TJ 45208, 21 août 2025, RG 25/00619

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTARGIS

JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Du 21 Août 2025

N° du dossier : N° RG 25/00619 - N° Portalis DBYU-W-B7J-C4UU
N° de la minute : 25

Rendu par mise à disposition au greffe le vingt et un Août deux mil vingt cinq, par, Elsa DAVID, Présidente du tribunal judiciaire de MONTARGIS, statuant selon la procédure accélérée au fond assistée de Céline MORILLE, greffier.

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DES XAINTRAILLES
ayant son siège social situé 61 Boulevard John Kennedy - 45200 MONTARGIS
pris en la personne de la SELARL AJ ASSOCIES administrateurs provisoires désignée par ordonnance de madame la présidente du Tribunal judiciaire de Montargis en date du 18 septembre 2018 renouvelée par ordonnance du 9 octobre 2024 immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 423 719 178 00265 ayant son siège social 90 Boulevard Flandrin 75016 PARIS, prise en son agence D’ORLEANS située 3 Rue Croix de Bois 45000 ORLEANS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

AVOCAT : Me Laura PREVERT, avocat au barreau de MONTARGIS

DEMANDEUR - D’UNE PART

ET :

Monsieur [G] [U]
né le 21 Juin 1978 à BOUDENIB (Maroc)
demeurant 25 allée Edith Piaf - 78410 AUBERGENVILLE

Non comparant, non représenté

Monsieur [Q] [U]
né le 24 Septembre 1976 à BOUDENIB (Maroc)
demeurant 14 boulevard du Commerce - 78410 AUBERGENVILLE

Non comparant, non représenté

DÉFENDEURS - D’AUTRE PART

Après avoir entendu le représentant du demandeur à notre audience du 05 Juin 2025 , avons mis l'affaire en délibéré à ce jour.

FAITS PRETENTIONS PROCEDURE :

Par acte du 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Xaintrailles, représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJ ASSOCIES, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond [G] et [Q] [U], copropriétaires de la résidence Xaintrailles, située 61 boulevard Kennedy à Montargis (45200), devant le tribunal judiciaire de Montargis aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de :
la somme de 11.475,08 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 26 août 2020 pour la somme de 2.202,07 euros de la mise en demeure du 20 mars 2025 pour le surplus, au titre des charges et des travaux dus au 1er avril 2025,la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,les dépens.
A l’audience du 5 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Xaintrailles, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement cités, [G] et [Q] [U] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 :
« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 art.9, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.  
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties commune et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des Copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Aux termes de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi, le syndic peut exiger le versement notamment :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du décret ;
4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort des pièces du dossier et notamment du relevé de propriété produit aux débats que [G] et [Q] [U] sont propriétaires de biens formant le lot 47, dépendant de la copropriété de la résidence Xaintrailles.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Xaintrailles justifie de sa demande en produisant :

Un relevé de propriété,le règlement de copropriété les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 18 septembre 2019, 26 mars 2020, 23 novembre 2021, 21 décembre 2021, 17 mars 2022,un décompte des impayés arrêté au 21 mars 2025,des mises en demeure des 26 août 2020 et 20 mars 2025.
Au vu des appels de charges concernés et de l’arrêté de compte, il y a lieu de considérer que, déduction faite des frais qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965, [G] et [Q] [U] sont redevables d’une somme de 11.475,08 euros au titre des charges appelées et arrêtées au 21 mars 2025.

[G] et [Q] [U] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 11.475,08 euros.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il en résulte que le demandeur doit justifier de la mauvaise foi du défendeur et du préjudice causé indépendamment du retard.

Ni la mauvaise foi du défendeur, ni l’existence d’un préjudice causé indépendamment du retard ne sont établis, par conséquent il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Ainsi, faute de preuve d’un préjudice causé indépendamment du retard, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive doit être écartée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Ainsi, [G] et [Q] [U] supporteront la charge des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS