TJ 93008, 9 sept. 2025, RG 25/03388

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/03388
N° Portalis DB3S-W-B7J-236K

Minute : 1025/25

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE
LA VILLE DE [Localité 2]
Représentant : Me Sandrine LEPAGE, avocat
au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 221

C/

Monsieur [G] [Y]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LEPAGE
Copie délivrée à :
M. [Y]
Le 15 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Septembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 2] dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [Y] demeurant [Adresse 3]
non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 31 août 2023, OPH [Localité 2] a donné à bail à M. [G] [Y] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 457,93 €.

OPH [Localité 2] a fait signifier à M. [G] [Y], par exploit de commissaire de justice du 15 novembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 6 804,00 €, d'une part, de justifier d'une assurance, d'autre part, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, OPH Drancy a fait assigner M. [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 23 juin 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

OPH Drancy, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o à titre subsidiaire, constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [G] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
? autoriser à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, tand tel garde meuble ou réserve du choix du demandeur, aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;
? condamner M. [G] [Y] à payer :
? la somme de 8 716,00 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 4 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement et capitalisation des intérêts ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 600,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l'assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 31 août 2023 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [G] [Y] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le défaut d'assurance constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [G] [Y], assigné à étude, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe du Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [G] [Y] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 31 août 2023 que M. [G] [Y] doit payer un loyer d'un montant de 457,93 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 673,90 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [G] [Y] restait devoir la somme de 8 716,00 € euros à la date du 04 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [G] [Y] au paiement d'une somme de 8 716,00 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 504,00 € à compter du 15 novembre 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 03 mars 2025, date de l'assignation.

o Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

o Sur la résiliation judiciaire

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 oblige au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l'espèce, par contrat du 31 août 2023, M. [G] [Y] a pris à bail un appartement sis [Adresse 3] moyennant un loyer de 457,93 €, hors charges.

Un commandement d'avoir à justifier de l'assurance habitation visant notamment les clauses contractuelles a été signifié le 15 novembre 2024.

M. [G] [Y] ne comparaît pas pour justifier qu'il se conforme à cette obligation. Ce manquement expose autant le locataire, que le bailleur et les autres habitants de l'immeuble au risque d'absence d'indemnisation des troubles dont il est susceptible d'être à l'origine.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur, au 28 février 2025.

L'expulsion de M. [G] [Y] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [G] [Y] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 17 décembre 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 31 août 2023.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [G] [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 1er mars 2025, terme de février 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 15 novembre 2024 et de l'assignation en date du 3 mars 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS