TJ 93008, 11 sept. 2025, RG 25/03977

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03977 - N° Portalis DB3S-W-B7J-26XJ

Minute : 25/

S.D.C. DU [Adresse 2] A [Localité 1] REPRESENTE PAR LE CABINET LARIGAUDRY (IMMO CITY)
Représentant : Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [B] [Q]
Monsieur [J] [Q]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Romain HAIRON

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 11 Septembre 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 11 Septembre 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 2]
représenté par son syndic LE CABINET LARIGAUDRY SA (IMMO CITY), sis [Adresse 3]
représenté par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [Q],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [Q],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] sont propriétaires des lots 19 et 83 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre simple en date du 3 décembre 2018, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, le cabinet LARIGAUDRY, adressé à Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] une mise en demeure de payer la somme de 199,73 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 3 décembre 2018.

Par lettre simple en date du 5 mars 2019, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, le cabinet LARIGAUDRY, adressé à Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] une mise en demeure de payer la somme de 309,60 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 5 mars 2019.

Par lettre simple en date du 12 juin 2019, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, le cabinet LARIGAUDRY, adressé à Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] une mise en demeure de payer la somme de 419,57 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 12 juin 2019.

Par lettre simple en date du 3 décembre 2019, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, le cabinet LARIGAUDRY, adressé à Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] une mise en demeure de payer la somme de 588,42 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 3 décembre 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2020, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, fait signifier à Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] une sommation de payer la somme de 693,31 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 10 mars 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir de :
¢ Condamner solidairement Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme à titre principal de 4.302,73 € incluant :
o 2.764 € au titre des charges de copropriété courantes et exceptionnelles impayées arrêtées au 01/01/2025
o 1.538,73 € au titre des frais (article 10-1 L10.07.65)
¢ Assortir la condamnation prononcée à l'encontre de Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] d'une condamnation au paiement de l'intérêt au taux légal à compter :
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 03/12/2018 d'avoir à payer la somme de 199,73 €;
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 05/03/2019 d'avoir à payer la somme de 309,60 €;
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 12/06/2019 d'avoir à payer la somme de 419,57 € ;
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 03/12/2019 d'avoir à payer la somme de 588,42 €;
o de la sommation d'huissier notifiée en date du 14/05/2020 sur la somme de 783,64 € ;
o de la mise au contentieux notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 21/09/2021 d'avoir à payer la somme de 1.552,64 € ;
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 18/08/2022 d'avoir à payer la somme de 2.563,22 € ;
o de la présente assignation pour le surplus.
¢ Condamner solidairement Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
¢ Condamner solidairement Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q], propriétaires de divers lots au sein de l'immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s'estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Madame [B] [Q], Monsieur [J] [Q] régulièrement assignés, par procès verbal de recherches infructueuses, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés et n'ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment :
¢ du procès-verbal de l'assemblée générale du 3 juin 2019 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2018, réajustant le budget prévisionnel de 2019 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2020
¢ De l'attestation du syndic de l'immeuble en date du 15 décembre 2023 indiquant l'absence de de contestation du procès-verbal du 3 juin 2019
¢ du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 janvier 2021 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2019 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2021
¢ du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 décembre 2021 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2020 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2022
¢ du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 avril 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2021 et au 31 décembre 2022, ajustant le budget prévisionnel pour 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2024
¢ De l'attestation du syndic de l'immeuble en date du 3 novembre 2023 indiquant l'absence de de contestation du procès-verbal du 29 janvier 2021
¢ De l'attestation du syndic de l'immeuble en date du 3 novembre 2023 indiquant l'absence de de contestation du procès-verbal du 7 décembre 2021
¢ De l'attestation du syndic de l'immeuble en date du 3 novembre 2023 indiquant l'absence de de contestation du procès-verbal du 19 avril 2023
¢ du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 octobre 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023, ajustant le budget prévisionnel pour 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2025
¢ De l'attestation du syndic de l'immeuble en date du 18 février 2025 indiquant l'absence de de contestation du procès-verbal du 7 octobre 2024

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l'assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l'assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l'année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement à hauteur de 2.308,73 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 94 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.714,00 euros, au titre des charges de copropriété dues au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de :
" la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 3 décembre 2018 sur la somme de 199,73 € jusqu'au 4 mars 2019 ;
" de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 5 mars 2019 sur la somme de 309,60 € jusqu'au 11 juin 2019 ;
" de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 12 juin 2019 sur la somme de 419,57 € jusqu'au 2 décembre 2019 ;
" de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 3 décembre 2019 sur la somme de 588,42 € jusqu'au 13 mai 2020 ;
" de la sommation d'huissier notifiée en date du 14 mai 2020 sur la somme de 783,64 € jusqu'au 20 septembre 2021 ;
" de la mise au contentieux notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 21 septembre 2021 sur la somme de 1.552,64 € jusqu'au 17 août 2022,
" de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 18 août 2022 sur la somme de 2.563,22 €
" de l'assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l'octroi de la somme de 1.538,73 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 3 décembre 2018 facturée 24 euros, d'une mise en demeure le 5 mars 2019 facturée 24 euros, d'une mise en demeure le 12 juin 2019 facturée 24 euros, d'une mise en demeure le 3 décembre 2019 facturée 24 euros, d'une mise en demeure le 18 août 2022 facturée 24 euros.

L'envoi de plusieurs mises en demeure avant d'initier la présente procédure relève d'un choix de gestion du syndic.

Seul sera pris en compte le coût de la première mise en demeure du 3 décembre 2018 soit 5,80 euros.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice de 96,73 euros en date du 22 mai 2020 dont il est justifié.

Les frais de " mise au contentieux", " sommation- frais d'huissier " " transmission avocat " et " suivi de procédure " relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, il y est également imputé des frais aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de condamner solidairement Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 102,53 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l'exécution de l'obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] à payer au SDC DU [Adresse 2] la somme de 2714,00 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de :
" la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 3 décembre 2018 sur la somme de 199,73 € jusqu'au 4 mars 2019 ;
" de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 5 mars 2019 sur la somme de 309,60 € jusqu'au 11 juin 2019 ;
" de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 12 juin 2019 sur la somme de 419,57 € jusqu'au 2 décembre 2019 ;
" de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 3 décembre 2019 sur la somme de 588,42 € jusqu'au 13 mai 2020 ;
" de la sommation d'huissier notifiée en date du 14 mai 2020 sur la somme de 783,64 € jusqu'au 20 septembre 2021 ;
" de la mise au contentieux notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 21 septembre 2021 sur la somme de 1.552,64 € jusqu'au 17 août 2022,
" de la mise en demeure notifiée par le cabinet LARIGAUDRY, Syndic, en date du 18 août 2022 sur la somme de 2.563,22 €
" de l'assignation en date du 17 mars 2025 pour le surplus.

CONDAMNE solidairement Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] à payer au SDC DU [Adresse 2] la somme de 102,53 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le SDC DU [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] à payer au SDC DU [Adresse 2] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [B] [Q] et Monsieur [J] [Q] aux dépens,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/03977 - N° Portalis DB3S-W-B7J-26XJ

DÉCISION EN DATE DU : 11 Septembre 2025

AFFAIRE :

S.D.C. DU [Adresse 2] REPRESENTE PAR LE CABINET LARIGAUDRY (IMMO CITY)
Représentant : Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [B] [Q]
Monsieur [J] [Q]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires