TJ 95500, 28 août 2025, RG 25/00195

PREMIERE CHAMBRE

28 Août 2025

N° RG 25/00195 - N° Portalis DB3U-W-B7J-N64H
72A

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[I] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet AMI ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [I] [M], demeurant [Adresse 1], défaillante

--==o0§0o==--

Par acte d'huissier en date du 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société AMI ILE-DE-FRANCE a fait assigner devant ce tribunal Madame [I] [M] (divorcée [K]) afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 10 452,63 euros, au titre des charges de copropriété impayées, 3ème trimestre 2024 inclus, avec capitalisation des intérêts,
- 2000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 1200 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [I] [M] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 6 février a fixé l’affaire au 22 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [I] [M] (divorcée [K]) est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 2099, 2221 et 2269 ,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- un jugement de la chambre de proximité de Pontoise du 5 mars 2020 condamnant le défendeur au paiement de la somme de 4744,31 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 14 octobre 2020,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 8 février 2024, 23 juin 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- une lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2022 valant mise en demeure de payer la somme de 16 400,69 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9830,23 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 202,40 euros correspondant à quatre mises en demeure, les autres frais étant excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement.

Il convient en conséquence de condamner Madame [I] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 032,63 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de Madame [I] [M] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et ce, d'autant plus qu'elle a déjà été condamnée pour défaut de paiement des charges par la chambre de proximité de Pontoise.

Il convient en conséquence de condamner Madame [I] [M] à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Madame [I] [M], qui succombe supportera les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS