TJ 38544, 22 mai 2025, RG 25/00245

MINUTE N° : 2025 /
JUGEMENT DU : 22 Mai 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00245 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DNI4 /
NATURE AFFAIRE : 71A/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : SCI DE L’ETANG
C/ Syndic. de copro. IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LE REPUBLIQUE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame COUTURIER, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame BERGOUGNOUS, Présidente,
Monsieur RIAS, MTT

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

Débats tenues à l’audience du 13 mars 2025 devant Madame COUTURIER et Monsieur RIAS, qui en ont fait leur rapport et en ont rendu compte au tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

DESTINATAIRES :
la SCP PYRAMIDE AVOCATS
la SELARL URBAN CONSEIL
délivrées le 22 Mai 2025

DEMANDERESSE

SCI DE L’ETANG,
immatriculée au RCS de VIENNE, sous le numéro 503.842.676. dont le siège social est sis ZI DE L’ABBAYE - RUE LOUIS - 38780 PONT-EVÊQUE prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Florence DAVID de la SELARL URBAN CONSEIL, avocats au barreau de VIENNE,

DEFENDERESSE

Syndicat de copropriétaire de l’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE, 38200 VIENNE, Dont le siège social est situé 27 boulevard de la République, 38200 VIENNE, ayant pour syndic la Regie Immobilière de VIENNE, immatriculée au RCS de VIENNE, sous le numéro 328.234.109 dont le siège social est sis 35-37 Cours Brillier - 38200 VIENNE prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE,

Débats tenus à l'audience du : 13 Mars 2025, mis en délibéré au 22 Mai 2025
Rédacteur : Monsieur Nicolas RIAS

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.
Et le présent jugement a été signé par Madame COUTURIER, Vice-Présidente, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière DE L’ETANG a acquis, par acte notarié du 1er février 2022, le lot n°1 de la copropriété sise 27, Boulevard de la République – 38 200 VIENNE, composé d’un local commercial situé au rez-de-chaussée, d’une cave en sous-sol portant le n°15 du plan, et des 187/1000èmes des parties communes générales.

L’immeuble objet de la copropriété est régi par le règlement établi par acte notarié reçu par Me [B] le 5 octobre 1937, et publié au service de la publicité foncière le 31 octobre 1937 (volume 3064, n°8).

Il a par ailleurs fait l’objet d’un état descriptif de division aux termes d’un acte reçu par Me [F], le 31 juillet 1981, et publié au service de la publicité foncière le 21 septembre 1981 (volume 7857, n°8).

Lors de l’assemblée générale de copropriété du 9 janvier 2023, la société REGIE IMMOBILIÈRE VIENNOISE (RIV) a été désignée en qualité de nouveau syndic, venant en lieu et place de la société FONCIA VALLEE DU RHÔNE.

Le 9 novembre 2023, le syndic a transmis à la société DE L’ETANG, la répartition des charges au titre de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, fixée sur la base de la clé établie par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, à savoir 187/1000èmes.

La société DE L’ETANG s’est alors aperçue d’un changement de la répartition des charges opéré par le nouveau syndic puisqu’elle soutient que, jusqu’alors, la société FONCIA VALLEE DU RHÔNE calculait ses charges en lui appliquant un coefficient de 79/1000èmes, sans que celle-ci ne puisse lui expliquer sur quel fondement elle l’avait déterminé.

Considérant, d’une part, que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division étaient erronés et, d’autre part, que la quote-part de charges communes qui lui était affectée était disproportionnée au regard de la superficie du bien dont elle est propriétaire, la société DE L’ETANG a, par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, fait assigner en référé-expertise devant Mme la Présidente du Tribunal judiciaire de VIENNE, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE.

Par ordonnance de référé du 11 avril 2024, Mme la Présidente du Tribunal judiciaire de VIENNE a fait droit à la demande d’expertise, désigné M. [T] [N] pour procéder à la mesure d’instruction avec notamment pour mission de fournir tous éléments techniques et de faits de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur la répartition des charges.
L’expert a déposé son rapport le 30 décembre 2024.

Le 3 février 2025, la société DE L’ETANG a saisi Mme la Présidente d’une requête aux fins d’être autorisée à faire assigner à jour fixe le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE par-devant le Tribunal judiciaire de VIENNE.

Par ordonnance du 18 février 2025, Mme la Présidente du Tribunal judiciaire a autorisé la société DE L’ETANG à faire assigner à jour fixe le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE pour l’audience du 13 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, la société DE L’ETANG a fait assigner à jour fixe le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE devant le Tribunal judicaire de VIENNE.

A l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a été appelée et utilement retenue, avant que le jugement ne soit mis en délibéré au 22 mai 2025 pour y être rendu par mise à disposition au greffe.

---

Aux termes de ses conclusions développées à l’audience, la société DE L’ETANG sollicite du tribunal, au visa du code civil, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et notamment ses articles 5, 10, 10-1 et 43, de :

réputer non-écrit l’article 7 du règlement de copropriété du 5 octobre 1937 relatif à la répartition des charges ;
procéder à la nouvelle répartition des charges de la façon suivante :
les copropriétaires seront tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
Les copropriétaires seront tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, ainsi que des versements au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que définies, comme suit :
Nouveau n°
Niveau
Consistance
Anciens tantièmes
(/1000)
Nouveaux tantièmes
(/10 000)
1
RDC
Commerce+ cave
187
721
2
RDC
Commerce+ cave
113
402
3
R+1
Appartement T3
51
485
4
R+1
Appartement T4+ cave
47
740
6
R+3
Appartement T4+ cave
39
651
7
R+3
Appartement T4+ cave
60
649
9
R+5
Appartement T6+ cave
50
1290
10
R+6
Appartement T6
50
1321
12
R+2
Appartement T4+ cave
50
627
13
R+2
Appartement T4
50
552
14
Entresol
Appartement T4
60
597
15
Entresol
Appartement T4
40
572
16
R+4
Appartement T4+ cave
100
692
17
R+4
Appartement T4+ cave
98
681
18
Sous-sol
Cave
1
4
19
Sous-sol
Cave
1
4
20
Sous-sol
Cave
1
5
21
Sous-sol
Cave
1
4
22
Sous-sol
Cave
1
3
TOTAL

1000
10 000

condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris la rémunération de l’expert ;
condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE à lui payer la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris la procédure de référé n° RG 24/00038 et l’expertise judiciaire consécutive ordonnée par le juge des référés, conformément à l’article 10-1 aliéna 6 de la loi du 10 juillet 1965.
La société DE L’ETANG fait valoir que l’article 7 du règlement de copropriété du 5 octobre 1937, afférent à la répartition des charges doit être réputé non-écrit, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’il est contraire aux règles fixées par l’article 10 de la même loi concernant la participation, d’une part, aux charges entrainées par les services collectifs et éléments d’équipement commun, et, d’autre part, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales.

L’article 7 du règlement de copropriété du 5 octobre 1937 devant être réputé non écrit, il convient de procéder à une nouvelle répartition des charges. Elle explique que cette répartition doit se faire, s’agissant des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. S’agissant des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, ainsi que des versements au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle fait valoir qu’elles doivent être réparties au regard des nouveaux tantièmes de charges de copropriété déterminés par l’expert dans le cadre de ses opérations d’expertise.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures de la société DE L’ETANG pour un exposé plus ample de ses moyens.

**

Aux termes de ses conclusions développées à l’audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE sollicite du tribunal, au visa de loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des pièces versées aux débats et de la jurisprudence, de :

- Sur la demande visant la clause de répartition des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes,

juger que la demande visant à réputer non écrit l’article 7 du règlement de copropriété conduit, en réalité, à modifier les tantièmes de copropriété au mépris du règlement de copropriété et du caractère immuable des tantièmes de copropriété ;
juger que la modification des tantièmes de copropriété ne peut intervenir dans le cadre d’une action judiciaire et nécessite un vote à l’unanimité des copropriétaires;
juger que la clause de répartition des charges de copropriété relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes du règlement de copropriété du 5 octobre 1937 ne contient aucun critère en contradiction avec les critères impératifs de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;
juger que ladite clause n’est pas illégale vis-à-vis de l’article 10 et de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;
juger que l’action de la société DE L’ETANG concerne une action en révision des charges de copropriété relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes qui est prescrite ;
juger, à titre superfétatoire, que la proposition de l’expert « SANS MEZZANINE » est incohérente par rapport tant à la situation des lieux que vis-à-vis des actes juridiques fondateurs de la copropriété ;
Par conséquent,

rejeter l’action de la société DE L’ETANG tendant à déclarer réputée non écrite ladite clause comme mal fondée et prescrite ;
rejeter l’action de la société DE L’ETANG tendant à homologuer le rapport d’expertise judiciaire.
- Sur la demande visant la clause de répartition relative aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun

juger que la société DE L’ETANG n’établit nullement qu’elle n’est pas raccordée au chauffage collectif ;
juger que la société DE L’ETANG, si elle a fait le choix de ne plus être raccordée à ce dispositif de chauffage collectif, a une utilité, a minima, potentielle sur cet équipement collectif ;
juger que la société DE L’ETANG, en tant que propriétaire du lot n°1, doit nécessairement participer à une quote-part des charges relatives au chauffage collectif ;
juger que l’octroi d’une quote-part de charge du chauffage collectif basée sur la clé de répartition des tantièmes de copropriété ne souffre d’aucune illégalité et ne peut, en tout état de cause, conduire à réputer non écrit l’article 7 du règlement de copropriété ;
juger que ladite clause n’est pas illégale vis-à-vis de l’article 10 et de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;
juger que la demande visant à réputer non écrit l’article 7 du règlement de copropriété conduit, en réalité, à modifier les tantièmes de copropriété au mépris du règlement de copropriété et du caractère immuable des tantièmes de copropriété ;
juger que la modification des tantièmes de copropriété ne peut intervenir dans le cadre d’une action judiciaire et nécessite un vote à l’unanimité des copropriétaires ;
juger que l’action de la société DE L’ETANG concerne une action en révision des charges de copropriété relative au chauffage collectif qui est prescrite ;
Par conséquent,

débouter la société DE L’ETANG de sa demande tendant à déclarer réputée non écrit l’article 7 comme mal fondée et prescrite ;
rejeter l’action de la société DE L’ETANG tendant à homologuer le rapport d’expertise judiciaire ;
- En tout état de cause,

débouter la société DE L’ETANG de toutes ses demandes ;
condamner la société DE L'ETANG à lui payer la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamner la société DE L'ETANG aux entiers dépens.

Sur la demande de la société DE L’ETANG visant la clause de répartition des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et tendant ce que l’article 7 du règlement de copropriété soit réputé non-écrit, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE fait valoir qu’elle est infondée. En effet, si l’article 7 venait à être réputé non écrit, sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, alors cela aurait pour conséquence de modifier les tantièmes de copropriété, ce qui ne peut se faire qu’à l’unanimité des copropriétaires. Aussi la proposition de nouvelle répartition faite par l’expert, outre qu’elle est incohérente, est juridiquement impossible à retenir. Qui plus est, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE soutient que l’article 7 du règlement ne heurte pas les dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que l’article 43 ne peut valablement être invoqué pour fonder la demande en réputé-non écrit. Il explique, qu’en réalité, la demande de la société DE L’ETANG est une demande en révision de la clause de répartition des charges communes, laquelle est toutefois prescrite, soit depuis le 11 juillet 1967, aux termes de l’article 45 de la loi du 10 juillet 1965, soit depuis le 1er février 2024, en application de l’article 12 alinéa 2 de la même loi.

Sur la demande de la société DE L’ETANG visant la clause de répartition des charges relatives à aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun, et tendant ce que l’article 7 du règlement de copropriété soit réputé non-écrit, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE fait valoir que la société DE L’ETANG exerce en réalité une action en révision de la répartition des charges sur le fondement de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle est prescrite. A défaut, admettre qu’il s’agit d’une action en réputé non écrit reviendrait à modifier les tantièmes de copropriété sans l’accord unanime des copropriétaires.

Par ailleurs, il explique que lesdites charges doivent être partagées en fonction de l’utilité objective desdits services collectifs et éléments d’équipement commun. Or, eu égard à l’utilité objective que retire la société DE L’ETANG des services collectifs et des éléments d’équipement commun de la copropriété, il convient de relever que la clé de répartition des charges est parfaitement conforme aux exigences légales.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE pour un exposé plus ample de ses moyens.

MOTIFS

A titre préalable, il doit être fait observer qu’il est acquis qu’un règlement de copropriété, lequel a valeur contractuelle, bien qu’adopté antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est soumis aux exigences d’ordre public posées par ladite loi pour ce qui est notamment des charges de copropriété.

I/ Sur la demande relative à la clause de répartition des charges afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes

Aux termes de l’article 10 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires :

« (…) sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ».

En application de l’article 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

Enfin l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce :

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».

Une action tendant à ce que soit déclarée réputée non écrite la clause d’un règlement de copropriété présente la particularité, par rapport à une action en nullité ou une action en révision de la clause afférente à la répartition des charges, d’être imprescriptible.

Il ressort de l’ensemble de ces règles que les tantièmes de charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes doivent obligatoirement être fixés au regard de la valeur relative de chaque partie privative. La valeur relative est déterminée en fonction de la consistance, de la superficie et la situation des lots. Si les tantièmes de charges peuvent éventuellement être identiques aux tantièmes de copropriété, cette identité n’est pas nécessairement systématique. En effet, alors que les tantièmes de charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes doivent obligatoirement être fixés au regard de la valeur relative de chaque partie privative, les tantièmes de copropriété peuvent être fixés selon cette même valeur relative, sauf prévision contraire ou contradiction des titres. La conséquence est que les tantièmes de charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes peuvent parfaitement être distincts des tantièmes de copropriété. Par ailleurs, la clause du règlement de copropriété qui fixe les tantièmes de charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sans considération de la valeur relative de chaque partie privative est réputée non écrite, de sorte qu’elle peut être contestée en justice sans que la prescription de l’action puisse valablement être opposée.

En l’espèce, l’article 7 du règlement de copropriété en date du 5 octobre 1937, soumis aux exigences de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pour ce qui concerne les charges de copropriété, énonce :

« Les charges communes de toute nature, sauf celles de l’ascenseur dont il sera question sous l’article huit, se répartiront entre les copropriétaires de l’immeuble de la même façon et dans les mêmes proportions que leurs droits de copropriété dans les choses communes.
La répartition en millièmes du rez-de-chaussée et des étages se fera de la manière suivante :
En ce qui concerne le rez-de-chaussée :
Magasin numéro un : centre quatre-vingt sept millièmes ;
Magasin numéro deux : centre treize millièmes – trois cent millièmes ; ensemble égal au total des millièmes afférents au rez-de-chaussée.
En ce qui concerne chacun des étages : dix millième par pièce, soit cent millièmes par étage ; ensemble égal, au total des millièmes afférents à chaque étage.
(…) ».

Il en ressort que les tantièmes de charges ont été calculés selon la même méthode que les tantièmes de copropriété. Cependant, ces derniers n’ont pas été calculés en fonction de la valeur relative de chaque lot de copropriété, laquelle implique en effet la prise en considération de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. Or, en l’espèce les tantièmes ont été attribués par pièce, indépendamment de leur surface ou de leur situation, mais aussi, et surtout, indépendamment de la consistance globale d’un lot qui participe pourtant nécessairement de sa valeur relative. Si la méthode ainsi retenue est juridiquement licite pour les tantièmes de copropriété, dès lors que la méthode de calcul en fonction de la valeur relative est seulement supplétive, elle ne l’est pas pour les tantièmes de charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, dès lors que la méthode de calcul en fonction de la valeur relative est impérative en application des dispositions des articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’article 7 du règlement de copropriété n’étant pas conforme aux exigences posées par les articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en ce qui concerne le calcul des tantièmes de charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, il doit être réputé non écrit à l’égard de ces dernières, et ce en application de l’article 43 de la même loi.

Contrairement à ce que soutient le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE, l’action engagée par la société DE L’ETANG n’est pas une action en révision telle que prévue par l’article 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. En effet, l’action en révision est fondée sur une application erronée des critères de répartition fixés à l’article 10 qui ont pourtant été retenus dans le règlement de copropriété. Au contraire, l’action en réputé non-écrit est fondée sur l’exclusion, implicite ou explicite, de l’application des critères de répartition fixés à l’article 10, lesquels sont pourtant impératifs.

En l’espèce, la demande de la société DE L’ETANG n’est pas fondée sur une mauvaise évaluation de la valeur relative de chaque lot. Elle est fondée sur une répartition des tantièmes de charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes qui a été opérée sans aucun égard pour la valeur relative des lots. Par suite, il s’agit bien d’une action en réputé-non écrit, laquelle est, à ce titre, imprescriptible.

Par ailleurs, et contrairement à ce que soutient le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE, dès lors que les tantièmes de charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes peuvent juridiquement être distincts des tantièmes de copropriété, ce en application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et dès lors que le caractère réputé non écrit de l’article 7 doit être limité à son seul contenu illicite qui porte exclusivement sur les tantièmes de charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, la reconnaissance du bien-fondé de la demande de la société DE L’ETANG n’est pas de nature à porter atteinte à la répartition des tantièmes de copropriété, laquelle ne peut effectivement être modifiée que par l’accord unanime des copropriétaires.

L’article 7 du règlement de copropriété du 5 octobre 1937 applicable à l’immeuble sis 27, Boulevard de la République – 38 200 VIENNE sera réputé non écrit en ce qu’il s’applique à la répartition des tantièmes de charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

En vertu de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque le tribunal, en application de l'alinéa premier dudit article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

A cet égard, le rapport d’expertise en date en date du 30 décembre 2024, réalisé par M. [N], a permis, à travers l’analyse des plans de la copropriété et le métrage de chacun des lots figurant dans le descriptif de division, de fixer la valeur relative de chaque lot de copropriété.

L’expert a distingué deux hypothèses différentes, selon qu’est prise en considération ou non l’existence de la mezzanine dans le lot n°1 appartenant à la société DE L’ETANG. L’ensemble des parties considère que l’hypothèse « avec mezzanine » doit être logiquement retenue, dès lors que ladite mezzanine participe de la valeur du lot n°1. La répartition des tantièmes en fonction de la valeur relative des lots doit donc être opérée en prenant en considération l’existence de la mezzanine dans le lot n°1.

Par ailleurs, l’expert a distingué les charges communes générales et les charges spéciales (ascenseur et cage d’escaliers).

La société DE L’ETANG sollicite la reprise des conclusions du rapport d’expertise de manière incomplète et tronquée en ce qu’elle demande que la répartition des tantièmes de charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, sans distinguer selon qu’il s’agit de charges générales ou spéciales. Cependant, le Tribunal est tenu, en application de l’article 43, de procéder à une nouvelle répartition des charges qui doit être efficiente, de sorte qu’il n’est pas contraint par les demandes des parties à cet égard.

Il sera procédé à une nouvelle répartition des tantièmes de charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales, conformément au tableau figurant dans le dispositif du présent jugement.

II/ Sur la demande relative à la clause de répartition des charges afférentes aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun

Aux termes de l’article 10 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ».

Pour rappel, l’article 43 de la loi °65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, déjà évoqué, énonce :

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».

En l’espèce, il ressort de l’article 7 du règlement de copropriété que les charges communes de toute nature et donc notamment les charges relatives aux services communs et aux éléments d’équipement collectif, ont été réparties sur la base des tantièmes de copropriété, et donc sans égard à l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Le critère de répartition des charges relatives aux services communs et aux éléments d’équipement collectif est donc illégal.

L’article 7 du règlement de copropriété n’étant pas conforme aux exigences posées par les articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en ce qui concerne le calcul des tantièmes de charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun devrait être réputé non écrit à l’égard de ces dernières, et ce en application de l’article 43 de la même loi.

Là encore, et pour des raisons identiques à celles précédemment exposées, l’action engagée par la société DE L’ETANG n’est pas une action en révision telle que prévue par l’article 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. De même, le caractère réputé non écrit de l’article 7 devrait être limité à son seul contenu illégal de sorte qu’il devrait porter exclusivement sur les tantièmes de charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun, la reconnaissance du bien-fondé de la demande de la société DE L’ETANG n’est pas de nature à porter atteinte à la répartition des tantièmes de copropriété, laquelle ne peut effectivement être modifiée que par l’accord unanime des copropriétaires.

En l’espèce, la société DE L’ETANG conteste la répartition des charges relatives aux services communs et aux éléments d’équipement collectif, au motif que l’immeuble comporte une chaudière collective dont les charges d’entretien et les frais d’énergie sont actuellement répartis sur la base des tantièmes de copropriété, et non en fonction de l’utilité objective pour chaque lot, et ce alors même que le lot n°1 qui lui appartient n’est pas raccordé au chauffage collectif. Cela étant, et comme le fait justement valoir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE, la répartition des charges doit se faire eu égard à l’utilité objective, qui peut être une utilité potentielle, et non pas eu égard à l’utilité individuelle, laquelle est liée à des convenances personnelles. Par suite, quand bien même la société DE L’ETANG n’utilise pas le chauffage collectif, sa contribution aux dépenses afférentes est légitime eu égard à l’utilité objective de l’équipement.

Cela étant, il convient d’observer que le rapport d’expertise de M. [N] ne comporte aucune indication s’agissant de l’utilité objective, pour chaque lot de copropriété, de l’ensemble des services collectifs et éléments d’équipement commun. Par suite, la répartition des charges afférentes est, au regard des exigences posées par l’article 10 aliéna 1er de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impossible à opérer à partir du seul rapport d’expertise. Par ailleurs, la société DE L’ETANG ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir, pour chaque lot de copropriété, l’utilité objective de l’ensemble des services communs et éléments d’équipement collectifs.

Faute pour la société DE L’ETANG de rapporter la preuve, comme elle en a la charge, de l’utilité objective, pour chaque lot, de l’ensemble des services collectifs et éléments d’équipement commun de la copropriété, elle doit être déboutée de sa demande relative à la clause de répartition des charges afférentes.

La société DE L’ETANG sera déboutée de sa demande relative à la clause de répartition des charges afférentes aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun

III/ Sur les demandes accessoires

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE qui succombe au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprennent le coût du rapport d’expertise judiciaire de M. [N] en date du 30 décembre 2024.
L’équité commande que la société DE L’ETANG n’ait pas à supporter les frais qu’elle a exposés dans la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 27 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE sera condamné à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que, en application de l’article 10-1 aliéna 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la société DE L’ETANG est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ayant donné lieu au rapport de M. [N] en date du 30 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS