TJ 59350, 8 sept. 2025, RG 25/01259

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01259 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZGRK

N° de Minute : 25/00453

JUGEMENT

DU : 08 Septembre 2025

[M] [E]

C/

S.C.I. LE SAPHIR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [M] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. LE SAPHIR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Mai 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 1er juin 2010 avec effet immédiat, M. [T] [S] a donné à bail à M. [M] [E], pour une durée initiale de trois ans, un appartement (lot n°3) situé au 2ème étage du [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 440 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

La SCI Le Saphir est devenue propriétaire du bien en janvier 2022.

Le 23 mai 2023, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 2] a procédé à une visite de contrôle du logement à la demande de M. [E] et il a établi un rapport le 22 juin 2023.

Le 27 septembre 2023, l’Agence régionale de santé a adressé à M. [E] un rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation du logement à la suite de sa visite contradictoire à l’égard de la SCI Le Saphir effectuée le 17 juillet 2023.

Le 19 décembre 2023, le Préfet du Nord a pris un arrêté de traitement de l’insalubrité du logement occupé par M. [E] aux termes duquel il a imposé à la SCI Le Saphir de réaliser plusieurs travaux au plus tard le 1er juin 2025 et de reloger temporairement M. [E], au plus tard le 1er mars 2024 et jusqu’à la mainlevée de l’arrêté.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, M. [E] a fait assigner la SCI Le Saphir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Lille aux fins de voir :
condamner la SCI Le Saphir à lui payer les sommes de :
5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance,
704 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majoration de 10% comprise, somme à parfaire,
780 euros à titre de restitution des provisions sur charges réglées,
condamner la SCI Le Saphir à payer à son conseil, Maître Christophe Werquin, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle, outre les frais et dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mai 2025.

M. [E], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Au soutien, il fait valoir que malgré la connaissance que la SCI Le Saphir avait de l’état très dégradé du bien lorsqu’elle l’a acquis, elle n’a engagé aucun travaux pour y remédier ; que le logement a été déclaré insalubre par le Préfet du Nord ; que les désordres qui figurent dans l’arrêté préfectoral et constatés par le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 2] démontrent le manquement du bailleur à ses obligations les plus élémentaires ; qu’il n’y avait notamment pas de moyen de chauffage dans le logement.

Il ajoute que le dépôt de garantie de 440 euros versé à son entrée dans les lieux ne lui a jamais été restitué ; que la majoration a pour point de départ le mois de mars 2024 ; que les provisions sur charges ne lui ont pas non plus été restituées.

La SCI Le Saphir, assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »
En application des articles 1217 et 1231 à 1231-7 du code civil, l’inexécution de l’une de ces obligations peut donner lieu à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette inexécution.
En l’espèce, aux termes de son rapport du 22 juin 2023, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 2] a constaté les désordres suivants :
Salon :
fenêtres en bois simple non entretenues et qui se dégradent,
important développement de moisissures autour des fenêtres,
passage d’air ressenti autour des fenêtres,
plafond à revêtement plâtre qui se fissure en plusieurs endroits,
absence de moyen de chauffage
Cuisine :
absence de moyen de chauffage
plancher ancien et dégradé dont certaines lames présentent des faiblesses par endroit et des trous entre les lames,
fenêtre en bois simple vitrage non entretenue et qui se dégrade,
absence de système de ventilation réglementaire : présence uniquement d’un aérateur en partie haute de la fenêtre,
plafond à revêtement plâtre qui se fissure en plusieurs endroits,
interrupteur (situé à côté de la porte) qui se descelle.
Chambre :
fenêtres en bois simple vitrage non entretenues et qui se dégradent,
important développement de moisissures autour des fenêtres,
plafond dont le revêtement s’écaille,
absence de moyen de chauffage.
Salle de bains :
important développement de moisissures sur le mur de la façade arrière,
fenêtre en bois simple vitrage non entretenue et qui se dégrade,
développement de moisissures sur les joints de la baignoire,
plafond à revêtement plâtre qui se fissure en plusieurs endroits.
Ensemble du logement :
tableau électrique : tableau situé sur le palier et non accessible en hauteur, absence d’une partie d’un cache de protection, tableau présentant des poussières à l’intérieur et absence de différentiel 30 mA,
absence de moyen de chauffage.
Parties communes :
ensemble des revêtements des sols, murs et plafond vétustes,
réseau électrique : en parallèle d’éléments plus récents, présence d’éléments faisant partie d’une ancienne installation avec tableau à fusibles céramique et goulottes pour filerie tissu,
passage sous l’immeuble au rez-de-chaussée : présence de fissures sur les murs de droite et de gauche, avec retour des fissures au niveau du linteau en façade arrière ; à cet angle du mur, présence d’humidité dans le bas du mur pouvant provenir d’une fuite de l’évacuation des eaux pluviales,
combles : présence de fissures sur les murs du pignon de droite,
cheminée et pignon de droite : base de souche de cheminée et pignon déjointoyés
charpente : traces de fuites d’eau sur les bois de charpente.

Aux termes de son rapport du 27 septembre 2023, l’ARS a relevé que :
En ce qui concerne les parties communes :
en façade avant, le béton est effloré et éclaté mettant à nu les armatures; de multiples fissures sont présentes dans l’enduit de la façade notamment au droit des bacs et des appuis de fenêtre,
dans les caves, effritement significatif des joints de la maçonnerie qui semble être causé par un défaut de ventilation,
au niveau du pignon et du porche d’entrée : présence de fissures à 45° dans le mur ; escalier dans un état vétuste avec des fissures en sous-face ; revêtement en sous-face du plancher dégradé,
dans les combles, quelques fissurations dans le conduit de cheminée ; le bois de la charpente présente des taches blanches témoignant des infiltrations d’eau
En ce qui concerne le logement :
il se compose d’une cuisine, d’un salon, d’une chambre et d’une salle de bains,
il ne dispose d’aucun moyen de chauffage,
les fenêtres en bois simple vitrage sont vétustes, les boiseries sont dégradées et les fenêtres laissent passer l’air extérieur,
il ne dispose pas d’un système de ventilation efficace,
il présente de nombreuses manifestations d’humidité,
les surfaces intérieures du logement sont, de manière générale, vétustes et dégradées,
l’installation électrique n’est pas sécurisée.
Il ressort de ces différents éléments que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent depuis qu’il a acquis le bien en janvier 2022.
La nature des désordres et leur ampleur objectivée par le premier rapport du 22 juin 2023 permet de considérer que les désordres existaient dès l’acquisition du bien par la SCI Le Saphir.
M. [E] a quitté le logement le 2 février 2024, soit un peu plus de deux ans après l’acquisition du bien par la SCI Le Saphir.
Aussi, au regard des désordres considérés, notamment l’absence de chauffage, la perméabilité du logement à des infiltrations d’air et la présence généralisée d’humidité dans le logement, du montant du loyer et de la période considérée, il y a lieu de fixer le préjudice subi par M. [E] à la somme de 4 000 euros.
La SCI Saphir sera donc condamnée à payer cette somme à M. [E].

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie avec majoration
Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
(…) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En l’espèce, M. [E] indique avoir quitté les lieux le 2 février 2024.
Le juge ignore toutefois dans quelles conditions matérielles et financières ce départ est intervenu puisque ni l’état des lieux de sortie ni le décompte locatif actualisé permettant de considérer que M. [E] ne reste devoir aucune somme au bailleur ne sont produits.
La demande de restitution du dépôt de garantie avec majoration qu’il présente sera donc rejetée.
Sur la demande de restitution des provisions sur charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
En l’espèce, M. [E] ne produit aucune pièce permettant de considérer qu’il a effectivement réglé les provisions sur charges dont il sollicite le remboursement.
Cette demande sera donc également rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI Le Saphir qui succombe essentiellement à l’instance sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.
Elle sera également condamnée à payer à M. [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS