TJ 93008, 28 août 2025, RG 25/02128

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
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REFERENCES : N° RG 25/02128
N° Portalis DB3S-W-B7J-2XON

Minute : 943/25

S.C.I. FONCIERE NRU PAM 2019
Représentant : Me Gilles GODIGNON SANTONI,
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

Monsieur [D] [R] [U]
Madame [S] [G]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me GODIGNON SANTONI
Copie délivrée à :
M. [U]
MME [G]
Le 1er Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [Z] [Y], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE NRU PAM 2019 dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [R] [U], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [S] [G], demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 7 juin 2024, la SCI Foncière NRU PAM 2019 a donné à bail à Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G], un logement, situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 905 euros, et 150 euros de provisions sur charges ainsi que le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, la SCI Foncière NRU PAM 2019 a fait signifier à Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4853 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 19 novembre 2024, la SCI Foncière NRU PAM 2019 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la SCI Foncière NRU PAM 2019 a fait assigner Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
o ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
o autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais des locataires et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
o condamner in solidum Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G], au paiement des sommes suivantes:
? 7144,68 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de 13 novembre 2024,
? une indemnité d'occupation mensuelle de 1055 euros à compter du 13 janvier 2025 jusqu'à la libération effective des lieux loués,
? 905 euros au titre de la conservation du dépôt de garantie ;
? 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
? les entiers dépens, notamment les frais d'exécution et de commandement,
o ordonner la capitalisation des intérêts ;
o dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée le 24 janvier 2025 à la préfecture de la Seine-Saint-Denis.

A l'audience du 26 mai 2025, la SCI Foncière NRU PAM 2019, représentée, demande la condamnation de Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G] à la somme de 2106,03 arrêtée selon décompte du 23 mai 2025, comprenant l'échéance du mois de mai 2025 à échoir. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement. Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [D] [R] [U] comparaît et conteste le principe de la dette et indique l'avoir soldée le 20 mai 2025 par un virement de 1000 euros. En l'absence d'efficience de ce virement, il souhaite pouvoir se maintenir dans le logement et propose de régler 300 euros ou 400 euros en sus du loyer courant pour apurer la dette locative. Il indique gagner 2200 euros par mois son épouse percevant mensuellement la somme de 3400 euros.

Madame [S] [G], régulièrement assignée à étude, ne comparaît, et n'est pas représentée à l'audience.

L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré expressément autorisée, la SCI Foncière NRU PAM 2019 communique un décompte actualisé au 6 juin 2025 ne faisant pas apparaître le virement de 1000 euros auquel Monsieur [D] [R] [U] dit avoir procédé et aux termes duquel le solde débiteur est toujours de 2016,03 euros. Elle maintient donc l'ensemble de ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [S] [G], assignée à étude, ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 24 janvier 2025 soit six semaines au moins avant la première audience en date du 26 mai 2025.

Par ailleurs, la SCI Foncière NRU PAM 2019 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la SCI Foncière NRU PAM 2019 le 19 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire et un délai de deux mois pour régler l'arriéré locatif, a été signifié à Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G] le 13 novembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux à compter du commandement de payer, soit, le 13 janvier 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 7 juin 2024 à compter du 14 janvier 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 juin 2024, du commandement de payer délivré le 13 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 mai 2025 que la SCI Foncière NRU PAM 2019 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire la somme de 186,35 euros imputée pour des frais.

Monsieur [D] [R] [U] a affirmé à l'audience avoir réglé la somme de 1000 euros le 20 mai 2025, sans toutefois en rapporter la preuve. Le décompte réactualisé au 6 juin 2025 produit par note en délibéré par la bailleresse ne fait par ailleurs pas état de ce règlement.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G] à payer à la SCI Foncière NRU PAM 2019 la somme de 864,68 euros actualisée au 23 mai 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse, au titre de l'arriéré locatif. Il n'a pas été tenu compte de l'échéance du mois de mai dont les locataires étaient redevables seulement à compter du 31 mai 2025, soit après l'audience.

Cette condamnation sera assortie de la solidarité en application de la clause de solidarité présente au bail.

Il y a lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l'espèce, Monsieur [D] [R] [U] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière des défendeurs décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En l'espèce, il ressort du décompte actualisé au 23 mai 2025 que Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G] étaient à jour du paiement de leurs loyers et charges à la date du 4 avril 2025, seule l'échéance en cours du mois d'avril restant impayé au jour de l'audience. Il sera en conséquence considéré qu'ils ont repris le paiement du loyer au jour de l'audience.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire du bail sera réputée acquise.

Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à leur départ définitif des lieux.

Dans cette même hypothèse, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. La demanderesse ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Dans cette même hypothèse, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G] à quitter les lieux, il n'y aura pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie

L'alinéa 3 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par ce dernier, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G] sont certes débiteurs d'un arriéré locatif au jour de la présente décision. Leur situation au regard de cette dette locative au jour de la restitution des clés aux bailleurs ne peut être connue à ce stade. La demande de conservation du dépôt de garantie, d'autant plus prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en cas d'impayés, est donc à ce jour hypothétique. En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [R] [U] et Madame [S] [G], in solidum, aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 novembre 2024.

Il convient également de les condamner à verser à la SCI Foncière NRU PAM 2019 la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS