TJ 76540, 28 août 2025, RG 25/01050

MINUTE N°25/02598

DOSSIER N° RG 25/01050 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NE7B

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 28 AOUT 2025

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DEMANDEUR :

M. [N] [A]
17 rue Suzanne Lenglen
33510 ANDERNOS LES BAINS
représenté par Me Charlotte DUGARD-HILLMEYER, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [Q] [C]
9 A rue Gadeau de Kerville
Carré Flora, 1er etage, Porte Lot N°1102
76100 ROUEN
non comparante
M. [X] [G] [J]
9 A rue Gadeau de Kerville
Carré Flora, 1er etage, porte Lot N°1102
76100 ROUEN
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 12 Juin 2025

JUGE : Pascale HENRY

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Pascale HENRY, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 juillet 2023, M. [N] [A] a donné à bail à Mme [Q] [C] et M. [X] [G] [J] un local à usage d’habitation situé 9A, rue Gadeau de Kerville, Carré Flora, Etage 1, Lot n°1102, 76100 ROUEN, moyennant le paiement mensuel d’un loyer révisable de 800 €, outre une avance sur charges de 100 €.

Par notification électronique du 27 septembre 2024, M. [N] [A] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le 27 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [Q] [C] et M. [X] [G] [J] un commandement de payer dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, la somme de 6.418 € au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, M. [N] [A] a fait assigner Mme [Q] [C] et M. [X] [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de faire :
- constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
- ordonner l'expulsion de Mme [Q] [C] et M. [X] [G] [J] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamner solidairement Mme [Q] [C] et M. [X] [G] [J] au paiement :
- de la somme de 8.035,28 € au titre des loyers et charges dus au 1er février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
- condamner in solidum Mme [Q] [C] et M. [X] [G] [J] au paiement :
- de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- des entiers dépens de l’instance.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 18 février 2025.

A l’audience du 12 juin 2025, M. [N] [A], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 11.539,52 € selon décompte arrêté au 3 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Il indique qu’il s’oppose aux délais de paiement sollicités par Mme [Q] [C] et M. [X] [G] [J] et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée à personne, Mme [Q] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’audience, M. [X] [G] [J], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues, par mensualités de 300 €. Il fait état de sa bonne foi et de difficultés financières rencontrées, suite à la perte de son emploi et au congé maternité de Mme [Q] [C]. Il déclare qu’ils ont six enfants à charge, qu’il perçoit actuellement 800 € au titre de son allocation chômage, que Mme [Q] [C] reprend son travail le 16 juin prochain et qu’elle a un salaire mensuel de l’ordre de 1.900 € et qu’ils sont également bénéficiaires d’allocations familiales.
Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 août 2025.

Par une note en délibéré autorisée, reçue le 18 juin 2025, Mme [Q] [C] a produit la dernière attestation de paiement établie par la caisse d’allocations familiales de laquelle il ressort que la somme de 2.685,41 € lui a été versée pour le mois de mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 18 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de M. [N] [A] aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 27 septembre 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires de s’acquitter de la somme de 6.418 € au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 28 novembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 28 novembre 2024, Mme [Q] [C] et M. [X] [G] [J] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande de paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 27 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 3 juin 2025 que M. [N] [A] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés, dont le montant s’élève à la somme de 11.539,52 €.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Mme [Q] [C] et M. [X] [G] [J] à payer à M. [N] [A], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 11.539,52 €, arrêtée au 3 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 septembre 2024 sur la somme de 6.418 €, de l’assignation du 17 février 2025 sur la somme de 8.035,28 € et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [Q] [C] et M. [X] [G] [J] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Si leur situation personnelle et financière semble permettre de s'assurer que les défendeurs seront en mesure de régler la dette locative dans le délai de trois ans, du fait de la reprise de son activité professionnelle par Mme [Q] [C] à compter du 16 juin 2025, il ressort cependant du décompte locatif produit que des impayés de loyers sont apparus dès l’entrée dans les lieux en juillet 2023 et que Mme [Q] [C] et M. [X] [G] [J] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience, dès lors que le dernier versement effectué remonte au 7 janvier 2025, soit plus de 5 mois avant l'audience.

Il convient de rappeler que la reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience est la condition sine qua non pour que le locataire se voit octroyer des délais de paiement et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

Dès lors, Mme [Q] [C] et M. [X] [G] [J] seront déboutés de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [Q] [C] et M. [X] [G] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture, ainsi qu'à payer à M. [N] [A] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, que l'équité commande de fixer à 500 €.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS