TJ 93008, 9 sept. 2025, RG 24/11718

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
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REFERENCES : N° RG 24/11718
N° Portalis DB3S-W-B7I-2MIB

Minute : 1020/25

Madame [R] [G] [C]
épouse [D]
Monsieur [F] [K] [Q] [D]
Représentant : Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL,
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1922

C/

Monsieur [V] [E] [M] [L]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME BERTHELOT-EIFFEL
Copie délivrée à :
M. [M] [L]
Le 15 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Septembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [R] [G] [C] épouse [D], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [F] [K] [Q] [D], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [E] [M] [L], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 avril 2017, Mme [R] [C], épouse [D] et M. [F] [D] ont donné à bail à M. [V] [M] [L] et Mme [Y] [A] un logement situé [Adresse 4], outre le box n°50 et la cave n°56 situés à la même adresse, pour un loyer hors charges de 800,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 150,00 €.

Par courrier daté du 18 mars 2024, Mme [Y] [A] a délivré congé.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [R] [C], épouse [D] et M. [F] [D] ont fait signifier à M. [V] [M] [L], par exploit de commissaire de justice du 2 juillet 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 728,71 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, Mme [R] [C], épouse [D] et M. [F] [D] ont fait assigner M. [V] [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 mars 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 23 juin 2025.

Mme [R] [C], épouse [D] et M. [F] [D], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [V] [M] [L] de l'intégralité de ses demandes et de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o ordonner l'expulsion de M. [V] [M] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
o ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [V] [M] [L] ;
o condamner M. [V] [M] [L] à payer :
? la somme de 14 308,23 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 23 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l'assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1728 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 4 avril 2017 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [V] [M] [L] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré.

M. [V] [M] [L], comparant, indique avoir effectué des versements volontaires pour un montant global de 1 750 euros avant l'audience et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d'un montant de 270,98 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 7 mars 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort qu'il est célibataire, perçoit des ressources mensuelles à hauteur de 1 600 euros, hors APL, qu'il a souffert d'une perte d'emploi.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 03 juillet 2025, Mme [R] [C], épouse [D] et M. [F] [D] ont indiqué n'avoir reçu qu'un versement de 350 euros le 25 juin 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 4 avril 2017 que M. [V] [M] [L] doit payer un loyer d'un montant de 800,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 150,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1 172,02 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [V] [M] [L] restait devoir la somme de 14 308,23 € euros à la date du 25 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Si le locataire affirme avoir effectué le versement volontaire d'une somme globale de 1 750 euros avant l'audience, il n'en a fourni aucune preuve. Le bailleur, par note en délibéré, reconnaît toutefois avoir reçu une somme de 350 euros, qu'il convient de déduire du montant total appelé.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [V] [M] [L] au paiement d'une somme de 13 958,23 €, arrêtée au 25 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 032,71 euros à compter du 2 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4 861,04 € à compter du 3 décembre 2024, date de l'assignation et sur le surplus à compter du 9 septembre 2025, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de la demande de délais de paiement

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail conclu le 4 avril 2017 contient telle une clause résolutoire en son article 12 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 2 juillet 2024 pour la somme en principal de 2 728,71 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s'exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 septembre 2024.

M. [V] [M] [L] propose de payer une somme globale de 1 100 euros chaque mois, soit 270,98 euros en sus du loyer et des charges courants, pour assurer le paiement de l'arriéré et rester dans les lieux. Toutefois, contrairement à ses allégations à l'audience, il ne justifie pas de la reprise du versement du loyer avant l'audience de sorte qu'il ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire.

L'expulsion de M. [V] [M] [L] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [V] [M] [L] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 3 septembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 4 avril 2017.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [V] [M] [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 1 juillet 2025, terme de juillet 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 3 septembre 2024, 00 heure, au 30 juin 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 2 juillet 2024 et de l'assignation en date du 3 décembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS