TJ 50129, 5 juin 2025, RG 25/00047

Tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin
[Adresse 10]
[Adresse 3]
[Localité 6]

N° RG 25/00047 -

N° Portalis DBY5-W-B7J-CZ22

Minute :

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

S.A. HLM DU COTENTIN

C/

[V] [E]

[R] [E]

JUGEMENT

PRONONCÉ PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG EN COTENTIN, LE CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, [...] ;

Après débats à l'audience du 03 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Juin 2025, pour rendre le jugement suivant :

ENTRE :

DEMANDERESSE :

SA H.L.M. DU COTENTIN, dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social,

Représentée par Maître Stéphane BATAILLE, de la SELARL LEVACHER & ASSOCIES, Avocat au Barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN.

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [V] [E]
née le 13 Janvier 1976 à [Localité 9] (DOUBS),
demeurant [Adresse 4] - [Localité 7]

comparante en personne

Monsieur [R] [E]
né le 26 Janvier 1971 à [Localité 8] (COTE D’OR),
demeurant [Adresse 4] - [Localité 7]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 juillet 2023, la Société Anonyme HLM DU COTENTIN a donné à bail à Monsieur [R] [E] et Madame [V] [E] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 526,62€, charges comprises.

Le 05 novembre 2024, la Société Anonyme HLM DU COTENTIN a fait signifier à Monsieur [R] [E] et Madame [V] [E] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 1 632,23€, arrêtée au 24 octobre 2024.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, remis à l’étude, la Société Anonyme HLM DU COTENTIN a fait assigner Monsieur [R] [E] et Madame [V] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Cherbourg en Cotentin, aux fins de voir:

-constater la résiliation du bail à compter du 05 janvier 2025 ;

-ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [E] et de Madame [V] [E], de leurs biens, ainsi que de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

-condamner solidairement Monsieur [R] [E] et Madame [V] [E] à payer :

*la somme de 3 268,64€, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, sous réserve des acomptes versés,

*l’émolument du droit proportionnel prévu par l’article A 444-32 du Code du Commerce, en application des dispositions du bail, calculée sur les loyers dus au jour de l’assignation ;

*une indemnité d’occupation équivalente au montant égal du loyer, révisable chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers, outre les charges, jusqu’à restitution des clés ou de la reprise des lieux, et aux loyers dus jusqu’au jour de la résiliation constatée du bail, soit à compter de l’échéance du 05 janvier 2025 ;

*la somme de 400€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

*la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

*les dépens.

-dire y avoir lieu à exécution provisoire de droit.

L’affaire a été plaidée le 03 avril 2025.

A l’audience, la Société Anonyme HLM DU COTENTIN a comparu, représentée par Maître BATAILLE, Avocat au Barreau de Cherbourg.

Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes, précisant que la dette s’élevait à la somme de 2 734,22€ au 1er avril 2025. Elle a précisé que des versements étaient effectués et que les loyers étaient déclarés dans le cadre de la procédure de rétablissement personnel ouverte au bénéfice de Madame [V] [E] par le Tribunal de Commerce. Elle a ajouté s’en rapporter quant à la demande de délais de paiement.

Monsieur [R] [E] et Madame [V] [E] ont comparu en personne.

Ils ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et l’octroi de délais de paiement.

En application de l’article 24, V, de la loi du 06 juillet 1989, le Juge a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :
Conformément aux dispositions de l’article 24 la loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’Etat dans le Département de la Manche, par courrier électronique du 28 janvier 2025, soit six semaines minimum avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la Commission CCAPEX a été effectuée le 16 septembre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés:

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, “il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette”.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le 05 novembre 2024, la Société Anonyme HLM DU COTENTIN a fait signifier à Monsieur [R] [E] et Madame [V] [E] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 1 632,23€, arrêtée au 24 octobre 2024.

Ce commandement mentionne, conformément à l’article 24, I, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, que “le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, ainsi que la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du Code Civil”.

Ce commandement mentionne également la clause résolutoire, insérée dans le contrat de bail, aux termes de laquelle les parties ont convenu que le non-paiement des loyers peut entraîner la résiliation du bail de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, la Société Anonyme HLM DU COTENTIN produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 1er avril 2025, ainsi que le commandement de payer précité.

Après déduction des frais de poursuite et des versements effectués par les locataires, la dette restante s’élève à la somme de
2 734,22€, selon décompte arrêté au 1er avril 2025. Monsieur [R] [E] et Madame [V] [E] ne contestent pas devoir cette somme.

Aucun paiement total n’est intervenu dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 05 janvier 2025 et de condamner solidairement Monsieur [R] [E] et Madame [V] [E] au paiement de la somme de 2 734,22€, suivant décompte arrêté au 1er avril 2025, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision.

Sur les demandes d’expulsion, de délais de paiement et d’indemnité d’occupation :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par l’ordonnance du 19 décembre 2014 et par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, “ le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l'espèce, Monsieur [R] [E] et Madame [V] [E] sollicitent des délais de paiement et proposent de verser 150€ par mois, en sus du loyer courant.

Madame [V] [E] a expliqué qu’elle avait créé son entreprise à domicile, mais que cela ne fonctionnait pas. Elle a précisé percevoir environ 800€ par mois.

Monsieur [R] [E] perçoit une prime d’activité de 509€ et un salaire de 1 800€.

Le couple a effectué un versement de 532€ le 21 novembre 2024, puis un versement de 563€ le 11 février 2025 et un versement de 565€ le 10 mars 2025. Le paiement du loyer courant est donc repris.

La bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Aussi, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, sur 19 mois, selon les modalités décrites dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [R] [E] et Madame [V] [E] respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d'un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré.

Dans ce cas, les débiteurs se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront payer à la demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour eux de quitter les lieux, Monsieur [R] [E] et Madame [V] [E] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Ils pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes des dispositions de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du même Code, “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés”.

En l’espèce, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” ne justifie pas de ce préjudice indépendant et ne caractérise pas l’existence d’un préjudice lui permettant de solliciter des dommages et intérêts.

Il y a en conséquence lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur la demande au titre du droit proportionnel :

Il n’incombe pas au Juge des contentieux de la protection de statuer sur le droit proportionnel sollicité par la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN”, ce droit étant une prestation de recouvrement ou d’encaissement non établie et caractérisée au jour des débats.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R] [E] et Madame [V] [E], succombant, seront in solidum condamnés au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS