TJ 06088, 27 mai 2025, RG 24/03276

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Société CMP 10, S.A. SEYNA c/ [E]

MINUTE N°
DU 27 Mai 2025

N° RG 24/03276 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P4JC

Grosse(s) délivrée(s)
à Me Marion LACOME D’ESTALENX

Expédition(s) délivrée(s)
à Me Marie PADELLEC

Le

DEMANDERESSES:

Société CMP 10
23 rue Saint Philippe
06000 NICE
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

S.A. SEYNA
20 bis rue Louis-Philippe
92200 NEUILLY SUR SEINE
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [T], [F], [D] [E]
né le 11 Mars 1963 à HIRSON (02500)
35 Bd Carlone
Le Brigida
06200 NICE
représenté par Me Marie PADELLEC, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Marie FAIVRE-DUPAIGRE, Vice-présidente, assistée lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 juin 2022, la société CMP 10 a donné à bail à [T] [F] [D] [E] un logement à usage d'habitation non meublé sis 35, Boulevard Carlone “Le Brigida” 06200 NICE, à effet au 10 juin 2022, pour une durée de trois années reconductibles tacitement moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 510 € et de 50 € à titre de provisions pour charges.

La société CMP 10 a confié la gestion de son bien à la société SAS AZURMER, en sa qualité de mandataire immobilier.
[T] [F] [D] [E] a souscrit par l’intermédiaire de la société GARANTME un contrat de cautionnement, pour le risque d’impayés de loyer, charges et indemnité d’occupation pour un montant d’indemnisation maximum de 90.000 euros directement versés au bailleur qui subroge la caution dans ses droits, actions et sûreté contre le locataire défaillant.

Par acte de commissaire de Justice du 3 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler dans un délai de deux mois la somme principale de 2.314,19 € euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 1er avril 2024.
Le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 8 mai 2024, selon l'accusé de réception électronique délivré par la Préfecture des Alpes maritimes.

Par acte commissaire de Justice du 29 juillet 2024, la société CMP 10 et la société SEYNA ont fait assigner [T] [F] [D] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice aux fins de :

A titre principal:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail accordé à [T] [F] [D] [E] à compter du 4 juillet 2024,
A titre subsidiaire:
- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à [T] [F] [D] [E],
En tout état de cause :
- condamner [T] [F] [D] [E] à laisser libres de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à société CMP 10 les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,
- ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis l'expulsion de [T] [F] [D] [E] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner [T] [F] [D] [E] à payer 3.358,60 € au titre des loyers et charges dus aux termes de juillet 2024 échu, montant à parfaire le jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante:
* 1.272,84 € à société CMP 10
* 2.085,76 € à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société CMP 10 à hauteur de ce montant,
- condamner [T] [F] [D] [E] à payer à la société CMP 10 une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés,
- condamner [T] [F] [D] [E] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile et le paiement des entiers dépens, comprendront le coût du commandement de payer du 3 mai 2024.

L'assignation a été dénoncée au Préfet par le bailleur le 30 juillet 2024, selon l'accusé de réception électronique délivré par la Préfecture des Alpes maritimes.

A l'audience du 26 mars 2025, au cours de laquelle l'affaire a été retenue, la société CMP 10 et la société SEYNA, représentées par leur avocat, ont repris les termes de leurs dernières écritures visées à l'audience, actualisant les sommes demandées au titre des loyers et charges dus au terme du mois de février 2025 échu comme suit:
* 968,84 € à la société CMP 10,
* 4.183,76 € à la société SEYNA, subrogée dans les droits de la société CMP 10 à hauteur de ce montant.

[T] [F] [D] [E], représenté par son conseil demande de:

A titre principal:
- déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 3 mai 2024,
- en conséquence, débouter la société CMP 10 et la société SEYNA de l’ensemble de leurs demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,
A titre subsidiaire :
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire sous condition du paiement des échéances fixées par le juge,
- juger que le montant du loyer et des provisions sur charges s’élèvent à la somme de 594,60 euros,
- fixer le montant de la dette à la somme de 4.277,40 euros,
- autoriser [T] [F] [D] [E] à se libérer de sa dette par 20 mensualités de 200 euros et la 21ème mensualité de 277,40 euros,
A titre infiniment subsidiaire:
- débouter la société CMP 10 et la société SEYNA de leur demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail consenti à [T] [F] [D] [E],
- juger que le montant du loyer et des provisions sur charges s’élèvent à la somme de 594,60 euros,
- fixer le montant de la dette à la somme de 4.277,40 euros,
- autoriser [T] [F] [D] [E] à se libérer de sa dette par 20 mensualités de 200 euros et la 21ème mensualité de 277,40 euros
En tout état de cause:
- débouter la société CMP 10 et la société SEYNA de l’ensemble de leurs demandes et conclusions,
- condamner la société CMP 10 et la société SEYNA aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures déposées à l'audience, conformément aux modalités de l'article 455 du Code de Procédure civile.

Après débats en audience publique du 26 mars 2025, la décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

MOTIFS

Sur la validité du commandement de payer signifié le 03 mai 2024

[T] [F] [D] [E] argue de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 I 3°) qui indique que le commandement de payer contient à peine de nullité le décompte de la dette. Il souligne qu’il est nécessaire que le commandement de payer distingue précisément les loyers des charges réclamées, précise les dates concernées et les montants demandés.

La société CMP 10 et la société SEYNA rétorquent que le commandement de payer est conforme aux dispositions légales et que l’article susvisé n’exige pas une ventilation du montant du loyer et des charges mais simplement le montant mensuel des sommes dues. Elles rappellent par ailleurs que le loyer d’un montant de 510 euros a été révisé à hauteur de 527 euros le 10 juin 2023, soit un terme de 577 euros tel que figurant dans le décompte. Elles ajoutent que la taxe foncière est versée aux débats afin de justifier de la taxe d’ordures ménagères.

L’examen du commandement de payer délivré le 03 mai 2024 fait apparaître les appels mensuels pour des loyers d’un montant de 577 euros et si en effet, ce montant n’est pas ventilé avec le montant des charges, le décompte permet au locataire de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette de sorte qu’il doit être déclaré valable.

Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion

En application de l'article 1134 du Code civil devenu l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'action de la société CMP 10 et la société SEYNA en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet deux mois au moins avant la date de l'audience, soit le 30 juillet 2024, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le contrat de location contient en l’espèce une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiés aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La locataire n’a, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 03 mai 2024, qui reproduit les mentions prévues à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, selon le décompte versé au débat, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement. Il y a donc lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 04 juillet 2024.

Il convient dès lors d’ordonner, faute de départ volontaire de [T] [F] [D] [E] dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion du logement précédemment donné à bail ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Il y a lieu de condamner [T] [F] [D] [E] à payer à la société CMP 10 une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés. Conformément à la demande de [T] [F] [D] [E], cette somme est fixée à 594,60 € pour l’année 2025, à charge pour la société CMP 10 de procéder à la régularisation des charges pour les années 2023 et 2024.

Sur la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la somme due au titre de l'arriéré locatif

En application de l'article 1134 du Code civil devenu l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En vertu de l'article 1353 du Code civil (ancien article 1315 du Code civil), celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré (qui prétend avoir payé sa dette) doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Les parties s’opposent sur le montant des sommes dues. [T] [F] [D] [E] prétend que le loyer a été augmenté en juin 2024 mais également en juillet 2024 alors que la révision du loyer ne peut intervenir qu’une fois par an le 10 juin. Il relève en outre que la régularisation des charges de l’exercice 2023 pas été effectué en 2024. Il demande de cantonner la somme due à 4.277,40 € (après avoir ôté la taxe sur les ordures ménagères, la provision sur charges de 50 €, le trop sollicité au titre des charges et le paiement effectué le 18 mars 2025)

La société CMP 10 rétorque qu’une première révision du loyer est intervenue le 10 juin 2023, portant le montant du loyer à la somme de 527 € outre une provision sur charges de 50 euros, qu’une deuxième révision du loyer est intervenue en juin 2024 portant le montant du loyer à la somme de 539,60 euros outre une provision sur charges de 50 euros et qu’une augmentation de la provision sur charges est intervenue en juillet 2024 à hauteur de 5 euros portant ainsi le montant total dû mensuellement à 595 euros.
Elle produit aux débats les taxes foncières pour l’année 2023 laissant apparaître une somme due 112 € pour la taxe sur les ordures ménagères.

Il est constant que la société CMP 10 ne produit pas aux débats la régularisation des charges pour l’année 2023. Néanmoins, il ne saurait être déduit des sommes dues la provision initialement fixée contractuellement à 50 euros par mois. Par ailleurs, la révision du loyer ne pouvant intervenir qu’une fois par an, la demanderesse ne pouvait procéder à une augmentation de 5 euros au titre de la provision sur charges en juillet 2024 sans en aviser le locataire.

Il convient donc de déduire de la somme de 5.162,50 euros sollicitée en demande la somme de 3,20 euros (trop sollicité sur le loyer de juillet 2024 à mars 2025) et celle de 200 euros correspondant au versement effectué par [T] [F] [D] [E] le 18 mars 2025. [T] [F] [D] [E] reste donc redevable de la somme de 4.959,40 euros.

[T] [F] [D] [E] a souscrit par l’intermédiaire de la société GARANTME un contrat de cautionnement, pour le risque d’impayés de loyer, charges et indemnité d’occupation pour un montant d’indemnisation maximum de 90.000 euros directement versés au bailleur subroge la caution dans ses droits, actions et sûreté contre le locataire défaillant.
Les 17 décembre 2019 et 14 juin 2021, la société SEYNA a signé avec la société GARANTME deux conventions de délégation de gestion ayant pour objet de fixer les conditions et modalités de la distribution et de la gestion en ce qui concerne notamment le recouvrement des loyers impayés (incluant la procédure d’expulsion)

[T] [F] [D] [E] est donc condamné à payer:
* 775,64 euros à la société CMP 10
* 4.183,76 euros à la société SEYNA

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.

[T] [F] [D] [E] sollicite des délais de paiement au regard de sa situation personnelle et financière.
Il explique qu’il travaillait initialement dans le cadre d’une activité en nom personnel et justifie qu’il a rencontré de graves problèmes de santé qui l’ont empêché de continuer son activité professionnelle, se trouvant de facto sans aucune ressource. Il a bénéficié du revenu de solidarité active à hauteur de 594,68 et d’une aide au logement de 291 € versée à son bailleur. Il a sollicité le bénéfice de la reconnaissance d’adulte handicapé et l’allocation d’adulte handicapé lui a été versée avec un effet rétroactif au 1er août 2024. La régularisation est intervenue le 5 février 2025 à hauteur de 5.080,25 € et il a perçu une allocation de 1.016,05 €.
Il percevra sa retraite à compter du 1er avril 2025, qu’il estime à 1.800 € nets par mois

En l'espèce, [T] [F] [D] [E] justifie avoir repris le versement des loyers avant l'audience, en février 2025 et il a également payé le loyer du mois de mars 2025 (outre la somme de 200 euros imputée plus haut sur l’arriéré dû)

La société CMP 10 et la société SEYNA s’en rapportent concernant cette demande de délais.

Compte tenu du montant de la dette, des ressources et de la situation personnelle de [T] [F] [D] [E], il convient d'accorder au débiteur des délais de paiement sur une période de 25 mois durant laquelle il réglera l'arriéré locatif par 24 mensualités d'un montant de 200 euros, en plus du loyer courant indexé et des provisions pour charges, la 24ème et dernière mensualité d'un montant de 159,40 euros devant solder la totalité de la dette locative.

Il importe d’attirer l’attention de [T] [F] [D] [E] sur la nécessité du respect strict du plan d'apurement, étant rappelé qu’à défaut du paiement d'une seule échéance de l'arriéré ou du loyer courant, la totalité de la somme redeviendrait exigible.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, [T] [F] [D] [E], partie perdante au principal, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 03 mai 2024.

Sur l'article 700 du Code de Procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

[T] [F] [D] [E], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à la société CMP 10 une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.
Sans préjudice des dispositions de l'article 514-3, l'exécution provisoire de droit ne peut être écartée que par la décision en cause.
Lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

Il sera par conséquent rappelé que l'exécution provisoire, s'agissant d'un domaine où la loi n'en dispose pas autrement, est de droit.

PAR CES MOTIFS