TJ 06088, 11 sept. 2025, RG 25/00493

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [D] [B], [M] [B] c/ S.C.I. SCI [Localité 10] ESPACE SANTE

N°25/510
Du 11 Septembre 2025

2ème Chambre civile
N° RG 25/00493 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QHBQ

Grosse délivrée à: Me Emilie PERSICO

expédition délivrée à

le 11/09/2025
mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du onze Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au
greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de
l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la
juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Septembre 2025 , signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [D] [B]
[Adresse 6]
[Localité 7]
représenté par Me Emilie PERSICO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Monsieur [M] [B]
[Adresse 2]
[Localité 10]
représenté par Me Emilie PERSICO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. [Localité 10] ESPACE SANTE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 1]
défaillant

---

Vu l’acte extrajudiciaire du 29 janvier 2025 par lequel monsieur [D] [B] et monsieur [M] [B] ont fait assigner la SCI [Localité 10] ESPACE SANTE devant le tribunal judiciaire de NICE aux fins de voir :
Vu l’article 1124 du code civil,
Vu l’article 1304-3 du code civil,
Vu l’article 1103 du code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu la promesse unilatérale de vente du 17 octobre 2022,
Juger leur action recevable et bien fondée,
Par conséquent,
Juger que la SCI [Localité 10] ESPACE SANTE est déchue du bénéfice de la promesse de vente du 17 octobre 2022,
Condamner la SCI [Localité 10] ESPACE SANTE à leur verser la somme de 55.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023,
Condamner la SCI [Localité 10] ESPACE SANTE à verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Vu l’absence de constitution de la SCI [Localité 10] ESPACE SANTE.

Vu l’ordonnance de clôture du 24 avril 2025 fixant la clôture différée au 9 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes d’une promesse de vente reçue le 17 octobre 2022 par maître [N] [V], monsieur [D] [B] et monsieur [M] [B] se sont engagés à vendre les lots n° 3 et 4 d’une copropriété située [Adresse 8] à [Adresse 9] à [Localité 10] à la SCI [Localité 10] ESPACE SANTE.

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 17 février 2023 à 18 heures.

Les termes de l’acte authentique prévoient également une condition suspensive d’obtention d’un prêt devant se réaliser au plus tard le 17 novembre 2022.

Au-delà du 17 novembre 2022, il est prévu que la promesse de vente devienne caduque si la SCI [Localité 10] ESPACE SANTE ne justifie pas de l’obtention d’un prêt dans la semaine qui suit la réception d’une mise en demeure adressée par les consorts [B].

Les parties ont également convenu d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 55.000 euros qui sera versée au promettant en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et les délais prévus par l’acte.

Monsieur [D] [B] et monsieur [M] [B] font valoir que malgré les multiples relances, la SCI [Localité 10] ESPACE SANTE n’a pas levé l’option et que, par mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 18 juin 2024, ils ont mis en demeure la SCI [Localité 10] ESPACE SANTE de justifier des démarches accomplies à défaut de quoi, la condition suspensive sera réputée accomplie et l’indemnité d’occupation acquise.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieux de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Le droit d’option, qui ne peut s’exercer que dans le délai prévu par les parties, peut être accordé à titre onéreux par le promettant.

Ainsi, les parties peuvent convenir dans la promesse que le bénéficiaire verse dès la conclusion de cette promesse une indemnité au promettant, en contrepartie du droit d’option qui lui est conféré.

Si le bénéficiaire lève l’option, la somme ainsi versée est une avance, qui vient en déduction du montant dû au promettant. À l’inverse, si l’option n’est pas levée, cette somme est conservée par le promettant, en contrepartie de l’obligation qu’il a souscrite de ne pas contracter pendant le délai d’option avec un tiers, et de maintenir sa promesse au profit du bénéficiaire.

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et non une clause pénale fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation des engagements d’une partie si bien que la somme prévue ne peut être réduite ni augmentée par les juges sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

En l’espèce, suivant promesse unilatérale de vente reçue le 17 octobre 2022 par maître [N] [V], notaire à [Localité 11], monsieur [D] [B] et monsieur [M] [B] ont conféré à la SCI [Localité 10] ESPACE SANTE la faculté d’acquérir au prix de 550.000 euros, les lots n°3 et 4 situés [Adresse 4] à [Adresse 5] à [Localité 10].

Cet acte prévoit que la promesse est consentie pour une durée expirant le 17 février 2023 à 18 heures et contient un paragraphe condition suspensive d’obtention d’un prêt qui prévoit que l’obtention du ou des prêts, pour réaliser la condition suspensive, doit intervenir au plus tard le 17 novembre 2022.

Il précise également dans un paragraphe intitulé Réalisation de la condition suspensive (page 11) que « faute par le bénéficiaire d’avoir informé son notaire et promettant dans le délai de la condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par le bénéficiaire d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le promettant d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, demeurée infructueuse ».

Par mise en demeure du 16 mai 2024, signifiée par voie de commissaire de justice le 18 juin 2024, monsieur [D] [B] et monsieur [M] [B] ont mis en demeure la SCI [Localité 10] ESPACE SANTE de justifier dans le délai d’une semaine à compter de la réception, des démarches effectuées auprès des différents établissements bancaires, de l’obtention d’un financement ou de la réception de refus de financement.

La SCI [Localité 10] ESPACE SANTE n’a pas répondu à la sollicitation des consorts [B].

Dans ces conditions, la condition suspensive d’obtention du prêt est caduque depuis le 25 juin 2024.
L’acte authentique du 17 octobre 2022 prévoyait également qu’en « considération de la promesse et de l’indisponibilité temporaire du bien en résultant pour le promettant, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de CINQUANTE-CINQ MILLE EUROS (55.000 €). (…)

b) en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci. »

Il ressort des pièces versées par monsieur [D] [B] et monsieur [M] [B] que la promesse de vente devait être réitérée avant le 17 février 2023 et que, suite à la mise en demeure signifiée par voie de commissaire de justice du 18 juin 2024 à la SCI [Localité 10] ESPACE SANTE, il n’a pas été justifié de la réalisation de la condition suspensive par la SCI ESPACE [Localité 10] SANTE, que la vente n’a pas eu lieu.

L’indemnité d’immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire.

En conséquence la SCI [Localité 10] ESPACE SANTE sera condamnée à verser à monsieur [D] [B] et monsieur [M] [B] la somme de 55.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

L’acte authentique du 17 octobre 2022 stipule dans la clause intitulée « indemnité d’immobilisation » que cette somme ne portera pas d’intérêts. Dès lors, les intérêts légaux ne sont dus qu’à compter de la présente décision.

Par conséquent, monsieur [D] [B] et monsieur [M] [B] seront déboutés de leur demande en ce sens.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la SCI [Localité 10] ESPACE SANTE sera condamnée à verser à monsieur [M] [B] et monsieur [D] [B] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS