TJ 56121, 15 mai 2025, RG 25/00007

N° RG 25/00007 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C5XAW 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/ N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT
JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DEMANDEUR:

Madame [S] [V] épouse [N], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Perrine SARREO, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [L] [P] épouse [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [E] es qualité de caution solidaire des époux [Z], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD
GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 13 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 15/05/2025 :

Exécutoire à Me Perrine SARREO
Copie à [G] [Z] - [L] [P] épouse [Z], [X] [E] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 21 novembre 2023, Madame [S] [N] a donné à bail à Monsieur Monsieur [G] [Z] et Madame [L] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4] (56) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 700 euros charges comprises.

Par acte séparé en date du 21 novembre 2023, Monsieur [X] [E] s’est porté caution solidaire de Monsieur et Madame [Z] dans le cadre de l’exécution du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, Madame [S] [N] a fait assigner Monsieur [G] [Z], Madame [L] [Z] et Monsieur [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 6 février 2025 pour voir:

-constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail consenti du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et ce au 20 octobre 2024, date d’expiration du délai de deux mois imparti aux défendeurs pour régulariser l’arriéré locatif,

-ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [G] [Z] et Madame [L] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire, l’assistance de la force publique, et l’assistance d’un serrurier si besoin est ou de toute autre personne qui s’avérerait nécessaire pour la correcte exécution de la décision à intervenir,

-condamner solidairement Monsieur [G] [Z], Madame [L] [Z] et Monsieur [X] [E] à lui payer les sommes suivantes:

- la somme de 4355 euros à titre des loyers, charges, dépôts de garantie et indemnités d’occupation impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant le décompte qui sera fourni lors de l’audience, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 20 octobre 2024, date du commandement de payer les loyers,

-une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 700 euros payable mensuellement et d’avance pour le septième jour de chaque mois au plus tard, et ce de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux loués de toute personne et de tous biens,

- la somme de500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner solidairement Monsieur [G] [Z], Madame [L] [Z] et Monsieur [X] [E] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sa signification à la caution et de son signalement à la CCAPEX,

-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire des condamnations à intervenir.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 13 mars 2025, Madame [S] [N], représentée par son conseil à l’audience, a renouvelé l’ensemble des demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 7155 euros, mois de mars 2025 inclus. Elle a expliqué qu’il n’y avait pas de reprise du versement du loyer courant avant l’audience. Elle a précisé demander, en plus de ses demandes initiales, la condamnation de Monsieur [G] [Z] à lui régler la facture de STGS d’un montant de 341,69 euros et porter sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1200 euros.

Présent en personne à l’audience, Monsieur [G] [Z] a indiqué ne pas contester les sommes réclamées et reconnaître être redevable de la facture d’eau. Il a expliqué avoir cessé de régler son loyer en raison des dysfonctionnements affectant les lieux loués afin de faire réagir la bailleresse. Il a en outre fait état de ses difficultés financières.

Madame [L] [Z] et Monsieur [X] [E] n’ont pas comparu à l’audience.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Madame [S] [N] sollicite de la juridiction la condamnation solidaire de Monsieur [G] [Z], Madame [L] [Z] et Monsieur [X] [E] à lui verser la somme de 7155 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 13 mars 2025, mois de mars 2025 inclus. Ce décompte comprend en outre la somme de 155 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Présent à l’audience, Monsieur [G] [Z] n’a pas émis de contestations sur le montant réclamé et n’a pas fait état de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse. Il a expliqué avoir cessé de régler son loyer en raison des dysfonctionnements affectant les lieux loués et en raison de ses difficultés financières.

Absents à l’audience, Madame [L] [Z] et Monsieur [X] [E] n’ont transmis aucune contestation.

Monsieur [G] [Z], Madame [L] [Z] et Monsieur [X] [E] seront donc solidairement condamnés à payer à Madame [S] [N] la somme de 7155 euros au titre des loyers, charges et indemnités d”occupation impayés, suivant décompte arrêté au 13 mars 2025, mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Madame [S] [N] produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 7155 euros, mois de mars 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans un délai de deux mois.

Monsieur [G] [Z] et Madame [L] [Z] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 leur a été signifié le 20 août 2024.

Monsieur [G] [Z] et Madame [L] [Z] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois. La reprise du versement intégral du loyer avant l’audience interdit toute suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [S] [N] à la date du 20 octobre 2024.

Sur l'expulsion des locataires:

Monsieur [G] [Z] et Madame [L] [Z] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 20 octobre 2024, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 700 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [G] [Z] et Madame [L] [Z] et en application des dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [Z], Madame [L] [Z] et Monsieur [X] [E] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX et seront solidairement condamnés à payer à Madame [S] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,