TJ 06088, 27 mai 2025, RG 24/02493

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Société COTE D’AZUR HABITAT c/ [Y]

MINUTE N°
DU 27 Mai 2025

N° RG 24/02493 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PYHL

Grosse(s) délivrée(s)
à Me Marina POUSSIN

Expédition(s) délivrée(s)
à Me Sébastien PEROTTI

Le

DEMANDERESSE:

Société COTE D’AZUR HABITAT, poursuites et diligences de son Directeur en exercice.
53 Bd René Cassin
06282 NICE CEDEX 3

représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [M] [Y]
84 bd Henri Sappia
Résidence Las Planas - Les Dahlias - Bât 5
06100 NICE
représenté par l’association APOGE domicilié au 21 boulevard François SUAREZ 06342 LA TRINITE es qualité de tuteur de M. [M] [Y] suivant Jugement rendu le 24 novembre 2024.

représenté par Me Sébastien PEROTTI, avocat au barreau de NICE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024004552 du 07/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Marie FAIVRE-DUPAIGRE, Vice-présidente, assistée lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 juin 2019, Côte d’Azur Habitat a donné à bail à [M] [Y] un appartement type F2 de 37 m² au rez-de-chaussée d’un immeuble sis 84, Boulevard Henri Sappia, Les Dahlias, Bâtiment 5, Escalier 5, appartement 0254, 06100 NICE, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 273,94 € et de provisions pour charges de 85,46 €.

Par acte commissaire de Justice du 31 mai 2024, Côte d’Azur Habitat a fait assigner [M] [Y], devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice aux fins de :

- constater la violation grave et répétée par [M] [Y] ses obligations de locataire,
- prononcer la résiliation du bail consenti à [M] [Y],
- ordonner le départ immédiat de [M] [Y] et lieux loués,
A défaut de ce faire:
- ordonner l'expulsion immédiate de [M] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique;
- condamner [M] [Y], représenté par son tuteur l’APOGE, à verser à Côte d’Azur Habitat une indemnité d'occupation d’un montant mensuel équivalent au dernier loyer et charges, à compter de la date de résiliation du contrat et jusqu’à libération effective;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire
- condamner [M] [Y], représenté par son tuteur l’APOGE à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile et le paiement des entiers dépens.

Par acte commissaire de Justice du 16 janvier 2025, Côte d’Azur Habitat a fait assigner l’association APOGE, ès qualité de tuteur de [M] [Y], devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice aux fins de :

- constater la violation grave et répétée par [M] [Y] ses obligations de locataire,
- prononcer la résiliation du bail consenti à [M] [Y],
- ordonner le départ immédiat de [M] [Y] et lieux loués,
A défaut de ce faire:
- ordonner l'expulsion immédiate de [M] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique;
- condamner [M] [Y], représenté par son tuteur l’APOGE, à verser à Côte d’Azur Habitat une indemnité d'occupation d’un montant mensuel équivalent au dernier loyer et charges, à compter de la date de résiliation du contrat et jusqu’à libération effective;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire
- condamner [M] [Y], représenté par son tuteur l’APOGE à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile et le paiement des entiers dépens.

A l'audience du 26 mars 2025, au cours de laquelle l'affaire a été retenue, Côte d’Azur Habitat, représentée par son avocat, a repris les termes de ses dernières écritures visées à l'audience, reprenant les demandes contenues dans ses deux assignations et sollicitant le rejet des prétentions de [M] [Y].

L’association APOGE, représentée par son conseil, demande de:

- donner acte à [M] [Y] représenté par l’association APOGE, ès qualité de tuteur, de son intention de :
* faire procéder au nettoyage du logement et du jardin donné à bail à [M] [Y]
* faire procéder à l’enlèvement des objets déposés dans les parties communes par [M] [Y]
* faire procéder au nettoyage des parties communes dégradées par les défécations posées par les chiens de [M] [Y], et ce dans le délai maximum d’un mois après notification du jugement à intervenir, d’avoir à justifier au bailleur dans ce même délai,
- prendre acte que la mesure de protection juridique vient d’être ordonnée et que ni les diligences aux fins de réparation des désordres ni celle de relogement dans des conditions normales non pu valablement intervenir,
En conséquence et subsidiairement s’il était fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail:
- accorder à [M] [Y] un délai de douze mois pour lui permettre de se reloger,
En toutes hypothèses :
- débouter Côte d’Azur Habitat de ses prétentions.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures déposées à l'audience, conformément aux modalités de l'article 455 du Code de Procédure civile.

Après débats en audience publique du 26 mars 2025, la décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

MOTIFS

Il convient de rappeler en préambule que les demandes tendant à “donner acte” et “prendre acte” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu les articles 1103, 1224, 1227, 1228, 1353, 1728 et 1741 du code civil,
Vu l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Côte d’Azur Habitat sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation le liant à [M] [Y] pour non-respect de ses obligations légales et contractuelles.
Il convient de rappeler en préambule que [M] [Y] a été placé sous la tutelle de l’association MSA 3A du 25 septembre 2014 au 25 septembre 2019. Il est, depuis le 25 novembre 2024, placé sous la tutelle de l’association APOGE pour une durée de 60 mois.

Côte d’Azur Habitat démontre que depuis 2021, [M] [Y] fait régulièrement l’objet de plaintes du voisinage au sujet du défaut d’entretien du jardinet dont il a la jouissance et du dépôt d’encombrant et d’ordures ménagères dans son appartement et les parties communes.

Le rapport d’enquête dressé par le garde assermenté de Côte d’Azur Habitat le 5 juillet 2022 évoque des comportements agressifs et imprévisibles de la part de [M] [Y] et évoque l’hypothèse d’un syndrome de Diogène.
Le rapport dressé par le garde assermenté le 8 février 2023 fait référence à la plainte d’une voisine qui aurait été agressée physiquement et verbalement par [M] [Y].
Le rapport dressé le 3 mars 2023 relate que les voisins sont souvent témoins d’échanges verbaux très agressifs, que le gardien de la résidence est fréquemment vilipendé et injurié par [M] [Y]. Sont jointes à ce rapport des photographies du jardin du locataire, jonché de détritus et objets divers, de sa porte d’entrée d’où se dégage une forte odeur et des encombrants qu’il entrepose dans les parties communes des caves.
Le 3 avril 2024, le garde assermenté a tenté d’établir en vain un dialogue avec [M] [Y] et sa mère. Lors de son enquête, les voisins ont signalé que [M] [Y] déposait ses excréments dans les caves et qu’il présentait des troubles du comportement. Il qualifiait le jardin de [M] [Y] de décharge à ciel ouvert et relevait que les affaires entreposées dans le hall d’entrée représentaient un risque d’incendie.

Par courrier recommandé du 5 avril 2024, Côte d’Azur Habitat a mis en demeure [M] [Y] de mettre un terme définitif au trouble des jouissances, visant les odeurs nauséabondes du logement et du jardin, la présence de cafards dans l’appartement, les détritus entreposés dans le jardin, les insultes à l’encontre des locataires, son comportement agressif et les défécations de son chien dans les parties communes.
Seize locataires du 84 boulevard Henri Sappia ont signé une pétition le 17 avril 2024 sollicitant l’intervention du bailleur pour faire cesser les désordres occasionnés par [M] [Y].
Le 24 avril 2024, le garde assermenté et le gestionnaire de patrimoine se sont rendus à l’appartement de [M] [Y]. À leur arrivée, ils ont constaté une odeur nauséabonde, des encombrants entreposés devant sa porte, répartis jusqu’à sa boîte aux lettres et des encombrants devant l’entrée des caves. Un voisin est descendu pour expliquer que la situation était invivable du fait que [M] [Y] possédait deux chiens qui aboyaient à toutes heures et rappelait qu’il se montrait injurieux et menaçant.
Le 18 octobre 2023, Maître [P], huissier de justice, requis par Côte d’Azur Habitat, a entendu les doléances de deux locataires qui reprenaient les mêmes plaintes que celles précédemment recensées.
Par sommation interpellative du 7 mai 2024, un commissaire de justice a renouvelé auprès du locataire la demande précédemment formée par Côte d’Azur Habitat.
Le 30 mai 2024, le garde assermenté a constaté que le jardin de [M] [Y] n’avait pas été nettoyé et que ses affaires stockées dans la cave n’avaient pas été vidées. Il relevait une forte odeur d’urine dans les parties communes des caves.
Les 30 mai, 31 mai, 3 juin et 10 juin 2024, Maître [P] a constaté la présence de détritus dans le jardinet de [M] [Y]. Il note que malgré un notable effort entre ses deux premiers passages et le dernier, l’appartement reste sale, non entretenu convenablement et les revêtements encrassés. Il indique que [M] [Y] semble concentrer l’essentiel de son attention sur le chien berger allemand dénommé Kaiser, sa mère et lui rejetant les désordres reprochés sur le voisinage qui est accusé de jeter des bouteilles dans le jardin.
Le 22 août 2024, le garde assermenté a reçu la visite d’une voisine venue l’informer des nuisances sonores provenant du logement de [M] [Y] et expliquant que des odeurs fortes rendaient impossible l’ouverture des fenêtres en plein été, en raison des émanations provenant à la fois du jardin du logement de [M] [Y].
Les locataires ont signé une nouvelle pétition le 26 août 2024.
Le 2 septembre 2024, le garde assermenté recevait la visite de deux nouvelles voisines qui craignaient des représailles de la part de [M] [Y] et demandaient s’il était possible de solliciter du juge que [M] [Y] ne soit plus présent dans le quartier devant le bâtiment 5.
Le 3 octobre 2024, [G] [L], voisine de [M] [Y], a déposé une main courante à son encontre, se plaignant de ce que l’intéressé agressait verbalement les locataires, qu’il faisait du tapage, insultait les gens... Elle ajoutait que la mère de ce dernier l’avait menacé de “lui pourrir la vie”
Le 29 octobre 2024, [H] [V] agent de tranquillité au sein de Côte d’Azur habitat, a déposé plainte contre [M] [Y] suite à des injures et des menaces.
Le 25 novembre 2024, contacté par un voisin, l’agent assermenté explique que [M] [Y] a pris un deuxième chien, que les aboiements n’ont pas cessé et que les chiens continuent de déféquer dans les parties communes. Les photographies ont été réalisées pour conforter ces propos.
Le 18 février 2025, les voisins se sont de nouveau plaints des nuisances occasionnées par [M] [Y] et mentionné que [M] [Y] avait menacé de mettre le feu.
Le 27 février 2025, la conseillère sociale de Côte d’Azur habitat a expliqué que [M] [Y] s’était présenté à l’agence de Las Planas et qu’il s’était montré très agressif et virulent envers le personnel.

En réponse, l’association APOGE rappelle que [M] [Y] vient de faire l’objet d’une mesure de tutelle et s’engage à faire nettoyer et débarrasser le logement de son protégé. L’association produit deux photographies du jardinet débarrassé des détritus et une photographie d’une pièce du logement de laquelle aucune conclusion ne peut être tirée.

Il est constant que Côte d’Azur Habitat a pris le temps d’expliquer à [M] [Y] la nécessité de respecter ses obligations locatives. Les photographies versées par l’association APOGE permettent de constater qu’une petite partie des nuisances occasionnées par [M] [Y] est réglée, au moins temporairement.
Pour autant, [M] [Y] a fait preuve d’une grave et persistante inexécution contractuelle allant bien au-delà des encombrants présents dans son jardin.

Le fait qu’il bénéficie d’une reconnaissance de personne handicapée et qu’il soit placé sous mesure de tutelle ne saurait faire obstacle au prononcé de la résiliation du bail à ses torts, et à ce que son expulsion soit ordonnée.

[M] [Y] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité d'occupation d’un montant mensuel équivalent au dernier loyer et charges, à compter de la date de résiliation du contrat et jusqu’à libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clefs.

Sur la demande de délai

L’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel (...) Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions(...)
L’article L 412-4 du code de la durée des délais prévus ne peut en aucun cas être inférieurs à un mois ni supérieur à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistrés parfaits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés au recours engagé selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-2-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

[M] [Y] fait valoir qu’il perçoit une allocation adulte handicapée de 912,88 € par mois et qu’il bénéficie d’un logement conventionné dont le loyer a été initialement fixé au prix de 273,94 € et de 85,46 € de provision pour charges. Son tuteur rappelle qu’il vient nouvellement d’être désigné et qu’il doit maintenant œuvrer pour connaître les possibilités de relogement de son protégé.

Il est constant que [M] [Y] est un majeur vulnérable puisqu’il bénéficie d’une mesure de représentation. Pour autant, aucun élément n’est produit quant à son état de santé et à des soins éventuellement entrepris au plan psychologique/psychiatrique.
En outre, il a encore très récemment multiplié les comportements déviants à l’encontre de son voisinage proche, créant une véritable crainte chez certains de ses voisins.

Dans ces conditions, aucun délai ne peut lui être accordé.

Sur la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, [M] [Y], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du Code de Procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

[M] [Y], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à Côte d’Azur Habitat une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.
Sans préjudice des dispositions de l'article 514-3, l'exécution provisoire de droit ne peut être écartée que par la décision en cause.
Lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

Il sera par conséquent rappelé que l'exécution provisoire, s'agissant d'un domaine où la loi n'en dispose pas autrement, est de droit.

PAR CES MOTIFS