TJ 67482, 22 août 2025, RG 25/00858

N° RG 25/00858 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NKCS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/00858
N° Portalis DB2E-W-B7J-NKCS

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Emmanuel JUNG

☐ Copie c.c à déf.

Le 22 Août 2025

Le Greffier

Me Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 AOUT 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [D]
Madame [E] [D]
demeurant ensemble [Adresse 1]
[Localité 7]

représentés par Me AJEBBAR,
substituant Maître Emmanuel JUNG,
avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

DEFENDERESSE :

Madame [T] [I]
[Adresse 3]
[Localité 6]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

JUGEMENT :
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 mai 2017 avec effet au 8 juin 2017, M. [M] [D] et Mme [E] [D] ont donné à bail par l’intermédiaire de la SARL ORPI Neudorf l’immobilier à Mme [T] [I] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation type 2, lot n° 108, 3ème étage et un cave lot n° 126 sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 543 € et une provision pour charges de 50 €.

Des loyers étant demeurés impayés, après rappels, M. [M] [D] et Mme [E] [D] ont fait signifier le 16 septembre 2024 à Mme [T] [I] un commandement de payer pour un montant en principal de 1 348,42 €, ce commandement visant la clause résolutoire du contrat de location.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 17 septembre 2024.

Puis ils ont fait assigner Mme [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 4 avril 2025 par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 mai 2025 à la demande de la défenderesse.

A cette audience, le président a constaté la carence de la locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

M. [M] [D] et Mme [E] [D], représentés par leur conseil au soutien de leur acte introductif d’instance précisent qu’il s’agit de la seconde procédure concernant leur locataire. Ils indiquent que la dette locative est soldée, la locataire ayant perçu un héritage.
Ils maintiennent leur demande de résiliation et les demandes accessoires

Mme [T] [I], bien que régulièrement assignée par acte délivré à sa personne et avisée du renvoi, n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [M] [D] et Mme [E] [D] justifie avoir signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 17 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
N° RG 25/00858 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NKCS

L’action est donc recevable.
2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause « VIII. Clause résolutoire » aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Mme [T] [I] le 16 septembre 2024 pour un montant en principal de 1 348,42 €.

Il est en outre établi et non discuté, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, aucun paiement de la locataire n’étant intervenu dans ce délai.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 novembre 2024 à 24 heures.

Il ressort du décompte en date du 6 mai 2025 produit aux débats que la locataire n’a pas réglé ses loyers et charges entre le 1er juillet 2024 et le 1er avril 2025 date à laquelle elle a soldé sa créance par des versements de 450 € et 8.500 €, son compte étant désormais créditeur à hauteur de 1.326,44 € alors que lui a été imputé à tort le coût du commandement de payer.

En conséquence Mme [T] [I] sera réputée avoir bénéficié des dispositions protectrices de l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au commandement en cause.

Ainsi la clause de résiliation de plein droit dont il a été constaté l’acquisition est réputée ne pas avoir joué.

Ayant statué sur la demande principale en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et fait droit à la demande de constat, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail et la demande en paiement.

3. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [T] [I] a contraint son bailleur à agir en justice, n’ayant pas soldé leur dette dans le temps du commandement ou encore préalablement à l’engagement de la présente procédure.

Elle supportera donc la charge des dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer qui lui sera en conséquence re-crédité sur le décompte locatif.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité et les démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs justifient de condamner Mme [T] [I] à leur payer la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,