TJ 95500, 18 juill. 2025, RG 25/03545

18 Juillet 2025

RG N° 25/03545 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OQIH

Code Nac : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [W] [P]
Madame [I] [N] épouse [P]

C/

Madame [U] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [W] [P]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Madame [I] [N] épouse [P]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentés par Me Virginie RAMBERT, avocat au barreau de PARIS

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [U] [F]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Gilles Eric DE BIASI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame BELLAN, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l'audience publique tenue le 27 Juin 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation délivrée le 3 juin 2025, le Juge de l'Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [W] [P] et Mme [I] [N] épouse [P], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d'une demande principale visant à obtenir la nullité des actes d'exécution et d'une demande subsidiaire tendant à l'octroi de délais avant l'expulsion du logement sis [Adresse 2] à ECOUEN (95440), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 13 mars 2025 à la requête de Mme [U] [F].

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

A l’audience, M. [W] [P] et Mme [I] [N] épouse [P], représentés par leur avocat qui plaide sur son assignation, demandent au juge de l’exécution de :
- recevoir l’intégralité de leurs moyens et prétentions,
- constater que le bien immobilier donné à bail d’habitation aux époux [P] est en indivision,
- prononcer en conséquence, la nullité des actes d’exécution accomplis par un seul indivisaire,
- à titre subsidiaire, accorder aux époux [P] un délai jusqu’au 31 décembre 2025 pour quitter les lieux, avec suspension de toute mesure d’exécution,
- dire que la décision sera exécutoire à titre provisoire nonobstant appel.
Au visa de l’article 117 du code de procédure civile et de l’article 815-3 du code civil, ils soutiennent que tant les actes de procédure que les actes d’exécution, sont entachés de nullité pour défaut de pouvoir car ils ont été délivrés à la seule initiative de Mme [U] [F], qui est co-indivisaire du bien occupé par les demandeurs.
S’agissant de la demande de délais, ils font état de leurs difficultés actuelles, notamment financières, de leur situation de chômage, de leur situation familiale et de leurs recherches de logement qui n'ont pas encore abouti. Ils précisent que le frère de M. [P] pourrait les accueillir d’ici la fin de l’année 2025.

Mme [U] [F], représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demande au juge de l’exécution de :
- déclarer Mme [U] [F] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,
A titre principal,
- débouter M. [W] [P] et Mme [I] [N] épouse [P] de leur demande de nullité des actes d’exécution,

A titre subsidiaire,
- débouter M. [W] [P] et Mme [I] [N] épouse [P] de leur demande de délais pour quitter les lieux,
En tout état de cause,
- condamner in solidum M. [W] [P] et Mme [I] [N] épouse [P] à verser à Mme [U] [F] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la nullité des actes d’exécution, elle soutient au visa de l’article 815-2 du code civil que la procédure d’expulsion et la délivrance du commandement de quitter les lieux sont des actes conservatoires, de sorte que Mme [F] avait qualité et pouvoir pour agir seule.
Elle s'oppose également à l'octroi de délais en faisant valoir que les demandeurs ont déjà bénéficié de délais de fait et ne justifient pas avoir réalisé des démarches en vue de leur relogement (ou alors n'en ont effectué que récemment). Elle soutient que la dette a fortement augmenté, que les époux [P] n’ont procédé à aucun règlement en 2024, qu’ils sont de mauvaise foi dans l’exécution de leurs obligations et qu’ils ne démontrent pas être en capacité de s’acquitter de l’indemnité d’occupation courante et de la dette. Enfin, elle expose qu’elle se trouve dans une situation financière compliquée en raison de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette locative.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité des actes d’exécution

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît de façon exclusive des difficultés d’exécution relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire. (…). Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée (…).

Selon l’article R.121-1 du Code de procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution, sauf à accorder un délai de grâce. Il ne dispose d'aucune compétence juridictionnelle pour rejuger le procès et ne peut modifier les droits et obligations tels qu'ils résultent du titre exécutoire qui s'impose aux parties comme à lui-même.

En l’espèce, l'expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 10 février 2025 par le tribunal de proximité de GONESSE, réputé contradictoire, qui a notamment :
- constaté à compter du 27 mars 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 22 septembre 2018,
- ordonné l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de M. [W] [P] et Mme [I] [N] épouse [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux,
- fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail,
- condamné in solidum M. [W] [P] et Mme [I] [N] épouse [P] à payer à Mme [U] [F], à compter du 1er janvier 2025, l’indemnité d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux,
- condamné solidairement M. [W] [P] et Mme [I] [N] épouse [P] à payer à Mme [U] [F] la somme de 23 191,12 euros correspondant à la dette locative, mois de décembres 2024 inclus,
- condamné solidairement M. [W] [P] et Mme [I] [N] épouse [P] à payer à Mme [U] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée le 13 mars 2025 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour en exécution dudit jugement.
Aucune des parties n’a interjeté appel à l’encontre de cette décision, qui était déjà exécutoire par provision et qui est en outre devenue définitive.

Dès lors, la décision d’expulsion rendue par le juge des contentieux de la protection est revêtue de l'autorité de la chose jugée et il n’appartient pas au juge de l’exécution, qui n’est pas une juridiction d’appel, de statuer sur la régularité des actes délivrés antérieurement à cette décision, dans le cadre de la présente procédure d’expulsion.

Ainsi, les actes de commissaire de justice délivrés avant le jugement du 10 février 2025 ne peuvent être examinés par le juge de l'exécution.

En vertu de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d'avoir à quitter les lieux délivré en application de l'article L. 411-1 du CPCE.

L'article R. 411-1 du même code précise que le commandement d'avoir à libérer les locaux prend la forme d'un acte d'huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient, à peine de nullité, l'indication du titre exécutoire en vertu duquel l'expulsion est poursuivie, la désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l'exécution des opérations d'expulsion, l'indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés, l'avertissement qu'à compter de cette date il peut être procédé à l'expulsion forcée du débiteur ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef et l'article R. 412-1 que, lorsque l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale, le commandement contient, à peine de nullité, en plus des mentions prévues à l'article R. 411-1, la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6.

En l’espèce, le commandement de quitter les lieux a été signifié le 13 mars 2025, en même temps que le jugement du 10 février 2025 qui est le titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie. Il contient toutes les mentions exigées par les textes susvisés et apparait régulier.

Selon l'article 815-2 du code civil, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Les demandeurs soutiennent que le bien qu’ils occupent appartient en indivision à Mme [F] et M. [R] et versent aux débats :
- un compromis de vente daté du 4 juillet 2023 qui n’est pas revêtu de la formule exécutoire, aux termes duquel Mme [U] [F] et M. [X] [Z] [T] [R] sont mentionnés en qualité de vendeurs, et M. [W] [P] en qualité d’acquéreur,

- l’avis de taxe foncière pour l’année 2023 adressé à Mme [F] [U] qui désigne Mme [U] [F] et M. [X] [Z] [T] [R] comme débiteurs de la taxe foncière en leur qualité de propriétaire indivis.

Or, la signification d’un jugement d’expulsion et la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sont des mesures nécessaires à la conservation d'un bien indivis qui n'impliquent pas le consentement des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis (Cass. 2e civ. 16 nov. 2017, n°16-23.173), de sorte que l’expulsion peut être poursuivie par l’un quelconque des indivisaires.

Dès lors, la signification du jugement d’expulsion et le commandement de quitter les lieux du 13 mars 2025 sont réguliers.

L’article L221-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose :
« Tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, après signification d'un commandement, faire procéder à la saisie et à la vente des biens meubles corporels appartenant à son débiteur, qu'ils soient ou non détenus par ce dernier.
Tout créancier remplissant les mêmes conditions peut se joindre aux opérations de saisie par voie d'opposition.
Lorsque la saisie porte sur des biens qui sont détenus par un tiers et dans les locaux d'habitation de ce dernier, elle est autorisée par le juge de l'exécution. »

Selon l’article R.221-1 du code des procédures civiles d’exécution :
"Le commandement de payer prévu à l'article L. 221-1 contient à peine de nullité :
1° Mention du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées avec le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts ;
2° Commandement d'avoir à payer la dette dans un délai de huit jours faute de quoi il peut y être contraint par la vente forcée de ses biens meubles."

Les demandeurs versent aux débats le commandement de payer aux fins de saisie-vente en date du 13 mars 2025 qui comporte un décompte précis et détaillé de la créance en principal, de la somme due au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais réclamés. Les frais d’exécution forcée qui incombent aux demandeurs sont détaillés et justifiés tout comme le coût de l’acte. De plus, il est précisé le délai de 8 jours laissé aux débiteurs pour s’acquitter des sommes dues.

Le commandement rappelle également le titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées, soit le jugement rendu le 10 février 2025 par le tribunal de proximité de GONESSE, qui constate une créance liquide et exigible au profit de Mme [U] [F].

Ainsi, le commandement aux fins de saisie vente délivré le 13 mars 2025 est parfaitement régulier, nonobstant la qualité de co-indivisaire de Mme [U] [F].

Sur la demande de délais avant expulsion

Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable en cas d'exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L'article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de M. [W] [P] et Mme [I] [N] épouse [P] leur permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

M. [W] [P] et Mme [I] [N] épouse [P] ont deux enfants mineurs à charge, sont demandeurs d’emploi et déclarent percevoir à ce titre environ 1 000 euros chacun.

Au vu du décompte produit par le bailleur, la dette locative s’élève à 32 304,60 euros au 03 juin 2025 et il n’apparait qu’un seul paiement de 1 000 euros le 03 juin 2025. En revanche, les demandeurs justifient d’un paiement de 1 000 euros le 25 juin 2025 qui a été reçu par l’étude de commissaire de justice. Ainsi, la dette est en augmentation constante depuis le jugement d’expulsion et l'indemnité d'occupation courante n'a commencé à être réglée que récemment en vue de la demande de délais.

Mme [U] [F] mentionne les difficultés engendrées par cette situation et elle fait état de ses difficultés financières mais ne produit aucune pièce au soutien de ses déclarations.

La situation personnelle de M. [W] [P] et Mme [I] [N] épouse [P], si elle est certes difficile, ne saurait justifier leur maintien dans les lieux sans limite de temps au détriment du propriétaire légitime. Il ne peut en effet être imposé au bailleur l'aggravation de la dette locative qu'il subit du fait du règlement irrégulier ou partiel des indemnités d’occupation mettant en péril sa propre situation.
Par ailleurs, M. [W] [P] et Mme [I] [N] épouse [P] n'apportent à l'appui de leur demande de délais aucun élément de nature à justifier l'octroi de ceux-ci.

S’ils justifient avoir déposé une demande logement locatif social le 29 avril 2025, soit postérieurement à la délivrance du commandement de quitter les lieux, ils ne font état d’aucune démarche supplémentaire et ne démontrent donc pas que leur relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.
De surcroît, l’attestation de M. [H] [P] en date du 26 avril 2025 qui mentionne la possible disponibilité d’un logement familial à compter du 1er janvier 2026 n’est pas certaine et ne saurait suffire à justifier un maintien dans les lieux jusqu’au 31 décembre 2025 d’autant que les époux [P] n’ont procédé qu’à deux paiements de 1 000 euros en juin 2025, soit opportunément avant l’audience devant le juge de l’exécution.

Eu égard à l'ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n'y a pas lieu d'accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution empêche en pratique l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes.

M. [W] [P] et Mme [I] [N] épouse [P], partie perdante, supporteront les dépens et devront participer aux frais de procédure hors dépens exposés par Mme [U] [F] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS