TJ 38544, 19 juin 2025, RG 25/00523

MINUTE N° : 2025 /
JUGEMENT DU : 19 Juin 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00523 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DODN /
NATURE AFFAIRE : 72A/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : SDC LES JARDINS DE LA BOURBRE C/ S.A.R.L. SOW INVEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET,

DESTINATAIRES :
la SELARL [F]
délivrées le
Copie exécutoire délivrée à Me ROCHEFORT le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE LA BOURBRE situé 1 rue Pierre Goy - 38230 CHAVANOZ, représenté par son syndic en exercice , la société IMMO DE FRANCE - AIN, inscrite au RCS de BOURG EN BRESSE sous le numéro 391 634 912 dont le siège social est sis 7rue de la grenouillière CS 81105 - 01009 BOURG EN BRESSE CEDEX
représentée par Maître Christian LALLEMENT de la SELARL LALLEMENT & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant, Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SOW INVEST, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 918 423 401, dont le siège social est sis 31B rue des Ardennes - 38230 TIGNIEU-JAMEYZIEU
défaillant

Débats tenus à l'audience du 15 Mai 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 12 juin 2025 prorogé au 19 Juin 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame BERGOUGNOUS, Présidente, et par Madame ROLLET GINESTET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société SOW INVEST est propriétaire au sein de la copropriété LES JARDINS DE LA BOURBRE située 1 rue Pierre Goy à Chavanoz (38230), des lots de copropriété n° 1, 11 et 24.

Celle-ci ne s’acquitte plus de ses charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 novembre 2024, le syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE – AIN, a mis en demeure la société SOW INVEST de lui régler les sommes dues au titre des charges de copropriété.

Par lettre du 27 décembre 2024, le syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE – AIN, a informé la société SOW INVEST du recouvrement des charges de copropriété impayées.

Se plaignant d’un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE LA BOURBRE, représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE – AIN, a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, la société SOW INVEST devant le tribunal judiciaire de Vienne, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa des articles 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1231-6, 1242 et 1343-2 du code civil, 481-1 et 524 du code de procédure civile :

- condamner la société SOW INVEST à lui régler la somme de 13 677,33 euros au titre des charges de copropriété et frais non réglés au 1er avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2024, anatocisme et paiement des charges courantes,

- la condamner à lui régler la somme de 624,36 euros au titre de sa quote-part sur les budgets prévisionnels votés pour la période du 1er juillet 2025 au 31 mars 2026,

- la condamner à lui régler la somme de 31,20 euros au titre de sa quote-part sur les cotisations de fond de travaux votées pour la période du 1er juillet 2025 au 31 mars 2026,

- la condamner à lui régler la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- la condamner à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SELARL LALLEMENT ET ASSOCIES, société d’avocats.

A l’audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE LA BOURBRE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Il expose que la société SOW INVEST est défaillante dans son obligation de régler les charges de copropriété au titre des appels de provision pour charges courantes.

Bien que régulièrement assignée à personne habilitée, la société SOW INVEST n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025, prorogé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

- Sur les demandes principales en paiement :

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot […] [et] aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent” lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur situation. Par ailleurs, “le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive, toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Enfin, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’“à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE LA BOURBRE justifie par la production d’un avis de mutation, dressé par acte notarié le 8 septembre 2022, que la société SOW INVEST est propriétaire des lots n° 1, 11 et 24 de l’immeuble en copropriété situé 1 rue Pierre Goy à Chavanoz (38230).

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire des 20 septembre 2023 et 17 septembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes pour les exercices du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, fixé les budgets prévisionnels pour les exercices du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et du 1er avril 2025 au 31 mars 2026, et voté la réalisation de divers travaux,

- un décompte sur budgets votés et fonds des travaux, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes dont dispose la défenderesse,

-  un relevé de compte individuel actualisé au 24 mars 2025,

- les contrats de syndic pour les périodes s’échelonnant du 20 septembre 2023 au 30 septembre 2024, et du 18 septembre 2024 au 30 septembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société SOW INVEST est débiteur de la somme de 13 677,33 euros au titre des charges échues au 1er avril 2025, en ce compris les frais de mise en demeure (30 euros) et les frais de mise au contentieux (144 euros), justifiés par la production du contrat de syndic et des mises en demeure des 22 novembre 2024 et 27 décembre 2024.

Par ailleurs, il ressort en outre des pièces communiquées, en particulier le décompte du budget prévisionnel et des cotisations de fonds de travaux, selon les quotes-parts de la société SOW INVEST sur budgets votés, que la somme de 624,36 euros + 31,20 euros = 655,56 euros est justifiée au titre des charges courantes non encore échues et travaux votés pour la période du 1er juillet 2025 au 31 mars 2026.

La demande du syndicat des copropriétaires apparaissant recevable et bien fondée, la société SOW INVEST sera en conséquence condamnée au paiement des sommes de 13 677,33 euros et 655,56 euros.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 22 novembre 2024, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme de 13 677,33 euros.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit, dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera, par conséquent, ordonnée pour la somme de 13 677,33 euros.

- Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire, doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE LA BOURBRE réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société SOW INVEST de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la société SOW INVEST a manqué à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, depuis le mois de juillet 2024.

Ce défaut de paiement de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir, de manière permanente, la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer, malgré eux, le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra, en conséquence, de condamner la société SOW INVEST à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE LA BOURBRE la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice causé.

- Sur les autres demandes :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SOW INVEST ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE LA BOURBRE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Aux termes de l'article 696 de ce même code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société SOW INVEST, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS