CA Aix Provence, 11 sept. 2025, RG 23/11517

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

ac

N° 2025/ 265

Rôle N° RG 23/11517 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL5X6

S.C.I. [Adresse 19]

C/

[T] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL CABINET STATERAVOCATS

SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d'AIX-EN-PROVENCE en date du 18 Août 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 512200004.

APPELANTE

S.C.I. [Adresse 19] Pris en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est [Adresse 18], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Mehdi MEDJATI de la SELARL CABINET STATERAVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIME

Monsieur [T] [Z]

demeurant [Adresse 20]

représenté par Me Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 20 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La Sci du [Adresse 19], à composition familiale, est propriétaire de diverses parcelles situées sur le [Adresse 19] à [Localité 17] et comprend notamment comme associé [T] [Z].

Un litige est né relativement à l'occupation par [T] [Z] des parcelles D[Cadastre 13], D[Cadastre 14], D[Cadastre 15] et D[Cadastre 1] appartenant à la Sci, la conduisant à le mettre en demeure le 21 avril 2022 de quitter les lieux.

Par jugement du 18 août 2023 le tribunal paritaire des Baux Ruraux d'Aix-en-Provence a statué en ces termes':

DEBOUTE la Sci du [Adresse 19] de ses demandes';

CONDAMNE la Sci du [Adresse 19] à payer à [T] [Z] une somme de 2'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile' ainsi qu'aux entiers dépens';

Le tribunal a considéré en substance que [T] [Z] se prévaut d'un bail rural verbal, caractérisé par la remise d'une partie des récoltes de blé pour l'agrainage du gibier présent sur le [Adresse 19], qu'il verse des attestations permettant de confirmer ses dires, que si les termes de la correspondance adressée par M.[Z] à la Sci le 11 octobre 1994 suggèrent que les parties n'entendaient pas alors voir appliquer le statut du fermage, ces dispositions sont d'ordre public et ne ressortent pas de leur Iibre disposition, que le bulletin de mutation de parcelles réalisé du 3 mai 2007 mentionne bien que les parcelles D[Cadastre 12], D[Cadastre 13], D[Cadastre 14] et D[Cadastre 10] sont cultivées en blé dur par M. [Z] [T].

Par acte du 08 septembre 2023 la Sci du [Adresse 19] a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025 la Sci du [Adresse 19] demande à la cour de':

INFIRMER, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris,

ORDONNER l'expulsion de Monsieur [Z] des parcelles appartenant à la requérante et qu'il occupe, sous astreinte de 100 € par jour, passé le délai de 15 jours après signification de la décision à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [Z] à la somme de 10 000 € de dommages et intérêts au titre du trouble possessoire causé à la requérante ainsi qu'au titre de la résistance vexatoire qu'il oppose à ses justes et légitimes demandes,

CONDAMNER Monsieur [Z] à la somme de 5'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Le CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d'appel,

Elle soutient':

- que c'est à celui qui se prétend titulaire d'un bail rural verbal d'apporter la preuve de son existence';

- que Monsieur [Z] produit une lettre, qui émanerait de l'ancien gérant de la SCI, qui lui reconnaîtrait le statut du fermage';

- que l'authenticité du document est douteuse, car la gérance actuelle de la SCI n'a jamais eu connaissance de ce document';

- que ce document est en contradiction avec celui du 11 octobre 1994, qui est une correspondance par laquelle [T] [Z] reconnaissait occuper les parcelles de la SCI dans le cadre d'un 'arrangement familial' qui excluait le statut de fermage ,

- que Monsieur [Z] a donc lui-même renoncé au statut du fermage 12 ans avant la lettre dont il se prévaut';

- que le [Adresse 19] n'a jamais eu une vocation agricole, c'est l'activité de chasse qui y a longtemps été pratiquée à titre principal, l'activité agricole n'y étant que secondaire';

- que la sci a donné à bail rural ses terres à la Sarl Société Agricole des Plaines d'Arbois, dont l'objet social était précisément d'exploiter les terres agricoles de la sci, depuis 1993';

- que le bail rural dont a été titulaire cette société a été renouvelé pour 9 ans lors de l'assemblée générale du 23 avril 2001'avant sa liquidation en 2002,

- que deux baux ruraux ne peuvent être octroyés sur les mêmes parcelles à deux preneurs différents,

- qu'il ne produit aucun décompte, aucun document comptable, aucun titre de remise permettant d'attester de cette contrepartie,

- que si la loi et la jurisprudence reconnaissent la possibilité du bail rural verbal, un bail de plus de douze années doit nécessairement faire l'objet d'une publication au service chargé de la publicité foncière, en vertu de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

- que le relevé d'exploitation qu'il produit ne mentionne aucunement la parcelle D[Cadastre 1]';

- que les parcelles dont il argue l'exploitation sont d'une superficie inférieure à celle prévue par l'article 2 de l'arrêté préfectoral fixant un seuil de 3 ha';

- que le don de récolte allégué par M.[Z] servait à nourrir le gibier';

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2025 [T] [Z] demande à la cour de':

DEBOUTER la Sci du [Adresse 19] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Dès lors,

CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions, en ce qu'il a débouté la Sci du [Adresse 19] de l'ensemble de ses demandes

Y ajoutant JUGER que la convention liant Monsieur [T] [Z] à la Sci du [Adresse 19] portant sur les parcelles cadastrées section D [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], OE [Cadastre 1], section E n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] sises sur la commune de [Localité 17], pour une superficie de 12 ha 11 a 24 ca, constitue un bail rural au sens des dispositions de l'article L411-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime.

CONDAMNER la Sci du [Adresse 19] à verser à Monsieur [T] [Z] en cause d'appel, la somme de 4'000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , et la condamner aux entiers dépens d'instance

Il réplique':

- que la contrepartie onéreuse versée ou fournie par un exploitant occupant les parcelles avec l'autorisation du bailleur ne découle pas uniquement d'un fermage en monnaie, mais peut se traduire par les services rendus,

- que l'entretien des terres et des bois, propriété de la Sci, exploitée en tant que tel par cette dernière dans le cadre de son exploitation de chasse, ainsi que la mise à disposition d'une partie des récoltes de blé et d'orge produites par Monsieur [T] [Z] sur les parcelles mises à sa disposition exclusivement, en vue de l'alimentation du gibier, constituent un bail';

- que le droit de chasse exploité par la Sci du [Adresse 19] ne porte pas sur les terres objet du bail, mais sur d'autres parcelles en nature de bois, landes, taillis et autres.

- que selon les trois bulletins de mutation de parcelles établis entre 1991 et 2007 tous signés à l'époque par le gérant de la Sci du [Adresse 19] il est établi que les parcelles ont été mises à sa disposition pour les exploiter';

- que l'ensemble de ces parcelles sont déclarées comme telles par Monsieur [T] [Z] depuis 1993 jusqu'à ce jour,

- que sont également versées aux débats les factures justifiant des achats d'engrais auprès de la CAPL en vue de la préparation des terres ou des consommations de carburant pour le tracteur';

- que le caractère onéreux de la mise à disposition est révélé par le courrier de gérant de la Sci à l'époque, le 28 avril 2006, selon lequel il pouvait exploiter les terres agricoles du [Adresse 19] à la condition qu'il entretienne les bois, les chemins, et parcelles consacrées à la chasse, et s'engage à réserver une partie de sa récolte de blé ou d'orge pour alimenter le gibier de la chasse elle-même.

- que des témoins confirment les termes de ce courrier,

- que la SCI a pu pendant des années percevoir des revenus de la chasse sans avoir à supporter des charges d'exploitation trop lourdes';

- que l'agrainage du gibier a été assuré par Monsieur [Z] au moyen de ses propres récoltes.

- que le bail qui aurait été consenti à la Sarl ne lui est pas opposable puisqu'il est démontré qu'il a exploité ces mêmes parcelles sur toute la période comprise entre 1991 jusqu'à ce jour' et qu'il n'est pas signé';

- que dans la lettre du 11 octobre 1994 il a fait savoir qu'il ne s'opposerait pas à une vente de tout ou partie de cette propriété mais n'évoque pas la résiliation du bail':

- que la renonciation du preneur du bénéfice du statut du fermage, disposition d'ordre public est dénuée de tout effet.

- que selon le relevé d'exploitation de Monsieur [Z] la superficie louée est de 12ha 11a 24 ca, soit supérieure au maximum prévu par l'arrêté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'existence d'un bail rural au profit de [T] [Z]

L'article L 411-1 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public (...)La preuve de l'existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens.'»

L'absence de contrat écrit probant n'exclut pas l'existence d'un bail rural qui peut résulter d'une convention verbale établie par d'autres éléments de preuve, tels que notamment le versement d' un fermage au bailleur, les relevés parcellaires adressés à la MSA, ou les formulaires listant les parcelles louées incluses dans la demande d'autorisation d'exploiter.

Il est constant que la charge de la preuve de l'existence d'un bail rural appartient à celui qui s'en prévaut en l'occurrence à [T] [Z].

[T] [Z] sollicite la reconnaissance d'un bail rural depuis 1991 portant sur les parcelles cadastrées section D [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], OE [Cadastre 1], section E n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] situées sur la commune de [Localité 17], pour une superficie de 12 ha 11 a 24 ca. La partie appelante conteste l'existence d'un tel contrat et sollicite son expulsion des parcelles D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15] et D [Cadastre 1] .

Au soutien de sa demande il produit notamment':

- la correspondance manuscrite du 28 avril 2006 selon laquelle [Y] [L] à l'époque gérant de la Sci du [Adresse 19] indique ceci «'je te confirme bien volontiers, qu'en tant que gérant actuel tu conserves toutes les prérogatives et d'exercer ton activité agricole sur l'ensemble des terres appartenant à la SCI. En contrepartie je te remercie de bien vouloir continuer à entretenir les terres et les bois de la propriété et de mettre à la disposition de notre société de chasse une partie de la récolte en blé pour alimenter le gibier, comme cela a toujours été le cas'».

Cette correspondance n'est accompagnée d'aucun élément permettant d'identifier formellement son auteur, ce d'autant que la partie adverse en conteste l'authenticité. Surtout, elle ne précise aucunement que l'accord au titre d'un bail rural existe depuis 1991 et ne désigne pas expressément les parcelles concernées par ledit bail alors même que la Sci du [Adresse 19] dispose de plusieurs dizaines de parcelles. Cette pièce est donc inopérante pour caractériser la mise à disposition de parcelles au profit de l'intimé dans le cadre d'un bail rural.

- le bulletin de mutation entre la Sci du [Adresse 19] et [T] [Z] des parcelles E'[Cadastre 5], E [Cadastre 6], E [Cadastre 7], D [Cadastre 8] cultivées de blé dur à la date du 15 janvier 1991, qui ne permet pas de relier ces parcelles à celles revendiquées par l'intimé';

- le bulletin de mutation entre la Sci du [Adresse 19] et [T] [Z] des parcelles D[Cadastre 9], D [Cadastre 11] et E [Cadastre 16] B cultivées de blé dur à la date du 10 janvier 1993 qui ne concerne que très partiellement les parcelles revendiquées par l'intimé';

- le bulletin de mutation entre la Sci du [Adresse 19] et [T] [Z] des parcelles D [Cadastre 12], D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15] cultivées de blé dur à la date du 3 mai 2007, qui ne concerne que très partiellement les parcelles revendiquées par l'intimé';

- le relevé d'exploitation établi par la Msa à l'intention de [T] [Z] en date du 10 mars 2022 portant sur les parcelles D [Cadastre 8], D [Cadastre 9], D [Cadastre 11], D [Cadastre 12], D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15], E [Cadastre 2], E [Cadastre 3], D [Cadastre 4] , qui d'une part ne mentionne pas la parcelle D [Cadastre 1] revendiquée par l'intimé et d'autre part est insuffisante en soi car il s'agit d'une description déclarative portant uniquement sur l'année 2022 alors que l'intimé revendique une exploitation depuis 1991';

- l'attestation de [Y] [F] du 20 décembre 2022 selon laquelle [T] [Z] mettait chaque année à disposition une partie de sa récolte de blé nécessaire à l'activité de chasse pratiquée sur le domaine appartenant à la Sci du [Adresse 19], sans que ceci ne permette de considérer que la récolte de blé provient nécessairement des parcelles revendiquées dans le cadre du bail rural';

- l'attestation de [D] [F] du 19 décembre 2022 qui évoque l'activité d'entretien des chemins d'accès des bois du domaine de l'appelante sans que ceci ne puisse caractériser une exploitation agricole sur les parcelles revendiquées;

- l'attestation de [J] [W] du 22 décembre 2022 qui mentionne que [T] [Z] fournissait pour le compte de la chasse une partie de sa récolte pour le gibier sans que cela ne permette d'identifier sa provenance',

- le relevé d'apports d'orge en 2016 et 2017 au nom de l'intimé qui ne permet pas de considérer que cet orge a été utilisé ensuite sur les parcelles revendiquées'et en tout cas insuffisant à établir l'existence d'une activité agricole pérenne depuis 1991,

- l'attestation d'affiliation à la Msa au nom de [T] [Z] établie le 1er novembre 2021 aux termes de laquelle il est mentionné que l'intéressé est affilié en qualité de chef d'exploitation auprès de la Msa à une date antérieure à 1999 pour une activité exercée à titre principal sur une superficie mise en valeur de 13,5716 ha, alors même que [T] [Z] soutient exploiter dans le cadre du bail rural 12 ha 11 a 24 c, cette discordance ne permettant pas de justifier d'une activité agricole exclusive sur les parcelles revendiquées depuis 1991,

Par ailleurs la correspondance en date du 11 octobre 1994 provenant de [T] [Z] indique que celui-ci reconnaît occuper les parcelles de la Sci dans le cadre d'un 'arrangement familial' qui excluait le statut de fermage auquel, en tant que de besoin, il renonçait.

S'il est exact que le statut du fermage est d'ordre public auquel il ne peut être renoncé encore faut-il que le fermage soit effectivement caractérisé au titre d'une exploitation agricole. Au cas d'espèce l'activité menée par [T] [Z] sur certaines parcelles appartenant à la Sci du [Adresse 19] s'analyse davantage comme une activité d'entretien d'un domaine destiné à la pratique de la chasse et non à y exercer une activité à vocation agricole. Ce d'autant que [T] [Z] affirme dans ses écritures que l'activité de chasse n'y est plus pratiquée depuis 2018 remettant dès lors en cause l'existence d'une contrepartie onéreuse par la fourniture de récolte du blé, depuis 1991 sur les parcelles visées .

Les pièces versées par l'intimé sont insuffisantes pour considérer qu'il a effectivement depuis 1991 exploité plusieurs parcelles dans le cadre d'un bail rural verbal en vue d'y récolter du blé remis ensuite à la Sci du [Adresse 19] et permettant d'assurer sur son domaine une activité de chasse de gibier. [T] [Z] échoue dès lors à rapporter la preuve de l'existence du bail rural qu'il revendique.

Le jugement sera en conséquence infirmé. [T] [Z] qui ne conteste pas être présent sur les parcelles D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15] et D [Cadastre 1] appartenant à la Sci du [Adresse 19] devra en conséquence en être expulsé sous astreinte provisoire de 100 euros par jour passé un délai de 1 mois, et ce durant 3 mois.

Sur la demande indemnitaire

La Sci du [Adresse 19] se fonde sur les dispositions de l'article 1240 du code civil pour solliciter l'indemnisation de son préjudice moral. Il lui appartient de démontrer l'existence d'une faute d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Aux termes de ses écritures la Sci du [Adresse 19] se contente d'affirmer que [T] [Z] a adopté un comportement fautif sans l'étayer, qu'il aurait méconnu ses droits et opposé une résistance abusive alors même que ceux-ci dans le cadre du contexte familial du litige ont nécessité une analyse judiciaire légitime. La demande non fondée sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

[T] [Z] qui succombe sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge de la Sci du [Adresse 19].

PAR CES MOTIFS