TJ 75056, 9 sept. 2025, RG 25/01095

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur

Copie exécutoire délivrée
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01095 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FLU

N° MINUTE : 2025/4

JUGEMENT
rendu le mardi 09 septembre 2025

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, dont le siège social est sis Le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR SAS - [Adresse 4]
représentée par Me Corinne CHERKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0138

DÉFENDEUR
Monsieur [J] [C], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 09 septembre 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/01095 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FLU

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [C] est propriétaire du lot n°38 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR a fait assigner M. [J] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
- 1 834,70 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus,
- 168 euros au titre des frais nécessaires,
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens.

À l'audience du 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [J] [C], bien que régulièrement assigné en étude, ne s'est pas présenté ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

- le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [J] [C] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°38,
- le décompte des sommes dues arrêté au 1er avril 2025 portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025,
- un relevé de compte actualisé arrêté au 08 avril 2025 portant sur la période allant du 31 décembre 2022 au 1er avril 2025,
- les appels de fonds et travaux afférents,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 14/03/2022, 17/01/2023 et19/12/2024 et les attestations de non-recours contre ces mêmes assemblées générales,
- le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire arrêté au 1er avril 2025 présente, à la date du 1er janvier 2025, un solde débiteur de 1 834,70 euros, appel du 1er trimestre 2025 inclus et avant appel du 2ème trimestre 2025, correspondant au montant sollicité dans l'acte introductif d'instance.

Cette créance est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés, ayant notamment autorisé le syndic à engager une procédure judiciaire contre FONCIA, voté les travaux de réaménagement du local poubelle et la réalisation d'un diagnostic technique global.

Par conséquent, M. [J] [C] sera condamné à verser cette somme de 1 834,70 euros, des appels de charges et travaux impayés, appel du 1er trimestre 2025 inclus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 168 euros au titre de l'envoi d'une mise en demeure au mois de février 2023 (60 euros), d'une relance en mars 2023 (24 euros) et d'une mise en demeure et d’une relance en juin 2023 (84euros).

Toutefois, il sera rappelé que les stipulations du contrat de syndic ne sont pas opposables aux copropriétaires qui n'en sont pas signataires.

Par conséquent, les deux mises en demeure des mois de février et de juin 2023, envoyées selon les modalités prévues par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 de la même loi, donneront lieu à remboursement à hauteur du coût réel de l'envoi d'un courrier recommandé, à savoir, 5,74 euros chacune.

L'envoi des relances des mois de mars et de juin 2023, dont il est n'est pas justifié conformément aux modalités rappelées ci-dessus, ne donnera pas lieu à remboursement, faute de valoir interpellation suffisante.
Ainsi, la somme de 11,48 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Toutefois en l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce de nature à justifier du préjudice dont il demande réparation à hauteur de 3 000 euros

Par conséquent, il sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner M. [J] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,