TJ 06088, 27 mai 2025, RG 24/02657

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[S] c/ [H]

MINUTE N°
DU 27 Mai 2025

N° RG 24/02657 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PZBF

Grosse(s) délivrée(s)
à Me Loïc BENSAID

Expédition(s) délivrée(s)
à Me Richard Dixon PYNE

Le

DEMANDEUR:

Monsieur [K], [M], [L] [S]
né le 28 Mai 1960 à LILLE (59000)
1451 RD 6202
06710 VILLARS-SUR-VAR
représenté par Me Loïc BENSAID, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [E] [H]
née le 25 Février 1965 à HYERES (83400)
11 Montée Saint Jean
Quartier des Granges
06710 TOUËT-SUR-VAR
représentée par Me Richard Dixon PYNE, avocat au barreau de NICE substitué par Me Axelle SEYDLITZ, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Marie FAIVRE-DUPAIGRE, Vice-présidente, assistée lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

[K] [S] est propriétaire d’un appartement au deuxième étage avec une terrasse sis 1451 RD 6202 06 710 VILLARS SUR VAR.
[K] [S] a, selon acte sous seing privé du 14 février 2021 à effet rétroactif au 15 janvier 2021, donné à bail à [E] [H], cet appartement meublé à usage d’habitation, pour une durée de 1 an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 750 € outre 16 € à titre de provisions mensuelles pour charges.

[K] [S] a fait délivrer à [E] [H] un commandement de payer les loyers le 3 avril 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 juillet 2023, [K] [S] a assigné [E] [H] devant la juridiction des référés aux fins notamment de voir ordonner son expulsion et la condamner au paiement des loyers impayés, outre indemnité mensuelle d’occupation et dommages intérêts.
Par ordonnance du 11 avril 2024, le juge des référés a constaté l’existence d’une contestation sérieuse concernant le montant de la dette locative, s’est déclaré incompétent et a invité le demandeur à mieux se pourvoir.

Par acte de commissaire de justice 12 juin 2004, [K] [S] a assigné [E] [H] devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 24 octobre 2024 à 15 heures aux fins de :

- condamner [E] [H] au paiement de la somme de 11.606,50 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges échues,
- dire que cette somme portera intérêt à compter de la lettre de mise en demeure du 26 janvier 2023,
- condamner [E] [H] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier ;
- condamner [E] [H] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 23 mars 2025,[K] [S], représenté par son conseil, a conclu aux fins de:

- débouter [E] [H] de ses demandes;
- condamner [E] [H] au paiement de la somme de 11.606,50 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges échues,
- dire que cette somme portera intérêt à compter de la lettre de mise en demeure du 26 janvier 2023,
- condamner [E] [H] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier ;
- condamner [E] [H] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En défense, [E] [H], représentée par son conseil, a conclu aux fins de :

- à titre principal, débouter [K] [S] à ses demandes en présence d’une situation d’exception d’inexécution légitime mise en œuvre par [E] [H],
- à titre subsidiaire, déclarer [K] [S] comme responsable sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil relatif à la responsabilité contractuelle,
- en tout état de cause, condamner [K] [S] à payer à [E] [H] la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner [K] [S] à payer à [E] [H] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,
Après débats en audience publique du 26 mars 2025, la décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

MOTIFS

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer » ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales: (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus »

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière 1/ de délivrer au preneur la chose louée (...) 2/ d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, 3/ d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Le bail d’habitation du 14 février 2021 fait mention des obligations du bailleur notamment en ces termes : « le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifeste pouvant porter atteint à la sécurité physique ou à la santé (...) doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...)

Il est acquis que si le contrat de bail mentionnait en page 4 “la jouissance d’une terrasse située au rez-de-chaussée” sans en indiquer le caractère privatif, la page 1 mentionne la terrasse comme faisant partie des “dépendances d’usage privatif”
Le demandeur lui-même mentionnait dans son assignation être propriétaire d’un appartement au 2ème étage avec terrasse “privative”
Pour autant, il ne conteste pas que l’usage de cette terrasse était de fait partagé avec d’autres locataires.
[K] [S] a donc partiellement exécuté le contrat de bail du 14 février 2025 et l’absence de jouissance privative de cette terrasse peut être évaluée à la somme de 100 euros par mois.

Il est par ailleurs démontré que [K] [S] n’a pas satisfait à son obligation de délivrer un logement comprenant un compteur d’électricité individuel. Ainsi en témoignent [N] [V] et [X] [Y] (artisans) ainsi que trois anciens locataires de [K] [S], [C] [O], [T] [F] et [P] [J].
Si [K] [S] remet en question la validité de ces trois derniers témoignages, rappelant qu’il est en conflit avec eux du fait de loyers impayés et de plaintes et/ou main courante déposées réciproquement, il n’en demeure pas moins qu’il a établi le 7 septembre 2021 un document dans lequel il fait référence à un rendez-vous avec les services ENEDIS du 2 septembre 2021 et par lequel il s’engage à “autoriser la déduction sur les loyers à compter de septembre 2021 de [E] [H] de la quote-part électricité correspondant à 50 % du montant de la facture ENGIE (appartement Mme [D] mère cumulus Mme [D] fille), le montant ayant été payé par [E] [H] à la place de Mme [D]” (sic)
Si les termes n’en sont pas très clairs, il est évident que le bailleur a ainsi accordé à sa locataire une réduction de la moitié sur les factures d’électricité, laquelle n’apparaît pas sur les décomptes qu’il produit.

S’il prétend par ailleurs avoir fait réaliser les travaux nécessaires par un électricien pour l’installation de plusieurs compteurs électriques individuels, il n’en apporte pas la preuve.

Par courriers des 4 janvier 2022,4 avril 2022, 18 décembre 2022 et 3 janvier 2023 (les deux derniers courriers en recommandé avec accusé de réception) [E] [H] a rappelé à [K] [S] les engagements qu’il avait pris pour mettre en conformité l’installation électrique. Par courrier du 4 mars 2023, [E] [H] a sollicité une réduction du loyer mensuel compte tenu du fait qu’elle n’avait pas de terrasse privative ni de compteur électrique individuel. Elle précisait dans ce courrier qu’elle venait d’apprendre que le diagnostic énergétique était en E, ce qui expliquait selon elle les montants importants dus au titre de sa consommation d’électricité.

Maître [B] [W], commissaire de justice à Levens, a effectué un état des lieux de sortie non contradictoire le 23 novembre 2023. Il a constaté la présence de deux boîtiers EDF, un à l’extérieur et un dans le logement occupé par [E] [H]. Sur ce point précis, la présence de [K] [S] n’aurait pas été de nature à modifier ce constat factuel.
[K] [S] argue du fait que l’adresse des factures d’électricité fournie par son ancienne locataire ne correspond pas à celle figurant sur le bail d’habitation. S’il appartenait à cette dernière de rétorquer sur ce point, il est constant que les deux adresses correspondent à un seul et même endroit, tantôt dénommé chemin du Salvaret, tantôt quartier du Salvaret, avec une numérotation différente.

Les dates des factures correspondent bien aux dates d’occupation des lieux par [E] [H], soit le mois de février 2021 pour la première facture et le mois d’octobre 2023 pour la dernière facture. Le total de ces factures s’élève à 2.325,81 euros.

Par ailleurs, les consorts [D] ont quitté les lieux en octobre 2021 mais rien ne permet d’établir que les lieux qu’elles occupaient n’ont pas été reloués par la suite (les témoins et le commissaire de Justice évoquent la présence de plusieurs locataires)

Considérant l’engagement de [K] [S] prendre en charge la moitié de ces factures, il lui incombe de payer la somme de 1.163 euros, à compter du début du bail et non à compter de septembre 2021 uniquement.

Enfin, il est constant que [E] [H] n'a pas reçu le diagnostic de performance énergétique, dont la production par le bailleur est rendue nécessaire depuis le 1er janvier 2018. Elle ne s'en est néanmoins jamais plainte avant le 04 mars 2023.

Si [K] [S] n’a que partiellement satisfait à son obligation de délivrance du bien loué, [E] [H] n’a que partiellement ou pas du tout réglé ses loyers. Conformément au décompte produit par [K] [S], actualisé au 23 novembre 2023, date du départ de [E] [H], cette dernière était redevable de la somme de 11.606,50 €.
Il convient d’en déduire la somme mensuelle de 100 € sur 35 mois, soit 3.500 euros et celle de 1.163 euros sus visée.

[E] [H] sera par conséquent condamnée à payer à [K] [S] la somme de 6.943,50 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 23 novembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

[K] [S] sollicite la condamnation de [E] [H] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de son préjudice financier.
Il explique qu’il ne perçoit comme seuls revenus que ceux tirés de la location de ses appartements, dont sa mère lui a fait donation et que l’absence de ses revenus locatifs l’a contraint à retrouver un emploi pour pouvoir demeurer indépendant financièrement et combler ce manque à gagner. Il ajoute qu’il a dû solliciter deux prêts auprès d’une amie, Madame [R], pour un montant total de 21.877,43 euros et contracter un crédit à la consommation d’un montant de 6.423 euros. Il argue enfin d’une situation conflictuelle qui a généré chez lui un grand stress émotif.

Il est établi que le 10 mai 2022, [A] [R] a prêté à [K] [S] la somme de 6.000 euros, remboursable en une seule fois, au plus tard le 31 décembre 2022 sans intérêt. Le 7 juin 2023, [A] [R] et [K] [S] ont établi par acte notarié une reconnaissance de dette indiquant que celle-ci lui avait prêté la somme de 15.877,43 € (comprenant la somme initiale de 6.000 € en 2022) et divers versements pour lui permettre “de régler diverses factures, échéances de prêts à la consommation et besoins de trésorerie dans le cadre de sa vie courante”
[K] [S] travestit donc partiellement la réalité en prétendant devoir à son amie la somme totale de 21.877,43 euros.

En outre, s’il prétend avoir dû contracter un crédit à la consommation du fait de l’absence de paiement des loyers par [E] [H], force est de constater que la date d’ouverture du crédit PROJEO est 17 décembre 2006 ou 2008 (un doute existe sur l’année, la copie étant de mauvaise qualité) donc bien antérieur à la location litigieuse du 14 février 2021.
Il est par ailleurs établi que [K] [S] occupe un emploi de chauffeur à temps partiel depuis le mois de septembre 2023.

Au total, il démontre l’existence d’un préjudice moral et financier qui sera fixé à hauteur de 1.000 euros.

[E] [H] sollicite la condamnation de [K] [S] à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect des engagements figurant sur le bail locatif du 14 février 2021, non-respect de l’engagement du 7 septembre 2021 et non-respect de l’obligation d’exécution du contrat de bonne foi.
Force est de constater que ces préjudices ont été indemnisés au titre de l’inexécution partielle par le bailleur de ses obligations.

Elle sera donc déboutée de la demande formée à ce titre.

Sur les dépens

 L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[E] [H] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

[E] [H] sera condamné à payer à [K] [S] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit et il n’y pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS