TJ 38544, 11 sept. 2025, RG 25/00135

MINUTE N° : 25/
ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00135 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DOPK
NATURE AFFAIRE : 54G/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : SDC LE FLORILEGE C/ S.A.S. L’IMMOBILIERE VALRIM, S.A.S. IZI CONFORT, S.A. MMA IARD, S.E.L.A.R.L. D’ARCHITECTURE ASSA, Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES, S.A.S. ENTREPRISE BARDET JEROME

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :
la SELAS AGIS
Me Malika AIT OUARET
la SELARL CABINET HADRIEN PRALY
la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE
la SCP JOUANNEAU-PALACCI
la SCP PYRAMIDE AVOCATS
Régie
Expert
Délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires LE FLORILEGE, prise en la personne de son représentant légal, son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE VALRIM NORD E.U.R.L. immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 398 806 737, dont le siège social est sis IMMO DE FRANCE VALRIM - 18 Cours Brillier - 38200 VIENNE
représentée par Maître Jean-philippe VALLON de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocat postulant, et Me Thierry DUPRE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S. L’IMMOBILIERE VALRIM, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de ROMANS SUR ISERE sous le numéro 394 086 706, dont le siège social est sis 24 rue Balzac - 26000 VALENCE
représentée par Maître Hadrien PRALY de la SELARL CABINET HADRIEN PRALY, avocats au barreau de VALENCE

S.A.S. IZI CONFORT, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 444 768 550, dont le siège social est sis Parc du Moulin 11 rue du Saule Trapu - 91300 MASSY, prise en son établissement situé 2 boulevard de la République à ANNONAY 07100
représentée par Me Malika AIT OUARET, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant et Me Benjamin MAUTRET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS du MANS sous le numéro 440 048 882, dont le siège social est sis 14 Boulevard Marie et Alexandre Oyon - 72100 LE MANS
représentée par Maître Alexia SADON de la SELAS AGIS, avocats au barreau de VIENNE

S.E.L.A.R.L. D’ARCHITECTURE ASSA, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro 316 590 728, dont le siège social est sis 3 rue de la Liberté - 38000 GRENOBLE
représentée par Maître Floriane JUGUE de la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis rue de la Treille Chaban de Chauray - 79180 CHAURAY
non comparante

S.A.S. ENTREPRISE BARDET JEROME, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de ROMANS SUR ISERE sous le numéro 792 036 543, dont le siège social est sis 18 Cours Jacques Offenbach - 26000 VALENCE
représentée par Maître Séverine JOUANNEAU de la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau de VALENCE

Débats tenus à l'audience du 10 Juillet 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Septembre 2025
Ordonnance rendue le 11 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société IMMOBILIERE DE LA VALLEE DU RHONE, devenue la société L’IMMOBILIERE VALRIM, exerce une activité de promoteur immobilier.

Celle-ci a fait édifier un ensemble immobilier de deux bâtiments à usage d’habitation, dénommé “LE FLORILEGE”, soumis au statut de la copropriété, sis 50 avenue Général Leclerc à Vienne (38200).

Elle a souscrit auprès de la société MMA IARD une assurance dommages-ouvrage et une assurance responsabilité civile décennale constructeur non réalisateur.

Elle a confié une mission complète de maîtrise d’œuvre à la société d’architecture ASSA, assurée auprès de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCES.

Le lot “plomberie, sanitaire, chauffage et ventilation” a été confié à l’entreprise BARDET JEROME, assurée auprès de la société MMA IARD.

Le procès-verbal de réception est intervenu le 26 juin 2015 avec plusieurs réserves.

Le chauffage des différents lots est assuré par des chaudières à gaz présentes dans chacun des appartements reliés à cinq colonnes de type “3CEp”.

L’entretien des chaudières à gaz présentes dans les appartements et des caissons VMC a été confié à la société CHAM, devenue IZI CONFORT.

Au mois de mars 2023, des pannes sont apparues sur certaines chaudières.

Le 25 janvier 2024, le syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE VALRIM NORD, a fait intervenir la société CARREAU, qui a constaté l’existence de malfaçons en vérifiant l’un des conduits.

Le 2 février 2024, la société IMMO DE FRANCE VALRIM NORD a effectué une déclaration de sinistre auprès de la société MMA IARD, assureur dommages-ouvrage.

La société MMA IARD a désigné le cabinet 3C EXPERTISES en qualité d’expert technique, lequel a établi un rapport préliminaire dommages-ouvrage, le 28 mars 2024.

Sur la base de ce rapport, elle a pris une décision de refus de garantie au motif que les désordres déclarés procèdent d’un défaut d’entretien de l’installation de chauffage.

Le 24 juillet 2024, le syndic en exercice a mandaté la société SILEX, qui a procédé à un test d’étanchéité de l’installation. Elle a relevé la présence de fuites.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 août 2024, la société IMMO DE FRANCE VALRIM NORD a demandé à l’assureur dommages-ouvrage de revoir sa position dans la mesure où les défauts constatés ne sauraient procéder d’un défaut d’entretien.

Par lettre du 17 octobre 2024, l’assureur dommages-ouvrage, par l’intermédiaire du cabinet 3C EXPERTISES, a maintenu sa position de refus de garantie.

Par lettre du 12 décembre 2024, la société IZI CONFORT a informé le syndic en exercice qu’elle se réservait le droit de résilier le contrat de maintenance si les travaux nécessaires n’étaient pas exécutés rapidement.

Au cours du mois de janvier 2025, la société SILEX a testé l’étanchéité des conduits de type “3CEp” situés dans les gaines techniques V2, V3, V4 et V5.

Le 18 mars 2025, le cabinet 3C EXPERTISES a organisé une nouvelle réunion d’expertise.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 avril 2025, l’assureur dommages-ouvrage a maintenu sa position de refus de garantie.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires LE FLORILEGE, représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE VALRIM NORD, a fait assigner, par actes de commissaire de justice des 14, 15 et 16 mai 2025, la société L’IMMOBILIERE VALRIM, la société MMA IARD, la société d’architecture ASSA, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCES, l’entreprise BARDET JEROME et la société IZY CONFORT devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés.

Appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 10 juillet 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires LE FLORILEGE demande au juge des référés de :

- ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

- fixer le montant de sa consignation à sa charge,

- réserver les dépens.

Il fait valoir l’existence des désordres affectant les colonnes de l’installation de chauffage. Il explique que ces derniers procèdent d’un défaut de conception ou de réalisation de celles-ci, et qu’ils ne sont aucunement liés à un quelconque défaut d’entretien. Il relève que le manque d’étanchéité des conduits litigieux est susceptible de propager du monoxyde de carbone dans les appartements, menaçant la sécurité des occupants et rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Aussi, il estime être bien fondé à solliciter l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par conclusions déposées à l’audience, la société L’IMMOBILIERE VALRIM demande au juge des référés de :

A titre principal,

- débouter le syndicat des copropriétaires LE FLORILEGE de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire,

- lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée,

- ordonner cette mesure d’instruction aux frais avancés du demandeur et au contradictoire de l’ensemble des mis en cause,

En tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires LE FLORILEGE au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

- débouter toutes les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Elle expose que les désordres allégués résultent d’un défaut d’entretien de l’installation de chauffage, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée. Elle relève que l’ouvrage est couvert par une assurance dommages-ouvrage, laquelle est tenue de financer les travaux de reprise.

Par conclusions déposées à l’audience, la société MMA IARD demande au juge des référés de :

A titre principal,

- la mettre hors de cause,

A titre subsidiaire,

- lui donner acte de ses protestations et réserves notamment quant à la mobilisation de ses garanties,

- déclarer que les opérations d’expertise se feront aux frais avancés du demandeur,

- compléter la mission d’expertise afin que l’expert judicaire détermine si les désordres relèvent d’un défaut d’entretien de la colonne “3CEp”, objet de l’expertise,

En tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires LE FLORILEGE au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait état de sa position de non-garantie relativement aux désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires. Elle considère que le défaut d’entretien de l’installation de chauffage l’exonère de toute responsabilité.

Par conclusions déposées à l’audience, la société d’architecture ASSA demande au juge des référés de :

- lui donner acte de ses plus expresses réserves de garantie, de recevabilité et de bien-fondé quant à la demande d’expertise sollicitée,

- réserver les dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, l’entreprise BARDET JEROME demande au juge des référés de :

- la juger recevable en ses protestations et réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée,

- réserver les dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société IZY CONFORT demande au juge des référés de :

- lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée,

- dire que les frais d’expertise seront avancés par le syndicat des copropriétaires LE FLORILEGE,

- rejeter toutes demandes formées à son encontre,

- laisser les dépens à la charge du demandeur.

Bien que régulièrement assignée à personne habilitée, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCES n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 474 du code de procédure civile, “en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne”.

- Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé de demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être engagé, le motif étant légitime dès lors que la prétention ayant un objet et un fondement suffisamment déterminé n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, les pièces produites aux débats, et notamment les rapports d’expertise amiables et les correspondances échangées, rendent vraisemblable l’existence des désordres invoqués portant sur l’installation de chauffage de la copropriété litigieuse, à savoir les cinq colonnes de type “3CEp”.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires LE FLORILEGE justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert judicaire en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

La société L’IMMOBILIERE VALRIM sollicite sa mise hors de cause au motif que les désordres invoqués procèdent d’un défaut d’entretien de l’installation de chauffage et qu’elle a la qualité de constructeur non réalisateur.

Il ne peut, à ce stade, être préjugé de l’origine des désordres, de sorte que la participation de tous les intervenants à l’acte de construire est justifiée et ce, quelle que soit leur qualité.

Sa demande de mise hors de cause sera en conséquence rejetée.

Par ailleurs, la société MMA IARD conclut au débouté des demandes à son encontre.

Elle objecte que ses garanties n’ont pas vocation à être mobilisées pour les désordres allégués, lesquels procèdent d’un défaut d’entretien.

Il est observé, qu’au stade des référés, il n’est pas nécessaire de prouver de manière certaine la mobilisation des garanties, la simple éventualité d’une telle mobilisation suffit à caractériser le motif légitime de l’article 145 précité.

Par ailleurs, il n’appartient pas au juge des référés de qualifier la nature des désordres susceptibles d’être garantis.

Dans la mesure où les pièces versées aux débats laissent apparaître que la garantie de la société MMA IARD ne peut, à ce stade de la procédure, être exclue, sa participation aux opérations d’expertise apparaît nécessairement utile au règlement du litige global.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de mise hors de cause de la société MMA IARD.

Ainsi, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles, aux responsabilités encourues, et aux garanties mobilisations, dont l’appréciation relève des juges du fond, il sera fait droit à la demande d’expertise dans les conditions précisées au dispositif de la décision, étant prise en considération la demande de complément de mission présentée par la société MMA IARD relativement au défaut d’entretien.

Le coût de l’expertise sera avancé par le syndicat des copropriétaires LE FLORILEGE, demandeur à cette mesure ordonnée dans son intérêt.

- Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

A la lumière de ce qui précède, et la demande étant fondée sur l’article 145 du code précité, le syndicat des copropriétaires LE FLORILEGE, dans l’intérêt duquel la décision est rendue, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Compte tenu du sens de la présente ordonnance, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS