TJ 76540, 5 août 2025, RG 25/00037

MINUTE N°25/02624

DOSSIER N° RG 25/00037 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NDN4

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 AOUT 2025

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DEMANDEUR :

M. [A] [K]
2 rue de la France Libre
76100 ROUEN
représenté par Me Justine DUVAL, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [G] [B]
5 Rue Arlety
92400 COURBEVOIE
représenté par Me Samba THIAM, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 07 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

La présente ordonnance a été signée par Mme Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2021, Monsieur [H] [B] a donné en location pour une durée de trois ans renouvelable à Monsieur [A] [K] un appartement de type T2 situé Résidence Henri Martin, 2 rue de la France Libre, bâtiment D, étage 1, porte 1226, outre une cave n° 216 et un parking n° 320 moyennant le paiement par mois d'un loyer révisable de 520 euros et une provision pour charges de 90 euros.

Se plaignant de divers désordres, Monsieur [A] [K] a, par acte de commissaire de justice signifié le 14 mai 2025, fait assigner en référé Monsieur [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de solliciter la réalisation de travaux sous astreinte, subsidiairement une expertise judiciaire, en formant en outre diverses autres demandes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025 et renvoyée à l’audience du 7 juillet 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions responsives déposées et soutenues à l’audience du 7 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer, Monsieur [A] [K], représenté par son conseil, demande à la juridiction de :
A titre principal :
- condamner Monsieur [H] [B], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance à intervenir, à faire réaliser les travaux suivants :
-remplacement des sanitaires ;
-remplacement du cumulus et de la partie de tubulure cuivre vrillée alimentant le cumulus ;
-passage de la pompe à déboucher sur l’évacuation du receveur de douche ;
remplacement de la cabine de douche ;

A titre subsidiaire :
-désigner avant dire droit un expert avec pour mission d'examiner le logement, décrire les désordres, donner son avis sur les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction ultérieurement saisie de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis et notamment le préjudice de jouissance du locataire ;
-l’autoriser à consigner les loyers à venir, à compter de l’ordonnance à intervenir, entre les mains d’un commissaire de justice ès-qualité de séquestre ;

En tout état de cause :
- ordonner la réduction du loyer à la somme de 100 euros par mois à compter de l’ordonnance à intervenir, soit jusqu’à complète exécution des travaux, soit jusqu’à la fin des opérations d’expertise ;
- condamner Monsieur [H] [B] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de provision en réparation de son préjudice de jouissance ;
- condamner Monsieur [H] [B] sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dans un délai de quinze jours à compter de l’ordonnance à intervenir, à lui transmettre l’ensemble des avis d’échéances échus rectifiés avec le retrait de la mention relative aux subrogations de la société ACTION LOGEMENT SERVICES (VISALE) ;
- débouter Monsieur [H] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner Monsieur [H] [B] à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [H] [B] aux entiers dépens.

Monsieur [A] [K] sollicite que Monsieur [H] [B] soit débouté de sa demande tendant à voir prononcer, pour absence de tentative de résolution amiable du litige, la nullité de son assignation et en tout état de cause l’irrecevabilité de ses prétentions en faisant valoir l’absence de grief et l’urgence caractérisée qui exclue l’application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.
Sur le fond, il indique qu’il ne peut plus jouir paisiblement de son logement depuis février 2023 en raison d’un dysfonctionnement de la pression d’eau au niveau des robinets, d’une chasse d’eau hors d’usage, d’une fuite sur une canalisation des sanitaires, de la défectuosité du ballon d’eau chaude et de traces d’infiltrations d’eau dans le local abritant le ballon d’eau chaude tel que constaté par un inspecteur de salubrité de la ville de Rouen en juin 2024 et que depuis cette visite, une fuite provenant de la cabine de douche est apparue la rendant hors d’usage. Il expose qu’en dépit de ses demandes depuis juillet 2023, le bailleur n’a pas accepté de remédier aux désordres, se contentant de lui demander de faire intervenir un plombier afin qu’il réalise un diagnostic du ballon d’eau chaude. Il indique avoir fait établir un devis le 20 juin 2024 actualisé par un second devis du 14 février 2025 préconisant les travaux dont il demande la réalisation au visa des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il conteste avoir fait obstacle à l’intervention de plombiers.

Subsidiairement, il sollicite une expertise judiciaire estimant justifier du motif légitime requis par les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, avec autorisation de séquestrer les loyers jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert.

En tout état de cause, il demande que son loyer soit réduit à la somme de 100 euros par mois jusqu’à la réalisation des travaux ou jusqu’à la fin des opérations d’expertise, ainsi qu’une provision de 2.000 € pour le préjudice de jouissance subi, en invoquant deux hivers passés sans chauffage ni eau chaude et l’impossibilité de pouvoir utiliser correctement la douche et les sanitaires.

Il sollicite la délivrance sous astreinte des avis d’échéances échus sans mention relative aux subrogations de la société ACTION LOGEMENT SERVICES (Visale) car cette mention l’empêche de se voir attribuer un logement social alors qu’elle n’a pas à apparaître sur les avis d’échéance, le bailleur opérant en réplique une confusion avec les quittances. Il souligne en outre que sa dette locative a été effacée par la commission de surendettement des particuliers.

Il demande enfin que Monsieur [H] [B] soit débouté de sa demande indemnitaire pour procédure abusive au motif qu’aucun abus n’est caractérisé et qu’en toute hypothèse l’article 32-1 du code de procédure civile invoqué permet uniquement le prononcé d’une amende civile et non l’octroi de dommages intérêts à la partie adverse.

Aux termes de ses dernières conclusions responsives déposées à l’audience du 7 juillet 2025 et auxquelles il convient de se référer, Monsieur [H] [B], représenté par son conseil, demande à la juridiction de :

In limine litis :
- prononcer, faute de régularisation, la nullité de l’assignation pour vice de forme ;
déclarer en tout état de cause les demandes de Monsieur [A] [K] irrecevables ;

Sur le fond :
- débouter Monsieur [A] [K] de toutes ses demandes ;
- le condamner à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ;
- le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux dépens.

Monsieur [H] [B] soutient que les prétentions indemnitaires de Monsieur [A] [K] s’élèvent à la somme de 3.500 euros, de sorte que sa demande en justice aurait dû être précédée d’une tentative de résolution amiable par application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile. Il en conclut, au visa de l’article 54 du même code, que l’assignation est nulle pour vice de forme, le grief étant constitué par le fait qu’il a perdu une perte de chance de faire valoir ses arguments dans un cadre moins onéreux et plus positif et que les demandes de Monsieur [A] [K] sont en tout état de cause irrecevables au visa de l’article 750-1 susvisé.

Sur le fond, Monsieur [H] [B] indique que l’état des lieux réalisé contradictoirement le 17 novembre 2021 mentionne un logement en bon état, que la locataire précédente certifie n’avoir rencontré aucun désagrément concernant les radiateurs, le ballon d’eau chaude, la pression de l’eau, les sanitaires, l’évacuation de la douche ou de l’humidité et qu’il a entrepris des travaux d’amélioration lors de son départ. Il expose avoir toujours été disposé à effectuer les travaux lui incombant, mais que Monsieur [A] [K] se fonde sur des devis qu’il a lui-même fait établir sans diagnostic préalable alors qu’un plombier missionné le 17 octobre 2022 a conclu que les remplacements sollicités n’étaient pas nécessaires, Monsieur [K] ayant ensuite empêché l’accès au logement à un deuxième plombier en novembre 2022 tout comme au prestataire missionné en 2025 par la copropriété pour changer les compteurs d’eau froide. Il indique avoir précisément répondu à l’inspecteur de salubrité, soulignant notamment que l’infiltration constatée provient d’un dégât des eaux pour lequel Monsieur [K] a été indemnisé sans procéder à la remise en état et que celui-ci demande en réalité la réalisation de travaux de confort non justifiés, alors qu’il n’a pas déclaré à son assurance de fuite provenant de la douche et qu’il manque à son obligation d’entretenir le logement, les toilettes dont il réclame le remplacement étant entartrées. Il en conclut que Monsieur [K] n’établit pas l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire, il soutient que Monsieur [A] [K] ne justifie d’aucun motif légitime dès lors qu’il n’établit pas a minima le bien-fondé de son action, se contentant d’alléguer des désordres hypothétiques. Il fait valoir que Monsieur [A] [K] n’a pas repris le paiement des loyers courants de sorte qu’il est mal venu en sa demande de séquestre.
En tout état de cause, il s’oppose à la demande de réduction du loyer, le caractère indécent du logement et les désordres n’étant pas démontrés. Il fait valoir qu’il n’a pas à produire de nouvelles quittances dès lors qu’il respecte les dispositions de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 en y faisant figurer les impayés et que Monsieur [K] ne justifie en tout état de cause d’aucun préjudice dès lors que la commission d’attribution de logement social lui a indiqué conserver sa demande en attente d’un logement disponible.
Il sollicite la condamnation de Monsieur [K] à lui payer des dommages intérêts pour procédure abusive en estimant que les circonstances de l’espèce démontrent qu’il a agi par intention malveillante.

Il sera référé aux dernières conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur l’office du juge :

Il est rappelé que le juge n’est tenu de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions à l’exclusion de ce qui doit être qualifié de moyens ou d’arguments.

Sur la nullité de l’assignation

Selon les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile :
« En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
(…)
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
Selon les dispositions de l’article 54 du même code, l’assignation doit mentionner, à peine de nullité, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige lorsqu’elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative ou la justification de la dispense d'une telle tentative.

Il en résulte que les dispositions des articles 54 et 750-1 susvisées ne sont applicables que pour les litiges portant sur des demandes déterminées n’excédant pas 5.000 euros, sauf pour certaines actions spécifiques qui ne correspondent pas à celle initiée par le demandeur.

Il est par ailleurs constant que toute demande tendant à la condamnation du défendeur à une obligation de faire constitue en elle-même une demande indéterminée, et ce indépendamment du montant sollicité au titre de l’exécution réclamée (notamment Cass. Civ 2ème 6 juin 2023, pourvoi n° 12-20062).

En l’espèce, et sans même qu’il soit besoin d’examiner la nature des autres demandes de Monsieur [A] [K], celui-ci sollicite à titre principal la réalisation de travaux, obligation de faire correspondant à une demande indéterminée, de sorte que son assignation n’avait pas à être obligatoirement précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative.

Les dispositions des articles 54 et 750-1 du code de procédure civile invoquées par Monsieur [H] [B] sont donc inapplicables.

Il sera dès lors débouté de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation.

Sur la compétence du juge des référés :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestée, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il existe un différend entre les parties qui rend nécessaire le recours au juge des référés notamment pour prendre les mesures nécessaires et préserver, si besoin est, le droit du demandeur de jouir paisiblement de la chose louée en raison des désordres allégués.

Le juge des référés est donc bien compétent pour statuer sur les demandes présentées par M [A] [K].

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte :

Il résulte des dispositions combinées des articles 1719, 1720, 1721 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et en bon état d’usage et de réparation avec des équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, assurer au locataire la jouissance paisible du logement, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et l’indemniser des pertes en résultant.

Selon les dispositions de l’article 3 du décret du n°2002-120 du 30 janvier 2002, pour être décent, le logement doit notamment comporter une installation permettant un chauffage normal.

Il résulte par ailleurs des dispositions combinées des articles 1724 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à leur entretien normal. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Si les réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.

Selon les dispositions de l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

En l’espèce, si Monsieur [A] [K] produit diverses correspondances avec Monsieur [H] [B] (ses pièces n° 2, 3, 4 et 14) et des photos (ses pièces n°8), nul ne pouvant se faire une preuve à lui-même, il verse également aux débats (sa pièce n° 6) un courriel adressé le 24 juin 2024 à son bailleur par un inspecteur de salubrité de la Ville de Rouen indiquant qu’il a relevé lors de sa visite du logement :
-un dysfonctionnement de la pression d’eau au niveau des robinets, avec une pression faible, voire insuffisante ;
- une chasse d’eau des toilettes ne fonctionnant plus et une fuite d’eau sur une canalisation d’eau ;
- un ballon d’eau chaude défectueux qui ne produit plus d’eau chaude ;
- des traces d’infiltrations d’eau dans le local qui abrite le ballon d’eau chaude.

Monsieur [A] [K] produit en outre :
- un devis établi le 20 juin 2024 par l’entreprise SAMPIC’GAZ portant sur le remplacement des wc, du groupe de sécurité du cumulus, de la partie de tubulure cuivre vrillée alimentant le cumulus et le passage d’une pompe à déboucher sur l’évacuation du receveur de douche afin d’essayer d’en améliorer l’écoulement pour un montant total de 562,10 euros TTC (sa pièce n° 5) ;
- un devis établi le 14 février 2025 par cette entreprise pour y ajouter le remplacement de la cabine de douche et portant le montant total des travaux à 2.766,34 euros TTC (sa pièce n° 7).

De son côté, Monsieur [H] [B] produit :
- l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 17 novembre 2021 mentionnant notamment un ballon d’eau chaude en état moyen et des sanitaires et une douche en bon état (sa pièce n° 2) ;
- un courriel du plombier qu’il a missionné le 17 octobre 2022 indiquant qu’il a constaté simplement une fuite d’eau venant du réservoir, nécessitant uniquement de changer le robinet flotteur (sa pièce n° 11) ;
- des échanges de sms du 28 novembre 2022 avec Monsieur [K] lui demandant de définir une date d’intervention avec un deuxième plombier (sa pièce n°12) ;
- un courriel qu’il a adressé à Monsieur [K] le 3 novembre 2023 pour s’étonner d’apprendre subitement que le chauffe-eau ne fonctionnerait pas depuis 8 mois, et lui demander de se rapprocher d’un plombier afin d’établir un diagnostic pour savoir si cet équipement nécessite d’être remplacé (sa pièce n°13);
- son courriel du 1er juillet 2024 en réponse à l’inspecteur de salubrité indiquant qu’il n’a pas été vérifié si Monsieur [K] avait désactivé l’alimentation de l’eau chaude comme par le passé, que seule une légère fuite sur les sanitaires avait été détectée ne nécessitant pas leur changement complet et qu’il ne ferait réaliser que les travaux dont la nécessité serait démontrée (sa pièce n° 18) ;
- son courriel du 22 février 2025 adressé à Monsieur [K] pour lui demander de déclarer au plus tôt à son assurance la fuite alléguée au niveau de la douche pour en déterminer l’origine et qu’elle puisse être réparée (sa pièce n° 17) ;
- un courriel du 21 mai 2025 du service sinistre de la compagnie Papernest indiquant avoir indemnisé Monsieur [K] à hauteur de 250 euros pour qu’il réalise les travaux de remise en état consécutif à un dégât des eaux (sa pièce n° 16).

A cet égard, il est relevé que Monsieur [A] [K] ne sollicite pas la réalisation de travaux pour remédier à l’humidité constatée par l’inspecteur de salubrité.

Par ailleurs, si les pièces qu’il produit permettent de justifier de désordres, y compris concernant l’écoulement de la cabine de douche, Monsieur [H] [B] fait valoir à juste titre que Monsieur [A] [K] ne justifie pas avoir déclaré une fuite en provenance de la douche à sa compagnie d’assurance pour constat et prise en charge et qu’il n’est démontré que les travaux dont il réclame l’exécution, comportant notamment le remplacement complet des sanitaires et de la cabine de douche, correspondraient à ceux strictement nécessaires pour mettre un terme aux désordres.

Monsieur [A] [K] ne démontre pas plus que l’ensemble des désordres résulterait du seul manquement du bailleur à ses obligations.

Dans ces conditions, il convient de débouter Monsieur [A] [K] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

L'article 145 du code de procédure civile dispose que : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité ou le bien fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ou sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, non manifestement voué à l'échec, qu'il a un objet et un fondement juridique suffisamment déterminables, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.

Il ressort des éléments produits que l’existence de désordres est établie par l’échéance de mail entre M [H] [B] et l’inspecteur de salubrité de Rouen. Toutefois, aucun rapport de cette visite n’est versé aux débats de sorte que les désordres affectant la location ne sont pas décrits de manière précise. En outre le différend porte également sur la nature des travaux à entreprendre pour y remédier et sur d’éventuels manquements du locataire à son obligation d’entretien ayant pu provoquer et/ou concourir aux désordres.

Dès lors, Monsieur [A] [K] justifie d’un motif légitime à l'organisation d’une expertise judiciaire pour apprécier l’existence et la nature des désordres, leur origine, leur imputabilité et les préjudices subis.

Par conséquent, une expertise judiciaire sera ordonnée selon les termes du dispositif ci-après.

Sur les demandes de séquestre et de réduction des loyers

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. »

En l’espèce, Monsieur [A] [K] demande que son loyer soit réduit à la somme de 100 euros jusqu’à la réalisation des travaux sollicités à titre principal ou à défaut jusqu’à la fin des opérations d’expertise avec autorisation de séquestrer les loyers jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert.

Toutefois, la demande principale de réalisation de travaux a été rejetée. Par ailleurs, l’expertise diligentée a justement pour objet de permettre de déterminer l’imputabilité des désordres et d’évaluer les préjudices subis.

Il convient donc de débouter Monsieur [A] [K] de ces chefs de demande.

Sur la demande de provision pour préjudice de jouissance

Compte tenu de l’objet de l’expertise, Monsieur [A] [K] sera également débouté de ce chef de demande

Sur la demande de délivrance d’avis d’échéances rectifiés sous astreinte

Alors que l’avis d'échéance de loyer est un rappel des sommes dues, la quittance de loyer valide le paiement du loyer après échéance.

En outre l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 réglemente les quittances et non pas les avis d’échéance.

Monsieur [A] [K] sollicite la délivrance, sous astreinte, d’avis d’échéance pour les termes échus sans la mention « solde des subrogations VISALE des impayés 3.851,86 euros »

Il fait notamment valoir qu’un logement social lui a été refusé en mai 2025 en raison de « dettes locatives et/ou irrégularité dans le règlement des loyers » (sa pièce n° 10) ainsi qu’en raison d’une incapacité à faire face aux dépenses du logement.

Toutefois, Monsieur [A] [K] ne démontre pas avoir inclus dans son dossier les avis d’échéance litigieux et n’établit pas davantage que la décision de rejet de sa demande de logement social aurait été prise sur la base de ce document.

Il convient donc de rejeter la demande de Monsieur [A] [K].

Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive

La procédure initiée par Monsieur [A] [K] ne présente aucun caractère abusif dès lors qu’une partie de ses demandes a été accueillie.

Monsieur [H] [B] sera donc débouté de ce chef de demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile : la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il y a lieu en l’espèce de laisser provisoirement les dépens de la présente instance à la charge de Monsieur [A] [K] en l’état des éléments du litige que la mesure d’expertise a pour objet d’instruire.

Enfin, à ce stade, il n’y a pas lieu à référer sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il est toutefois rappelé qu’une ordonnance de référé est une décision provisoire et qu’elle ne préjuge donc pas de la charge finale des dépens et des frais irrépétibles qui pourra être prononcée dans le cadre d’une instance au fond.

PAR CES MOTIFS