TJ 78646, 12 sept. 2025, RG 25/00130

TRIBUNAL
de VERSAILLES
[Adresse 1]
[Localité 1]

N° RG 25/00130 - N° Portalis DB22-W-B7J-SYSK

JUGEMENT

Du : 12 Septembre 2025

S.A. VALOPHIS SAREPA, S.A. VALOPHIS SAREPA

C/

[Z] [O], [H] [S]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2023-0011294 du 14/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Versailles), [M] [Q]

expédition exécutoire
délivrée le
à Me TONDI

expédition certifiée conforme
délivrée le
à Me GAUTHIER

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 12 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l'audience du 05 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. VALOPHIS SAREPA
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL CABINET TONDI, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

ET :

DEFENDEURS :

Madame [Z] [O]
Es qualité de mandataire spécial de Mme [H] [S]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Mélanie GAUTHIER, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [H] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Mélanie GAUTHIER, avocat au barreau de VERSAILLES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2023-0011294 du 14/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Versailles)

Madame [M] [Q]
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Me Mélanie GAUTHIER, avocat au barreau de VERSAILLES

A l'audience du 05 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025 aux heures d'ouverture au public.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 1982, la société VALOPHIS SAREPA a donné à bail à Madame [H] [S] un appartement à usage d'habitation de type F4 sis [Adresse 4].

Le bail a été égaré.

Madame [H] [S] a été placée sous mesure de protection par le juge des tutelles et sa nièce Mme [M] [Q] a été désignée en qualité de curatrice par ordonnance du 4 décembre 2019.

Malgré l’instauration d’une mesure de protection, les loyers et les charges de l’appartement loué ont cessé d’être payés, de sorte qu'une dette s'est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 octobre 2023 à Madame [H] [S] et le 25 octobre 2023 à Madame [M] [Q] en sa qualité de curatrice, la société VALOPHIS SAREPA a fait assigner ces dernières devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de :
Constater que Madame [H] [S] n’est pas occupante de bonne foi du logement [Adresse 4], ne respectant pas son obligation essentielle qui est le règlement des loyers, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, et prononcer la résiliation judiciaire du bail vu les manquements commis par la locataire à ses obligations, conformément aux dispositions de l’article 1224 du code civil, En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [H] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement loué, si besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ainsi qu’aux dispositions des articles L433-1 et suivants du même code s’agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux, Condamner Madame [H] [S] à payer à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 2 951,70 euros représentant le montant des loyers arrêtés au 11 août 2023, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré à hauteur de la somme de 655 euros et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 1 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus jusqu’à la date du jugement à intervenir, Condamner Madame [H] [S] au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer normalement dû, majoré des charges, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Madame [H] [S] à payer à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, Donner acte à la société VALOPHIS SAREPA de ce qu’il a assigné en déclaration de jugement commun Madame [M] [Q], es-qualité de curatrice de Madame [H] [S], En conséquence, déclarer à Madame [M] [Q], commune la procédure et opposable le jugement à intervenir, Condamner Madame [H] [S] au paiement de la somme de 450 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
Puis, par jugement rendu le 18 octobre 2024, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Paris a placé Madame [H] [S] sous le régime de la tutelle pour une durée de cinq ans et désigné l’Association [Z] [O] en qualité de tuteur.
Après plusieurs renvois et une radiation, l’affaire a été réinscrite au rôle sous le numéro RG 25-130.

Une assignation en intervention forcée a été délivrée le 5 mars 2025 par la société VALOPHIS SAREPA au service mandataire à la Protection des Majeurs [Z] [O] en qualité de mandataire spéciale de Madame [H] [S], contenant dénonciation de procédure.

La société VALOPHIS SAREPA demande au Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES de :
Lui donner acte de ce qu’elle appelle en intervention forcée et pour dénonciation et régularisation de la procédure pendante devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, [Z] [O], en sa qualité de mandataire spécial, désignée en cette qualité suivant ordonnance du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Paris en date du 26 avril 2024, Lui rendre commun et opposable le jugement à intervenir, conformément aux dispositions de l’article 331 du code de procédure civile, Statuer ce que de droit sur les dépens.
L’affaire a été enregistrée au rôle sous le numéro 25-380.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

A l’audience, la société VALOPHIS SAREPA représentée par son conseil fait valoir qu’elle se désiste de ses demandes à l’encontre de Madame [M] [Q] dès lors que celle-ci a été déchargée de la curatelle de Madame [H] [S].

Elle se désiste également de ses demandes relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion de la locataire Madame [H] [S], celle-ci ayant quitté les lieux le 5 mai 2025.

La société VALOPHIS SAREPA maintient, en revanche, ses demandes visant à condamner Madame [H] [S] représentée par sa tutrice à lui payer :
la somme de 7 332,65 euros au titre du solde locatif,la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens.
En réponse aux demandes reconventionnelles des défenderesses, la société VALOPHIS SAREPA explique avoir remis en état le système électrique au sein du logement et déclare que le nouveau revêtement de sol installé par la famille de Madame [H] [S] constitue des travaux d’embellissement et non de nécessité.

En défense, Madame [H] [S] et sa tutrice, le service MJPM [Z] [O], et Madame [M] [Q] représentées par leur conseil, concluent au débouté de toutes les demandes formulées par la société VALOPHIS SAREPA.

A titre reconventionnel, elles demandent au tribunal de condamner la société VALOPHIS SAREPA à payer à Madame [H] [S] les sommes suivantes, outre les entiers dépens. :
1 800 euros au titre de son préjudice de jouissance3 000 euros au titre de son préjudice moral2 000 euros en contrepartie de sa renonciation à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat à la mission juridictionnelle qui lui a été confiée, conformément à l’article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 de juillet 1991
Au soutien de leurs demandes, elles font valoir que le logement dans lequel vivait Madame [H] [S] était délabré et que la société VALOPHIS SAREPA n’a jamais entrepris de travaux. Elles insistent également sur le fait qu’en janvier 2024, Madame [H] [S] a procédé à des règlements, ramenant sa dette locative à la somme de 640 euros.
La jonction entre les dossiers RG n°25/380 et 25/130 a été ordonnée à l’audience sous le numéro RG 25/130.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de la demanderesse et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur le désistement partiel
Les articles 394 et 395 du code de procédure civile disposent que le demandeur peut en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement est parfait par l’acceptation du défendeur, toutefois l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, la société VALOPHIS SAREPA a déclaré au tribunal à l'audience qu’elle ne maintenait plus ses demandes en résiliation judicaire du bail et en expulsion concernant Madame [H] [S] puisqu’elle a quitté les lieux.

Elle a indiqué, en revanche, maintenir ses demandes de condamnation de Madame [H] [S] au paiement du solde locatif, de la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par ailleurs, elle a indiqué se désister de ses demandes à l’encontre de Madame [M] [Q], celle-ci étant déchargée de la curatelle de Madame [H] [S].

Madame [H] [S], en défense, demandait au juge des contentieux de la protection que la société VALOPHIS SAREPA soit déboutée de ses demandes tendant à la résiliation judiciaire du bail et à l’expulsion de la locataire.

Il convient en conséquence de prendre acte de ce désistement de demandes.

Elle n’a pas formulé oralement lors de l’audience de demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive contrairement aux termes de son assignation.

Il ne sera donc pas statué sur cette demande, la procédure étant orale devant le juge des contentieux de la protection.

Sur les sommes dues
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l'espèce, ni le bail signé entre la société VALOPHIS SAREPA et Madame [H] [S], ni l’état des lieux de sortie ne sont fournis.

Le décompte définitif versé aux débats par le demandeur, fait apparaît un solde à hauteur de 7 433,19 euros arrêté au 23 mai 2025, avant déduction du dépôt de garantie.

Toutefois, ce décompte porte au débit de la locataire des frais de procédure pour un total de 582,55 euros (260,36 euros le 30 septembre 2022, 70,48 euros le 31 octobre 2022, 100,54 euros le 30 avril 2023 et 151,17 euros le 31 mars 2024). Ces frais ne constituent pas des loyers, charges ou indemnités d'occupation mais des dépens et seront pris en compte à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [H] [S], représentée par sa tutrice, le service Mandataire Judiciaire [Z] [O], à payer à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 6 850,64 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 mai 2025, étant précisé que le dépôt de garantie viendra en déduction de cette somme.

Les intérêts au taux légal seront dus sur la somme de 655,76 euros à compter du 2 février 2023, date du commandement de payer, et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus.

Sur le préjudice pour trouble de jouissance L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
- il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
De plus, l'article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir le preneur paisiblement pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1732 du même code, le preneur, quant à lui, doit répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Toutefois, l’article 1755 du Code civil dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des courriels échangés entre Madame [M] [Q], curatrice de Madame [H] [S], et le bailleur, que les problèmes relatifs à l’électricité, au fort taux d’humidité, au délabrement du sol et à l’insalubrité occasionnée par la présence de cafards au sein du logement loué ont été signalés à plusieurs reprises.

En l’absence d’état des lieux, les preneurs sont présumés les avoir reçus en bon état, sauf la preuve contraire, en application de l’article 1731 du code civil.

Madame [H] [S] produit un constat d’huissier en date du 20 février 2023 constatant, notamment, que le sol est dégradé de manière importante, des pans de parquet étant manquants et la dalle de béton étant visible en dessous, que le système électrique est vétuste, que les deux chambres sont dépourvues d’électricité, que des câbles électriques sont apparents dans la chambre à droit du cellier, que dans la cuisine, le meuble sous l’évier est dégradé et qu’au plafond le revêtement craquelle de manière importante.

Il est établi que la société VALOPHIS SAREPA a fait réaliser, au sein du logement de Madame [H] [S], des travaux d’électricité, en particulier par la création de plusieurs prises et des points lumineux dans les deux chambres et le séjour, en date du 23 février 2023, dont elle produit les factures.

Madame [H] [S] ne rapporte pas la preuve de la persistance d’une défaillance concernant l’installation électrique au sein du logement.

Par ailleurs, compte tenu de la date d’entrée dans les lieux de la locataire en 1982 et de la durée du bail, les dégradations sur le sol et les plafonds, constatées par huissier, sont manifestement liées à la vétusté de l’ouvrage, de sorte que les travaux sont à la charge du propriétaire, conformément à ses obligations légales.

Ainsi, il convient de constater que la société VALOPHIS SAREPA n’est pas intervenue pour remédier aux dégradations au niveau du sol et du plafond de certaines pièces et à la vétusté de la cuisine et n’a donc pas rempli son obligation de remise en état des sols et des plafonds abîmés par la vétusté.

Ces dysfonctionnements au sein du logement ont nécessairement des conséquences dommageables sur la vie quotidienne de la locataire qui n’a pas pu avoir une jouissance paisible de l’appartement.

Madame [H] [S] estime son préjudice à la somme à la somme de 100 euros par mois à compter du mois de janvier 2022, date des premiers signalements effectués auprès de la société VALOPHIS SAREPA, soit 1800 euros.

Au vu de l’importance et de la durée du trouble de jouissance subi par le locataire, c’est à juste titre que Madame [H] [S] a évalué le montant des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à la somme de 1 800 euros.
En conséquence, il convient de condamner la société VALOPHIS SAREPA à payer à Madame [H] [S] la somme de 1 800 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subi.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral
L’article 1231-1 nouveau du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats que le logement loué par Madame [H] [S] était dans un tel état que les proches de la locataire ont dû réaliser des travaux de fortune, par la pose, notamment, de linoléum au sol, afin prévenir de tout risque de chute de Madame [H] [S].

Les préoccupations liées à l’état de son logement et les tracas nécessairement causés par la procédure judiciaire constituent un préjudice moral pour lequel il convient d’indemniser Madame [H] [S], qui, en plus, est une personne vulnérable compte tenu de son âge et de l’altération de ses facultés physiques et mentales ayant, d’ailleurs, justifié l’ouverture d’une mesure de protection.

En conséquence, la société VALOPHIS SAREPA sera condamnée à payer à Madame [H] [S] la somme de 2500 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les autres demandes
Madame [H] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique des parties, et notamment de la fragilité de Madame [H] [S] et des efforts consentis pour réduire le montant de sa dette et quitter les lieux, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 nouveau du code de procédure civile, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit.

PAR CES MOTIFS,