TJ 33063, 10 sept. 2025, RG 25/00740

Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00740 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2KMV

S.A. D’HLM DOMOFRANCE

C/

[K] [R]

- Expéditions délivrées à
la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD

- FE délivrée à
la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD

Le 10/09/2025

Avocats : la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM DOMOFRANCE, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° B 458 204 963
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD

DEFENDERESSE :

Madame [K] [R]
née le 04 Septembre 1999 à MAROC (14300)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 23 novembre 2022, la société anonyme d'HLM DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Madame [K] [R] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier le 9 décembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 1.287,49 euros en principal.

Le 4 avril 2025, DOMOFRANCE a fait assigner Madame [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 11 juillet 2025 en lui demandant :
- Ordonner l'expulsion de Madame [R] ainsi que celles de toutes personnes de son chef et de tous meubles et objets mobiliers lui appartenant des locaux donnés à bail avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
- Condamner Madame [R] au paiement d'une provision de 2.301,64 € suivant décompte en date du 5 mars 2025 sauf à parfaire au jour des plaidoiries ;
- La condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à complète libération des lieux ;
- La condamner au paiement d'une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- La condamner aux entiers dépens.

L'affaire a été débattue à l’audience du 11 juillet 2025.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, a indiqué que Madame [K] [R] a quitté les lieux et que le logement a été repris le 16 mai 2025, de sorte qu'il n'y a plus lieu de prononcer l'expulsion. Elle a maintenu ses demandes financières en actualisant sa créance à la somme de 3.067,74 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par DOMOFRANCE à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [K] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [K] [R] n’a pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

- Sur la recevabilité de l'action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 9 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.287,49 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 10 février 2025.
Cependant dans la mesure où Madame [K] [R] a quitté les lieux et où la reprise du logement est effective depuis le 16 mai 2025, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion.

Il convient de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par l’occupant, de la résiliation du bail jusqu'à la reprise du logement, au montant égal à celui du loyer dû en application des dispositions contractuelles et des charges.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

DOMOFRANCE produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [K] [R] reste devoir la somme de 3.067,74 euros à la date du 9 juillet 2025 (mois de mai 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (123,33 + 107,06 = 230,39 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de cette créance correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 sus-rappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [K] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 2.837,35 euros, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [K] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de Madame [K] [R] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 150 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :

Nous, Laurent QUESNEL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 10 février 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2022 et liant la société DOMOFRANCE à Madame [K] [R], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] ;

CONSTATONS la reprise du logement le 16 mai 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la reprise du logement, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS Madame [K] [R] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 2.837,35 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, pénalités et indemnités d'occupation avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [K] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [K] [R] à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE