TJ 35238, 12 sept. 2025, RG 25/00274

RE F E R E

N°

Du 12 Septembre 2025

N° RG 25/00274 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LPL2
54G

c par le RPVA
le
à
Me Agata BACZKIEWICZ,
Me Aurélie LE CORRE,
Me Carine PRAT

- copie dossier
- 2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:
à
Me Agata BACZKIEWICZ,
Me Aurélie LE CORRE,
Me Carine PRAT

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSES AU REFERE:

Madame [V] [H] [I], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Agata BACZKIEWICZ, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me Sarah TRAVAGLINI, avocate au barreau de RENNES.

Madame [M] [F], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Agata BACZKIEWICZ, avocate au barreau de RENNES,
substituée par Me Sarah TRAVAGLINI, avocate au barreau de RENNES

DEFENDEURS AU REFERE:

Monsieur [N] [A], [L] [Z], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Aurélie LE CORRE, avocat au barreau de RENNES, substituée par Me Marjolaine YGER, avocate au barreau de RENNES

Madame [U] [J], [R] [C], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Aurélie LE CORRE, avocat au barreau de RENNES, substituée par Me Marjolaine YGER, avocate au barreau de RENNES

S.A.R.L. NOUVELLE DEMEURE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Société LH & ASSOCIES mandataire judiciaire de la SARL NOUVELLE DEMEURE, dont le siège social est sis [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

S.E.L.A.R.L. W NOTAIRES [P] [G], NOTAIRES ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Carine PRAT, avocat au barreau de RENNE, substituée par Me Marion WITTRANT, avocate au barreau de RENNES

Maître [OD] [Y], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Carine PRAT, avocat au barreau de RENNES, substituée par Me Marion WITTRANT, avocate au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 23 Juillet 2025, en présence de [D] [LB], greffière stagiaire

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 12 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 8] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

Vu l’ordonnance rendue le 16 février 2024 (RG 23/599) par le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes à la demande de Mmes [H] [I] et [M] [F] et au contradictoire, notamment, de M. [W] [O], ayant ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [K] [X];

Vu les assignations en référé en date des 26 mars et 3 avril 2025, délivrées à la demande de Mmes [I] et [F], à l’encontre de :
- M. [N] [Z],
- Mme [U] [B],
- la société à responsabilité limitée (SARL) Nouvelle demeure,
- la société LH & associés, son mandataire judiciaire,
- la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) W notaires : [OD] [Y], [CB] [T] et [E] [G], notaires associés et de Maître [OD] [Y], notaire, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :
- étendre les opérations d’expertise de M. [X] désigné par ordonnance de référé en date du 16 février 2024 aux différents défendeurs ;
- statuer sur les dépens.

Lors de l’audience utile et sur renvoi du 23 juillet 2025, Mmes [I] et [F], représentées par avocat, ont sollicité le bénéfice de leurs actes introductifs d’instance et de leurs conclusions.

M. [Z] et Mme [C], pareillement représentés, ont par conclusions demandé au juge des référés :
* à titre principal, de :
- débouter Mmes [I] et [F] de leur demande tendant à ce que les opérations d’expertise de M. [X] leurs soient rendues communes et opposables ;
- les condamner à leur régler la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre l’intégralité des dépens ;
* à titre subsidiaire, de :
- leur donner acte de ce qu’ils formulent toutes les protestions et réserves d’usage concernant la demande d’extension des opérations d’expertise formulée par Mmes [I] et [F] à leur encontre ;
- ordonner l’extension de la mission d’expertise judiciaire confiée à M. [X] à l’agence immobilière Nouvelle demeure, à la société W notaires : [OD] [Y], [CB] [T] & [E] [G] notaires associés et à Mme [Y], notaire rédactrice ;
- statuer sur les dépens comme de droit.

La SELARL W notaires : [OD] [Y], [CB] [T] et [E] [G], notaires associés (la société W notaires) et Maître [Y], également représentées par avocat, ont par voie de conclusions demandé au juge des référés de :
- juger n’y avoir lieu à expertise à leur encontre ;
- débouter Mmes [I] et [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à leur encontre ;
- les condamner à leur payer une somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Bien que régulièrement assignées, respectivement par remise de l’acte à l’étude et à personne habilitée, les sociétés Nouvelle demeure et LH & associés n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Vu l’article 472 du code de procédure civile :

Selon ce texte, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’extension des opérations d’expertise à de nouvelles parties

Il convient, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, de permettre à l'expert d'accomplir sa mission en présence de toutes les parties dont l'intervention est justifiée par un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l'existence d'un litige plausible, crédible, bien qu'éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d'instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L'action au fond ainsi envisagée ne doit en outre pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).

Mmes [I] et [F] sollicitent la participation des défendeurs aux opérations d’expertise, celle de M. [Z] et de Mme [C], sur le fondement de la garantie des vices cachés, en tant que vendeurs et celle des sociétés Nouvelle demeure et W notaires ainsi que du notaire rédacteur, sur celui de leur devoir de conseil.

M. [Z] et Mme [B] s’opposent à cette demande en faisant valoir à cet effet que les travaux effectués dans la maison litigieuse, à l’origine selon l’expert judiciaire des désordres dénoncés par les demandeurs, l’ont été par les anciens propriétaires, à savoir les époux [S]. Ils soutiennent que toute action au fond à leur encontre au titre de la garantie des vices cachés serait manifestement vouée à l’échec dès lors que leurs acquéreurs ne démontrent par aucun élément probant qu’ils auraient effectué des travaux de peinture dans la salle de bain, siège des désordres, dans le but de les dissimuler, comme ces derniers le prétendent, entre leur acquisition de la maison litigieuse, le 23 janvier 2020 et sa revente, le 25 octobre 2022.

Mmes [I] et [F] répliquent qu’elles ont simplement indiqué que lors de l’acquisition, les peintures “semblaient avoir été refaites très récemment, dans les pièces de vie et non dans la salle de bain” (page 6). Elles indiquent que l’expert judiciaire a mentionné que les désordres étant apparus deux mois après leur installation, ce qui implique selon lui que les causes étaient déjà présentes lors de la vente mais masquées par la remise à neuf de l’intérieur.
Elles affirment que “ la question de savoir si les vendeurs (...) étaient ou non au courant des désordres et leur mise en cause à ce titre est parfaitement légitime” (page 6).

Vu l’article 1643 du code civil :

Selon ce texte, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Dans ce cas, l’acquéreur est privé de tout recours sauf à démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a vendu la chose en pleine connaissance du vice qui l’affecte, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’intention dolosive (Civ. 3ème 19 novembre 2008 n°07-17.880 Bull. n° 184 et 23 octobre 2013 n° 10-15.687).

En l’espèce, en premier lieu, les parties ont stipulé dans l’acte de vente une clause de non-garantie des vices cachés (pièce demandeurs n°1, non paginée, verso du onzième feuillet). Mmes [I] et [F], qui n’allèguent même pas la pleine connaissance par leurs vendeurs du défaut caché de la chose vendue, ne justifient ensuite d’aucun fait de nature à rendre plausible une telle connaissance. Dès lors mal fondées en leur demande, en ce qu’une mesure d’instruction ne peut avoir pour objet d’établir un fait hypothétique (Civ. 3ème 15 février 2018 n° 16-27.674), elles ne pourront qu’en être déboutées.

Les notaires s’opposent également à l’extension de la mesure d’expertise à leur contradictoire, en affirmant que l’établissement d’un état parasitaire n’était pas obligatoire et qu’aucune délibération de la chambre départementale des notaires ne préconise une telle mesure. Ils ajoutent que Me [Y] étant intervenue après la perfection de la vente, elle n’a pas visité le bien, ne lui permettant pas dès lors de suspecter l’existence de ces désordres. Ils affirment qu’elle ne pouvait, en conséquence, imposer la réalisation d’un état parasitaire et que quand bien même Me [Y] aurait conseillé la réalisation de cette mesure, il n’est pas certain que les parties auraient suivi ce conseil. Enfin, les défendeurs indiquent qu’un état parasitaire n’aurait pas permis de déceler l’infestation, le diagnostiqueur n’effectuant pas de sondages destructifs.

Ils concluent au débouté, la mesure d’instruction sollicitée n’étant ni légitime, ni utile.

Les demandeurs répliquent que l’expert judiciaire a indiqué que l’établissement parasitaire avant-vente s’avérait obligatoire et qu’un débat sur ce point doit avoir lieu devant ce technicien, de sorte que la “mise en cause” (page 6) des notaires est donc “parfaitement légitime” (ibid). Ils ajoutent que la violation du devoir de conseil de ces professionnel entraîne un préjudice constitué en une perte de chance. Ils affirment que le point de savoir si un diagnostiqueur aurait ou non décelé les désordres relève de l’appréciation technique de l’expert judiciaire.

En premier lieu, en application de l’article 238 du code de procédure civile, il n’appartient pas au technicien de se prononcer sur le contenu de l’obligation de conseil d’un notaire, appréciation d’ordre juridique qui ressortit au juge.

En second lieu, les demandeurs ne disent pas en quoi la participation des notaires à la mesure d’expertise en cours leur permettrait d’améliorer leur situation probatoire, au regard de l’action au fond qu’il est dans leur intention de leur intenter, sur le fondement d’un manquement à leur obligation de conseil.

Ce faisant, ils ne démontrent pas en quoi une telle extension serait utile, de sorte qu’ils ne justifient pas disposer d’un motif légitime au soutien de cette prétention (Civ. 2ème 22 avril 1992 n° 90-19727 Bull. n°137 et Civ. 2ème 20 mars 2014 n° 13-14.985 Bull. n° 78).

Dès lors mal fondés en leur demande, Mmes [I] et [F] en seront déboutées.

Il en ira de même, et pour les mêmes motifs, en ce qu’elle vise l’agent immobilier et son mandataire judiciaire, parties défaillantes.

Sur les demandes annexes

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ».

Parties succombantes, Mmes [I] et [F] supporteront la charge des dépens.

L’équité commande en outre de les condamner à payer la somme de 1 000 € à M. [Z] et à Mme [C] au titre des frais non compris dans les dépens.

La demande formée du même chef par les notaires est rejetée.

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

DEBOUTE Mmes [H] [I] et [M] [F] de leurs demandes, faute de motif légitime ;

les CONDAMNE aux dépens ;

les CONDAMNE à payer à M. [N] [Z] et à Mme [U] [B] la somme de 1 000 € (mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés