TJ 44184, 30 avr. 2025, RG 24/01869

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

N° RG 24/01869 - N° Portalis DBYT-W-B7I-FNSZ

Minute :

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

AFFAIRE :

[Z] [S], [X] [J] épouse [S]

C/

[F] [B]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [S]
demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Martine GRUBER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [X] [J] épouse [S]
demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Martine GRUBER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUR :

Madame [F] [B]
demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Véronique PIGEON, avocat au barreau de GRENOBLE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Hélène CHERRUAUD

GREFFIER :
Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 26 février 2025

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 30 avril 2025

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en DERNIER RESSORT

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé en date du 1er octobre 2022, monsieur [Z] [S] et son épouse madame [X] [J] ont donné à bail à madame [F] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 750 € et une provisions sur charges de 60 €.

Un état des lieux a été établi contradictoirement le jour même pour l’entrée de la locataire dans ledit logement.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux a été dressé par un commissaire de justice le 9 janvier 2024 en présence de madame [B].

Par courrier recommandé en date du 3 avril 2024, monsieur et madame [S] ont mis en demeure madame [B] de leur payer la somme de 1.967,44 € au titre des réparations locatives et du nettoyage, après déduction du dépôt de garantie, dans un délai de 15 jours.

Les parties ont été réunies le 24 mai 2024 par un conciliateur de justice.

Cette tentative de conciliation n’ayant pas abouti, les époux [S] ont fait assigner madame [B] devant le tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 1.967,44 € au titre de leur préjudice matériel, déduction faite du dépôt de garantie (690 €) et d’un trop payé de loyer (49,94 €) en plus de la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire appelée à la première audience du 20 novembre 2024 a fait l’objet de deux renvois contradictoires.

A l’audience du 26 février 2025, à laquelle les deux parties ont comparu représentées par leur avocat respectif, l’affaire a été plaidée.

Monsieur et madame [S] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tel que que soutenu dans les termes de leurs conclusions au visa des articles 1732 et suivants du code civil. Ils ont conclu au rejet des demandes reconventionnelles de madame [B].

Ils expliquent que le fonctionnement des appareils électriques n’a pu être vérifié le jour de l’état des lieux de sortie, madame [B] ayant fait couper l’électricité. Ils fondent leur demande de réparation sur les désordres constatés par ailleurs par le commissaire de justice et les différentes factures pour remettre en état leur bien de 2010 d’un bon standing.

Madame [B] a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions, aux fins de voir au visa de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 mars 2016 :
- débouter les époux [S] de toutes leurs demandes ;
- accueillir sa demande reconventionnelle et condamner les époux [S] à lui verser la somme de 1.498,94 € ;
- condamner les époux [S] à lui verser la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les époux [S] aux dépens ;
- dire que dans l’hypothèse où l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice à défaut de règlement des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice en application des articles A 444-14 et suivants du code de commerce devra être supporté en sus de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la demande des époux [S] était reconnue fondée, réduire les sommes réclamées à de plus justes proportions ;
- débouter les époux [S] de toutes autres demandes.

Elle dénonce la mauvaise foi de ses anciens bailleurs, alors qu’elle estime avoir restitué leur logement dans un excellent état au terme de 15 mois d’occupation, ainsi que dans un état de propreté. Elle fait valoir que l’état des lieux d’entérée et de sortie doivent être présentés de façon similaire sur document unique pour être utilement comparés, en soulignant l’absence de toute observation écrite dans le constat d’état des lieux de sortie constitué par une série de photographies. Elle fait remarquer que le nettoyage a été effectué après des travaux de peinture et qu’il est nullement démontré la nécessité de ces derniers, antérieurs à la recherche de fuite. Elle soulève l’absence de preuve du mauvais fonctionnement des glâches, comme des convecteurs. Elle souligne que les époux [S] ont par la suite vendu la maison au prix de 360.000 €. S’agissant du sèche-serviette âbimé sur le dessus, elle déplore qu’ils aient fait le choix de le changer au lieu de faire des retouches de peinture.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- SUR LA DEMANDE DE RÉPARATIONS LOCATIVES

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il résulte des dispositions des articles 1732 et 1755 du code civil que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ; qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur, en application de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, les époux [S] produisent à l’appui de leurs prétentions un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie, l’un et l’autre signés par madame [B], ainsi que plusieurs factures.

Si l’état des lieux de sortie n’a pas été établi dans les mêmes formes à la restitution des clés qu’à la remise des clés, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 permettait aux bailleurs n’étant pas domiciliés à proximité de recourir à un commissaire de justice.

Maître [M] [N] a le 29 janvier 2024 pris des photographies de toutes les pièces de la maison, en fléchant ses annotations écrites. Il a ainsi constaté :
- dans l’entrée-séjour des tâches sur le mur et plinthes, des traces de couleur marron sur le radiateur, des traces marron sur le sol, des tâches au plafond à proximité de l’ampoule,
- dans la cuisine, la peinture au plafond abîmée dans l’angle, une tache au plafond,
- dans la chambre, une trace d’infiltration, angle des plinthes abîmé, traces noirâtres sur le mur à côté de la porte, deux tâches sur le mur, des tâches sur la longueur de la porte et le mur ;
- dans la salle de bain, nombreux éclats de peinture sur le sèche serviettes, rouille sur le sèche serviette en particulier sur le niveau supérieur et le niveau inférieur, des traces noirâtres sur le joint le long du bac de douche, des joints noircis par endroits sur le pourtour du bac de douche ;
- dans le dégagement, sol recouvert d’un plancher en mauvais état, notamment marqué au niveau de la porte de la chambre qui frotte, tâches sur la porte et le mur, deux traces sur le mur ;
- dans la véranda, la serrure de la baie centrale sur sa partie gauche ne ferme pas ; le sol en bois est tâché par endroits.

Il a noté son impossibilité de tester l’ensemble des appareils ménagers ansi que les volets électriques, madame [B] ayant indiqué avoir coupé l’électricité.

Lors de l’état d’entrée dans les lieux, tous les éléments ainsi que l’état général avaient reçus la lettre A signifiant “très bon état”. Au titre des observations manuscrites, il avait été noté “peinture écaillée, plinthe gauche porte chambre” ; “parquet soulevé entre chambre et WC” “séjour deux lames noircies”, outre la composition précise des placards.

Les époux [S] produisent les factures suivantes :
- celle de la SARL BIS en date du 27 mars 2024 pour une recherche de fuite et rapport d’un montant total TTC de 539 € ;
- celle de la SARL C & C RESIDENCES SERVICES en date du 31 mars 2024 d’un montant total TTC de 531,30 € pour le nettoyage des volets, des vitres y compris rails et encadrements, désentoilettage et dépoussierrage des interrupteurs, plinthes et meubles, nettoyage et désinfection de la salle de bains et sanitaires, aspiration et balayage humide de l’ensemble des sols ;
- celle de la société C2M d’un montant total TTC de 25,16 € pour deux gâches à clamer ;
- celle de BLANC VILLA DECOR M. [K] en date du 27 mars 2024 d’un montant total de 1.300,80 € pour les nettoyage, préparations et peintures des plafonds CHAMBRE et CUISINE ;
- celle de la société YESSS ELECTRIQUE en date du 26 février 2024 d’un montant total TTC de 311,12 € pour la fourniture d’un élément ainsi désigné “SCGA THE RIVA 4 0500W BLC BRI” ;
- celle de BLANC VILLA DECOR M. [K] en date du 27 mars 2024 d’un montant total de 5.533,80 € pour rénovation/peinture des éléments suivants : plafond et mur pièce de vie hall wc, porte et encadrement, porte vitrée et encadrement, plancher loggia, plinthes et porte et encadrement (1 face) de la chambre ;
- celle de la société YESS ELECTRIQUE en date du 26 février 2024 d’un motal total TTC de 972,73 € TTC pour la fourniture de deux éléments ainsi désignés “SCGA THE TENERIFE H BLC 1000" l’un de 1.000 W l’autre de 1.250 W” ;
- celle de Vita Habitat en date du 1er avril 2024 d’un montant total TTC de 285,76 € pour la fourniture d’un produit désigné ainsi “Prog mod digital FP + BA 2Z 7j HAGER 49003" ;
- celle de MAISON ENERGY en date du 1er avril 2024 d’un montant total TTC de 87,71 € pour la fourniture d’un kit “Entrée d’air hygro (...) Blanc”.

Les époux [S] fournissent le rapport établi par la SARL BIS pour rechercher l’origine des traces d’infiltrations précitées. Il en ressort qu’aucune fuite active, ni de traces de dommages n’ont pu être constatées, les plafonds venant d’être repeints ; qu’il est conclu “un probable scénario” selon lequel la locataire a vraisemblablement obstrué les aérations des ouvertures au vu des traces de scotch, de l’humidité s’est fixée sur les angles extérieurs de l’appartement, au niveau des ponts thermiques, favorisé par un apport d’humidité dû à une absence d’étanchéité ; que le désordre devrait se résoudre avec la libre circulation de l’air frais par les ouvertures de l’appartement et l’étanchéité des parties concernées.

Faute de preuve du parfait état des grilles d’aération de la maison équipée de convecteurs électriques, dont la peinture commençait déjà à s’encailler lors de l’entrée de madame [B], les époux [S] ne peuvent lui imputer la responsabilité des dégradations de la peinture des plafonds et murs, ni de l’état de vétusté des convecteurs.

En revanche, le développement de rouille sur le sèche-serviette depuis l’entrée de madame [B] dans la maison lui est imputable. Elle est mal fondée à contester la nécessité de son remplacement.

Madame [B] doit également répondre des dégradations de la serrure de la baie centrale vitrée pour laquelle il a fallu remplacer les deux glames.

S’agissant du nettoyage, il est justifié au vu du nombre de tâches ou noirceurs constatées par le commissaire de justice, bien qu’il ait été effectué après des travaux de peinture.

Les réparations locatives à la charge de la locataire s’élèvent à la somme totale de 867,58 € (= 311,12 + 25,16 + 531,30).

Après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 690 € et d’un trop-payé de loyer d’un montant de 49,94 €, madame [B] sera condamnée à payer aux époux [S] la somme de 127,64 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Les bailleurs seront déboutés du surplus de leurs prétentions.

II- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE RESTITUTION DE DÉPOT DE GARANTIE

Il ressort des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépoôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Au vu des dégradations locatives retenues supra et du montant de leur réparation, les époux [S] étaient bien-fondés à retenir le dépôt de garantie d’un montant de 690 € dans sa totalité.

En conséquence, madame [B] sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

III - SUR LES FRAIS DE L’INSTANCE

En application des articles 695 et 696 du code de procédure civile, madame [B] succombant sur la demande principale sera condamnée aux dépens de l’instance.

Compte tenu de l’issue donnée au litige, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties conservera la charge des frais qu’elle a engagés pour faire valoir ses droits et sera déboutée de sa demande de ce chef.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :