TJ 76540, 29 août 2025, RG 25/00107

MINUTE N°25/02749

DOSSIER N° RG 25/00107 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M4KL

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 29 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.R.L. GEPINVEST
Allée du Bois Rond
Le Parc des Compétences
76410 CLÉON
représentée par Me Nasser MERABET, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [C] [D]
3 impasse du Terrain Desmarest
76410 SAINT AUBIN LES ELBEUF
représenté par Me Amélie DE COLNET, avocat au barreau de ROUEN
Mme [Y] [D]
3 impasse du Terrain Desmarest
76410 SAINT AUBIN LES ELBEUF
représentée par Me Amélie DE COLNET, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 01 Juillet 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2015, la SARL GEPINVEST a donné en location pour une durée de six ans renouvelable à Monsieur [C] [D] et à Madame [Y] [D] un pavillon à usage d’habitation outre un garage situés 3 impasse du Terrain Desmarest à SAINT AUBIN LES ELBEUF (76410) moyennant le paiement par mois d'un loyer révisable de 850 euros et une provision pour charges de 30 euros.

Se plaignant de différents manquements des locataires à leurs obligations, la SARL GEPINVEST a, par acte de commissaire de justice signifié le 25 janvier 2025, fait assigner Monsieur [C] [D] et Madame [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de solliciter, à titre principal, la résiliation judiciaire du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2025 et renvoyée, aux fins de sa mise en état, à l’audience du 1er juillet 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions responsives déposées et soutenues à l’audience du 1er juillet 2025, auxquelles il convient de se référer, la SARL GEPINVEST, représentée par son conseil, demande à la juridiction de :

In limine litis :
- la déclarer recevable en son action ;
- subsidiairement déclarer recevable son action portant sur la demande de résiliation du bail relative à la présence d’une activité professionnelle au sein du domicile des consorts [D] et en raison de la réalisation de travaux non autorisés ;

Sur le fond :
- concilier les parties le cas échéant ;
- prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [C] [D] et Madame [Y] [D] et celle de tout occupant avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges dus si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à leur départ effectif des lieux;
- les condamner solidairement à lui payer une somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts au titre des troubles causés ;
- les condamner au retrait des constructions en bois édifiées sur son terrain (véranda et support pour la piscine), des panneaux solaires et des spots lumineux éclairant l’habitation de Madame [P] ;
- les condamner à lui payer une somme de 806,08 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 15 mai 2025, dans un délai de 30 jours à compter de la notification du jugement et sous peine de résiliation judiciaire du bail à défaut de règlement dans les délais accordés ;
- assortir cette condamnation d’un délai de 30 jours pour son exécution à compter de la notification du jugement à intervenir, sous peine de résiliation du bail si ce dernier n’avait pas été résilié par ailleurs au titre des faits dénoncés et à défaut sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- débouter Monsieur [C] [D] et Madame [Y] [D] de toutes leurs demandes ;
- les condamner solidairement à lui payer une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;
- les condamner solidairement aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer et le cas échéant les frais d’expulsion à mettre en œuvre ;
- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

La SARL GEPINVEST soutient que son action est recevable en faisant valoir que la mise en demeure prévue par les dispositions de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 en cas de trouble anormal de voisinage a été adressée aux consorts [D] par courrier du 31 mai 2023 de son administrateur de biens, l’agence LA FORET, et que son action n’avait pas à être précédée de la tentative de résolution amiable prévue par les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, dès lors qu’elle tend à la résiliation judiciaire du bail.

A l’appui de sa demande de résiliation, la SARL GEPINVEST expose que les consorts [D] ont gravement manqué à leurs obligations en raison des troubles anormaux de voisinage qu’ils causent tels que décrits par les réclamations de leurs deux voisins immédiats, Madame [P] et Monsieur [M] et par une attestation de Monsieur [U], de l’exercice par Monsieur [D] dans les lieux loués d’une activité professionnelle et de l’installation d’une véranda et de panneaux photovoltaïques, sans déclaration préalable de travaux ainsi que d’une surélévation au sol pour supporter une piscine et d’une clôture dangereuse, l’ensemble de ces installations transformant les lieux loués sans son autorisation. La SARL GEPINVEST indique qu’elle doit constamment trouver de nouveaux locataires qui quittent les lieux en raison du comportement des consorts [D].
Elle conteste avoir accordé des délais de paiement aux consorts [D] pour l’apurement de leur dette locative.
Elle fait valoir que son action ne présente aucun caractère abusif de sorte que les défendeurs doivent être déboutés de leur demande indemnitaire à ce titre.

Aux termes de leurs dernières conclusions responsives déposées et soutenues à l’audience du 1er juillet 2025 et auxquelles il convient de se référer, Monsieur [C] [D] et Madame [Y] [D], représentés par leur conseil, demandent à la juridiction de :
- leur accorder l’aide juridictionnelle provisoire ;
- juger la SARL GEPINVEST irrecevable en ses demandes ;
- juger irrecevables les attestation de Monsieur [U] du 20 juin 2025 (pièce adverse n° 12) et de Monsieur [M] du 26 juin 2025 (pièce adverse n° 14) et les écarter des débats ;
Sur le fond :
- débouter la SARL GEPINVEST de l’ensemble de ses demandes ;
En tout état de cause :
- condamner la SARL GEPINVEST à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ;
- la condamner à leur payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux dépens.

Les consorts [D] soutiennent que la SARL GEPINVEST doit être déclarée irrecevable en ses demandes, le courrier de l’agence LA FORET du 31 mai 2023 ne valant pas la mise en demeure requise par les dispositions de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 et son assignation n’ayant pas été précédée de la tentative de résolution amiable prévue par les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile alors que les troubles anormaux de voisinage allégués motivent la demande de résiliation judiciaire du bail.
Ils demandent que les attestations de Monsieur [U] du 20 juin 2025 et de Monsieur [M] du 26 juin 2025 soient écartées des débats au motif qu’elles ne sont pas établies conformément aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile.
Sur le fond, ils soutiennent que la preuve de troubles anormaux de voisinage n’est pas rapportée, ceux-ci devant être appréciés in concreto en fonction d’une configuration des lieux dont ils ne sont pas responsables, Madame [P] se plaignant en outre par mesure de rétorsion depuis une plainte déposée à son encontre. Ils font valoir que Monsieur [C] [D] a uniquement domicilié son entreprise dans les lieux sans y exercer d’activité professionnelle. Ils indiquent avoir déjà retiré les panneaux photovoltaïques sur la toiture de l’abri de jardin qu’ils ont installé, que ces installations ne nécessitaient pas de déclaration préalable de travaux et ne constituent pas une modification ou transformation des lieux nécessitant l’accord du bailleur. Ils en concluent qu’aucun manquement de leur part n’est caractérisé justifiant la résiliation du bail.
Ils font valoir que leur arriéré locatif ne s’élève plus qu’à la somme de 706,80 euros et qu’ils respectent l’échéancier de 100 euros par mois résultant d’un accord intervenu en février 2023 sur lequel le bailleur ne peut pas revenir.
Ils exposent avoir subi un préjudice moral en raison du caractère abusif de la procédure.

Il sera référé aux dernières conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « juger » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la demande d’aide juridictionnelle provisoire

L’article 20 de loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique prévoit que dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée soit par le président du bureau ou de la section compétente du bureau d’aide juridictionnelle, soit par la juridiction compétente ou son président. L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de la vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

En l’espèce, le litige ayant notamment pour objet l’expulsion des locataires, et étant susceptible, par nature, de mettre en péril les conditions essentielles de leur vie, il y a lieu d’accorder à Monsieur [C] [D] et Madame [Y] [D] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Sur la recevabilité de la demande

Sur l’absence de mise en demeure préalable

Selon les dispositions de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »
La mise en demeure visée par ce texte est celle que le bailleur a reçu d’un tiers au contrat de bail pour le contraindre à agir. En effet, cet article porte sur l'obligation du bailleur, qui a reçu d'un tiers au contrat une mise en demeure dûment motivée, à utiliser les droits dont il dispose en propre afin de contraindre son locataire à cesser des troubles causés à ce tiers.

Monsieur et Madame [D] ne sont donc pas fondés à se prévaloir d'un défaut de délivrance préalable d'une mise en demeure à ce titre, étant observé que le bailleur tire ses droits d'agir à ce titre de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail.

Ainsi, le bailleur peut, même sans mise en demeure d’un tiers, saisir une juridiction en résiliation du bail lorsque le locataire manque à son obligation d’user paisiblement des lieux

Les parties font donc une interprétation erronée de l’article 6-1 en débattant de la valeur du courrier adressé le 31 mai 2023 par l’administrateur de biens de la SARL GEPINVEST, alors qu’aucune mise en demeure préalable du bailleur ne conditionne en tout état de cause la recevabilité de son action.

Cette fin de non-recevoir sera ainsi rejetée.

Sur l’absence de tentative préalable de résolution amiable du litige
Selon les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile :
En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En l’espèce, la SARL GEPINVEST a intenté une action en résiliation judiciaire du bail pour manquement des locataires à leurs obligations de jouir paisiblement des lieux conformément à leur destination et de ne pas les transformer. Il ne s’agit donc pas d’une action en responsabilité pour troubles anormaux de voisinage. Les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile sont ainsi inapplicables s’agissant d’une action en résiliation du bail constituant une demande à montant indéterminé.

Cette fin de non-recevoir sera également rejetée.

Sur la demande tendant à voir écarter des débats les pièces n° 12 et 14 de la SARL GEPINVEST

Selon les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile :
« L'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés.
Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles.
Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales.
L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. »

En l’espèce, il est exact que les attestations de Monsieur [U] du 20 juin 2025 (pièce n° 12 en demande) et de Monsieur [X] [M] du 26 juin 2025 (pièce n° 14 en demande) ne sont pas établies conformément aux dispositions susvisées.

Néanmoins, il est constant que les formalités de l’article 202 du code de procédure civile ne sont pas prescrites à peine de nullité ou d’irrecevabilité car il appartient au juge d’apprécier souverainement si une attestation non conforme présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter ces pièces des débats dès lors que le contradictoire a été respecté, mais d’apprécier leur force probante dans le cadre du débat au fond.

Cette demande sera donc également rejetée

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des dispositions des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon les dispositions de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice et qu’elle est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements établis sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge doit apprécier la situation au jour de sa décision de sorte qu’il convient de tenir compte de toutes les circonstances intervenues jusqu’au jour où il statue.
Il résulte des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste à user paisiblement des locaux loués.
Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage, principe repris par l’article 1253 du code civil.

Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu et il appartient à la partie qui s’en prévaut de rapporter la preuve d’un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires.

En l’espèce, la SARL GEPINVEST se prévaut :
- d’une lettre du 31 mai 2023 de son administrateur de bien, l’agence LAFORET indiquant aux consorts [D] avoir reçu une plainte de l’un de leurs voisins concernant des nuisances sonores et leur demandant de les limiter (sa pièce n° 4) ;
- des réclamations (ses pièces n° 2, 3, 5, 6, 7 et 14) émanant de Madame [H] [P] et Monsieur [X] [M], lui-même locataire de la SARL GEPINVEST, voisins directs des consorts [D], concernant des nuisances qu’il subissent de leur part tenant au volume élevé de la musique ou de la télévision, de discussions, rires et hurlements non contrôlés lorsqu’ils sont sur leur terrasse, au bruit de la pompe à filtration de leur piscine qui fonctionne du matin au soir, et aux grossièretés qu’ils profèrent à leur encontre ;
Madame [H] [P] se plaint en outre spécifiquement des aboiements du chien des consorts [D], du bruit de leurs petits-enfants quand ils les accueillent en été, du bruit généré par du bricolage les dimanche et jours fériés, du fait que ceux-ci ont posé des spots qui éclairent l’intérieur de son domicile et un brise-vue sur leur clôture mitoyenne empêchant son entretien ;
Monsieur [X] [M] se plaint en outre spécifiquement du fait que les consorts [D] ont posé sur leur clôture mitoyenne des panneaux en bois ayant généré une déformation de son terrain avec des vis pointues dépassant dangereusement de son côté et qu’ils encombrent l’impasse avec des stationnements anarchiques ;
d’une attestation de Monsieur [K] [U] du 20 juin 2025 (sa pièce n° 12) lequel indique être une relation de Monsieur [X] [M], avoir constaté durant l’été 2024 que le moteur de la pompe de la piscine des consorts [D] faisait beaucoup de bruit, que l’impasse Desmarets est souvent encombrée par un stationnement abusif devant leur maison et avoir constaté, lorsqu’il a été invité à deux reprises à dîner chez Monsieur [M], que la famille [D] est bruyante surtout tardivement.

De leur côté, les consorts [D] produisent :
une main courante déposée le 16 novembre 2023 par leur fille à l’encontre de celle de Madame [H] [P] (leur pièce n° 1) ;
des attestations de leur gendre [W] [L] et de leur fille [A] [E] indiquant qu’ils font attention lors des fêtes familiales à ne pas déranger leurs voisins (leurs pièces n° 3 et 4) ;
une attestation de Madame [Q] [V], amie de leur fille, indiquant avoir été observée par leur voisin lorsqu’elle était dans le jardin (leur pièce n° 2) ;
une attestation de Madame [I] [B] indiquant que Madame [P] cherche à les surveiller et à les déranger par son comportement en faisant intentionnellement aboyer son chien et que l’autre voisin met régulièrement la radio à un volume très élevé en dehors de sa maison (leur pièce n° 5) ;
une attestation de leur nouvelle voisine Madame [F] [R], indiquant ne subir depuis son arrivée en novembre 2024 aucune nuisance ou incivilité de leur part (leur pièce n° 4) ;
un mail qu’ils ont adressé à l’agence LA FORET pour indiquer qu’ils organisaient un anniversaire un samedi avec un niveau de musique raisonnable qui cesserait à 22 h 30 et qu’ils avaient prévenu leurs voisins et le commissariat (leur pièce n° 19).
Ils précisent qu’à la suite des plaintes de Madame [P] et de Monsieur [M], ils ont déplacé la pompe de relevage de leur piscine dans un local technique au mois d’août 2024 et avoir acheté celle la plus silencieuse possible.

Sur les troubles anormaux du voisinage

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les consorts [D] et leurs voisins occupent des maisons et des jardins contiguës.

Cette configuration implique qu’il est normal de devoir subir des désagréments lorsque les consorts [D] jouissent de leur jardin, notamment lorsqu’ils organisent, comme tout à chacun, des fêtes familiales ou accueillent leurs petits-enfants.

Les attestations et réclamations produites par la SARL GEPINVEST ne visent aucune date et aucun horaire permettant d’établir que les nuisances sonores, de quelque origine qu’elles soient, seraient tellement fréquentes jusqu’à des heures indues qu’elles en deviendraient anormales.

S’agissant des grossièretés alléguées, les réclamations de Madame [P] et de Monsieur [M] contiennent elles-mêmes des jugements de valeur désobligeants à l’égard des consorts [D], de sorte qu’il s’agit d’une tension réciproque.

Les photos produites et l’attestation de Monsieur [U] ne permettent également pas de démontrer que des stationnements anarchiques dans l’impasse seraient imputables aux consorts [D].

S’agissant de la pompe à filtration de la piscine installée par les consorts [D], les plaintes de Madame [P] et de Monsieur [M] portent sur son fonctionnement permanent durant l’été 2024. La nouvelle voisine des consorts [D] depuis novembre 2024 indique pour sa part ne subir aucune nuisance dans une attestation datant du 4 mars 2025, l’affaire ayant été plaidée le 1er juillet 2025 sans qu’il n’ait été produit de pièce justifiant de la réitération de ce trouble durant l’été actuel.

S’agissant du brise-vue installé par les consorts [D] sur la clôture les séparant de Madame [P], il n’est pas justifié que cette installation empêche celle-ci de procéder à l’entretien de son côté.

S’agissant des panneaux en bois posés par les consorts [D] sur la clôture les séparant de l’autre voisin avec des vis dépassant largement de façon dangereuse de son côté, il convient de relever que ce grief résulte de photographies annexées à l’attestation de Monsieur [M] du 26 juin 2025 (pièce n° 14 en demande) qui est signée de sa main et accompagnée d’une copie de sa pièce d’identité, photographies accompagnées de ses commentaires manuscrits, et que les consorts [D] ne contestent pas sur le fond être à l’origine de cette installation. Dès lors, cette pièce revêt un caractère suffisamment probant quand bien même elle n’a pas été établie dans les formes requises par les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile.
Si cela peut légitiment apparaître dangereux pour Monsieur [M] lorsqu'il coupe les haies, cela ne justifie pas un manquement suffisamment grave de la part de Monsieur et Madame [D] justifiant une résiliation judiciaire du bail alors même que des solutions faciles sont facilement trouvables pour remédier au dépassement des vis.

S’agissant des spots lumineux éclairant l’intérieur du domicile de Madame [P] même en pleine nuit (pièce n° 3 en demande), les consorts [D] ne contestent pas ce fait. Là encore, si cela peut être considéré comme désagréable pour la voisine, cela ne justifie pas un manquement suffisamment grave.

Sur l’installation alléguée d’une entreprise de rénovation dans les lieux loués

Selon les dispositions des articles1728 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Néanmoins, il est constant qu’il n’y a pas de changement de destination de locaux à usage d’habitation en cas de domiciliation d’une entreprise dans les lieux sans exercice d’activité (Cass Civ. 3, 25 février 2016 n° 15-13856) ou même en cas d’exercice d’une activité dans les lieux si elle ne conduit pas à recevoir une clientèle ou des marchandises (Cass Civ. 3 14 janvier 2004 n° 02-12476)

En l’espèce, la SARL GEPINVEST produit un extrait du répertoire SIRENE démontrant que Monsieur [D] s’est domicilié dans les lieux loués en tant qu’entrepreneur individuel pour une « activité de travaux d’installation d’eau et de gaz en tous locaux », ce jusqu’au 31 décembre 2023 date de cessation de cette activité (pièce n° 9 en demande).

Or, la bailleresse ne produit aucune pièce permettant de démontrer que Monsieur [D] aurait, au-delà de cette domiciliation, exercé une activité de façon effective dans les lieux loués en y recevant de la clientèle et de la marchandise et il est acquis que son entreprise a en toute hypothèse été radiée plus d’un an avant l’assignation en date du 25 janvier 2025.

Dès lors, ce grief sera écarté.

Sur la réalisation de travaux non autorisés

Selon les dispositions de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. 

Par ailleurs, les dispositions de l’article 7 f) n’interdisent pas au propriétaire de poursuivre la résiliation judiciaire du bail pour travaux non autorisés sur le fondement des dispositions générales du code civil relatives à la résiliation du contrat (Cass. Civ. 3ème 31 octobre 2006 n° 05-10553)

En l’espèce, la SARL GEPINVEST reproche aux consorts [D] d’avoir posé des panneaux photovoltaïques sans son autorisation. Par lettre officielle du 23 juin 2025, l’avocat des consorts [D] a indiqué que ces panneaux avaient été démontés, photographies à l’appui. La SARL GEPINVEST ne justifie pas de la persistance de cette installation, de sorte qu’il sera écarté.

En revanche, il n’est pas contesté que la construction en bois édifiée par les consorts [D] sur le terrain perdure. Il importe peu de déterminer si cette construction devait ou non faire l’objet d’une déclaration de travaux, le litige portant sur les obligations des locataires envers leur bailleur. Selon les photographies produites, cette construction est directement accolée à la maison et sa surface a aisément permis l’installation de divers mobiliers notamment de salon. Il résulte des propres écritures des défendeurs que leur construction est composée d’un châssis en bois, avec 4 poteaux pour supporter une toiture dont la solidité est telle qu’elle a permis d’y installer des panneaux photovoltaïques. Cette construction ne constitue donc pas un simple aménagement mais transforme les lieux loués sans autorisation du bailleur, de sorte que le manquement des locataires est établi. En effet, les locataires n'apportent pas la preuve que leur bailleur aurait donné son accord pour la réalisation de tels travaux.

De même, les consorts [D] ne contestent pas avoir construit sur le terrain un support pour leur piscine, tel qu’il résulte des photographies produites par la bailleresse, et ils ne justifient pas l’avoir ôté.

Ainsi, les manquements retenus au titre de la transformation non autorisée des lieux sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail qui sera dès lors prononcée à compter de la présente décision.

Sur la demande d'expulsion

Les consorts [D] n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon les dispositions de l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les consorts [D] occupent les lieux sans droit à compter de la présente décision, date de la résiliation du bail qui contient une clause de solidarité.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement les consorts [D] à son paiement à compter de la présente décision jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de retrait des constructions

Selon les dispositions de l’article L 131-1 du code de procédure civile d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

La demande de retrait des panneaux photovoltaïques est sans objet dès lors qu’ils ont déjà été démontés.

En revanche, les consorts [D] seront condamnés à retirer la construction en bois et le support pour la piscine se trouvant sur le terrain, ainsi que les spots lumineux qui éclairent l’habitation de Madame [P] tel que demandé par la bailleresse, ce sous astreinte, pendant le délai de deux mois, de 10 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

En l’espèce, la SARL GEPINVEST produit un décompte arrêté au 15 mai 2025 mentionnant un arriéré locatif de 806,08 euros (sa pièce n° 13)

De leur côté, les consorts [D] versent aux débats un décompte arrêté au 6 juin 2025 mentionnant un arriéré de 706,08 euros (leur pièce n° 17) et des preuves de virements (leur pièce n° 16) démontrant qu’ils ont réglé en sus du loyer courant du mois de juin 2025, une somme de 100 euros à valoir sur l’arriéré.

La dette locative s’établit donc à 706,08 euros jusqu’au terme de juin 2025 inclus.

Par ailleurs, les consorts [D] ne produisent aucune pièce justifiant qu’un accord serait intervenu en février 2023 pour leur octroyer des délais de paiement suspensifs d’une action. Ils versent uniquement aux débats un courriel du 20 mai 2025 de l’agence LA FORET, administrateur de biens de la bailleresse, attestant de ce qu’ils sont passés le 12 mai 2025 à l’agence pour faire signer et tamponner leur plan d’apurement consistant à verser 100 euros par mois en sus du loyer courant (leur pièce n° 15). Outre le fait qu’il n’est pas justifié que l’agence LA FORET y aurait apposé la mention « bon pour accord », aucun écrit n’est produit aux termes duquel la bailleresse aurait renoncé à titre transactionnel à poursuivre le recouvrement de l’arriéré dû en cas de respect du plan qu’ils ont proposé.

Dans le dispositif de ses conclusions, la SARL GEPINVEST ne sollicite pas une condamnation solidaire au titre de l’arriéré locatif.

Dès lors, les consorts [D] seront condamnés conjointement à payer à la SARL GEPINVEST la somme de 706,08 euros au titre de l’arriéré dû au 6 juin 2025, sous réserve des paiements intervenus depuis lors.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL GEPINVEST au titre des troubles causés

Il est souligné que les conclusions de la SARL GEPINVEST ne contiennent aucune motivation à l’appui de cette demande indemnitaire.

En tout état de cause, la SARL GEPINVEST n’a pas été victime elle-même de troubles de voisinage. Elle ne démontre pas que les consorts [D] seraient à l’origine de départs réguliers d’autres de ses locataires. Par ailleurs, la condamnation des consorts [D] à retirer sous astreinte les constructions non autorisées vient réparer l’intégralité des dommages, dès lors qu’elle ne justifie d’aucun autre préjudice distinct.

Elle sera dès lors déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le droit d'exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus, en vertu de l'article 1240 du code civil, que s'il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l'appréciation de son droit qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions.

La SARL GEPINVEST ayant été accueillie en partie de ses demandes, sa procédure ne présente aucun caractère abusif.

Les consorts [D] seront donc déboutés de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [D], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnés aux dépens, les consorts [D] seront condamnés in solidum à payer à la SARL GEPINVEST une indemnité qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,