TJ 33063, 10 sept. 2025, RG 25/00448

Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00448 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2FED

[O] [A]

C/

[L] [I] [V]

- Expéditions délivrées à
Me Zineb HASAN
Maître Eve PELOTTE de la SELARL LLAMAS-PELOTTE

- FE délivrée à
Maître Eve PELOTTE de la SELARL LLAMAS-PELOTTE

Le 10/09/2025

Avocats : Me Zineb HASAN
Maître Eve PELOTTE de la SELARL LLAMAS-PELOTTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [A]
né le 26 Août 1961 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Eve PELOTTE de la SELARL LLAMAS-PELOTTE

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [I] [V]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Me Zineb HASAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Monsieur [O] [A] est propriétaire d’un local à usage d’entrepôt situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par jugement du 24 juin 2021, Monsieur [A] a été déclaré présumé absent, le même jugement a désigné Madame [C] [K] [J] mandataire judiciaire à la protection des majeurs pour le représenter.

Une personne s’est installée dans le local à la fin de l’année 2024.

Par procès-verbal de Commissaire de justice régularisé le 6 décembre 2024, à la requête de Madame [K] [J], il a pu être confirmé l’occupation des lieux par un individu dont le Commissaire de justice instrumentaire a relevé le nom inscrit sur la boîte aux lettres ; Monsieur [M] [P].

Par acte du 26 février 2025, Monsieur [O] [A], représenté par Madame [C] [K] [J], a fait assigner Monsieur [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 4 avril 2025, aux fins :

De dire que le défendeur et les occupants de manière illicite, sans droit ni titre, devront rendre libre la propriété sise à [Adresse 3],

Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] sans délais et celle de tous occupants de son chef, de ladite propriété avec au besoin le concours de la force publique,

Ordonner l’absence de délai à exécution de l’expulsion, en raison de la voie de fait commise, en particulier, dire que l'expulsion pourra être réalisée avant l'expiration du délai de deux mois, prévu par le premier alinéa de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et dire que les occupants ne pourront pas bénéficier du sursis prévu au premier alinéa de l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution,

Rappeler que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution,

Fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 1060 euros mensuels à compter du prononcé de la décision à intervenir, et condamner le défendeur à son paiement,

Condamner Monsieur [P] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée au 16 mai 2025, puis au 11 juillet 2025.

Lors de l'audience du 11 juillet 2025, Monsieur [A], représenté par sa mandataire judiciaire, elle-même représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en expliquant que le défendeur est entré dans les lieux par voie de fait (changement de serrure) et qu’il s’agit d’un trouble manifestement illicite qui le fonde à saisir le juge du contentieux de la proximité. Il est pris acte de ce que le défendeur a changé de prénom et de patronyme, qu’il se nomme désormais [L] [I] [V].

Il dénie la sincérité du prétendu contrat de location à titre gratuit dont se prévaut le défendeur, lequel document est, en toute probabilité un faux, et en tout état de cause, a expiré en mai 2024.

En défense, Monsieur [V], représenté par son conseil, sollicite du Tribunal le rejet des prétentions du demandeur, en l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite. Il sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

A titre subsidiaire,

Il sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

En toutes hypothèses, il demande le rejet de la fixation d’une indemnité d’occupation, et la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Monsieur [V] soutient en substance qu’il bénéficie d’un prêt à titre gratuit du local, en contrepartie des travaux qu’il a réalisé dans celui-ci pour le compte de Monsieur [A]. Il expose avoir réalisé à ses frais l’entier aménagement du local pour un coût de 78 471 euros TTC et soutient en conséquence être de bonne foi.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé ;

Le bâtiment occupé est un immeuble qui relève du droit privé. Le juge judiciaire est donc compétent pour statuer sur tout litige relatif à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre, conformément à l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire.

L’article R.L213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit quant à lui que le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

Enfin, selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire lorsqu'il statue en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ne peut être raisonnablement contesté que l’occupation du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation.

Sur l’intérêt à agir, il est produit aux débats le titre de propriété de Monsieur [A].

Sur l’expulsion

Selon l'article 835 du code de procédure civile, déjà cité, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire lorsqu'il statue en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le conseil de Madame [K] [J] produit aux débats le procès-verbal de Commissaire de justice du 6 décembre 2024, lequel confirme l’occupation du bien litigieux.

En outre, l’occupation des lieux par Monsieur [V] n’est pas contestée puisque celui-ci a adressé un courriel à Madame la Mandataire judiciaire le 7 octobre 2024, confirmant son occupation des lieux, et argumentant que celle-ci est légitime. Il explique en substance dans ce long courriel qu’il était convenu avec Monsieur [A] qu’il prendrait en charge les travaux d’aménagements et de rénovation des locaux en contrepartie d’une occupation gratuite de ceux-ci. Il produit un document libellé « location à titre gratuit » laquelle location se termine le 31 mai 2024.

Nonobstant le doute soulevé par le demandeur sur l’authenticité de ce contrat, force est de constater que la supposée location à titre gracieux s’achève le 31 mai 2024.

Sur les travaux, outre la circonstance qu’aucune autorisation administrative n’est produite à l’effet de transformer un local de dépôt en lieu à usage d’habitation, Monsieur [V] ne fournit aucune explication sur le débiteur final de ces facturations, ni aucun justificatif du paiement desdites factures ni aucun procès-verbal de réception.

Il résulte d’un procès-verbal de reprise des lieux du 8 août 2024, que de précédents occupants ont été expulsés à cette date et que la serrure a été changée.

Il ne peut qu’être constaté que la serrure du local a de nouveau été forcée dès après la reprise des lieux du 8 août 2024 et que la présence de Monsieur [V] est attestée dans le local dès le mois de septembre 2024.

L’occupation illicite est par conséquent démontrée.

Or, l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des référés l’expulsion des occupants.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le défendeur occupe les lieux sans droit ni titre alors que l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre constitue en soi un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809, alinéa 1 du code de procédure civile. Par conséquent, la mesure d’expulsion apparaît proportionnée par rapport à l’atteinte portée au droit de propriété, l’occupation étant récente.

L’effraction pour l’entrée dans les lieux, et partant, la commission d’une voie de fait, étant démontrée par le changement de serrure postérieur au 8 août 2024, l’application du délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera écartée, le deuxième alinéa dudit article disposant que le délai prévu au premier alinéa ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il n’y a pas lieu non plus d’appliquer le sursis à expulsion dit de « la trêve hivernale » prévue par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de ladite voie de fait, laquelle est un motif de non application du sursis, tel que prévu au 2ème alinéa de cet article.

La demande de délais supplémentaires sera également rejetée, en présence de la voie de fait.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Par suite, Monsieur [A] est fondé à demander la libération des lieux et à faire ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de leur chef, sans délais.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'occupation d'un logement par des tiers dépourvus de titre d'occupation expose le propriétaire à des charges liées à cette occupation, le prive de la jouissance des lieux, et de la possibilité d'en tirer un revenu, ce qui justifie la fixation à la charge de l'occupant d'une indemnité d'occupation.

Toutefois, aucune des deux parties ne démontrent que les lieux soient à usage d’habitation. L’acte d’acquisition du 14 octobre 2016 mentionne que Monsieur [A] a acquis un garage et son annexe, un ancien four à pain. L’acte confirme en page 7 que la vente porte sur une « dépendance isolée ». Dès lors, il n’est pas justifié d'allouer au demandeur une indemnité d’occupation en l’absence de tout justificatif du changement de destination des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il apparait équitable d’allouer à la partie qui a principalement gain de cause une indemnité d’un montant de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [V] sera en conséquence condamné à régler à Monsieur [A], représenté par sa mandataire judiciaire, la somme de 300 euros à ce titre.

Parties perdantes, le défendeur sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS