notamment en ce qui concerne la demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- laisser les dépens à la charge du bailleur ou à tout le moins à la charge de l’État, sous couvert de l’aide juridictionnelle totale dont bénéficie Mme [U].

Aucun diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l'article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10259796039 souscrit le 27 mars 2023 par la bailleresse.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 23 août 2024, soit au moins six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par voie électronique le 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 1er avril 2023 contient une clause résolutoire en page quatre et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2024, pour la somme en principal de 4.146 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 mars 2024.

Mme [L] [U] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [L] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire et la requérante, subrogée dans ses droits, dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [L] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 750 euros actuellement et de condamner Mme [L] [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [L] [U] reste devoir la somme de 15.278 euros, à la date du 10 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus.

La SAS Action Logement Services verse au débat la quittance subrogative n° 20 établie le 10 avril 2025 pour une somme totale de 15.750 euros pour la période du mois de juillet 2023 au mois d’avril 2025. Il ressort du décompte que pour la même période, Madame [L] [U] a versé la somme de 472 euros au titre de loyers et charges. La créance de la partie demanderesse est donc justifiée au montant de 15.278 euros.

Pour la somme au principal, Mme [L] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [L] [U] est donc condamnée au paiement de la somme de 15.278 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.676,48 euros à compter du 12 août 2024, date de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, en l’absence de reprise de versement du loyer courant et du montant important de la dette locative, la demande sera rejetée, ainsi que sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil en l’absence de tout versement depuis plus d’un an.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Mme [L] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SAS Action Logement Services les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie de déroger au principe de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,