TJ 76540, 13 août 2025, RG 25/00124

MINUTE N°25/02676

DOSSIER N° RG 25/00124 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M4UX

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 AOUT 2025

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DEMANDEURS :

M. [V] [Y]
11 rue de la Mairie
76970 FLAMANVILLE
comparant
Mme [G] [Y]
11 rue de la Mairie
76970 FLAMANVILLE
représentée par M. [V] [Y]

DEFENDEUR :

M. [Q] [D]
1 bis rue André Broucq
Bât. D - Appt 405
76250 DEVILLE LES ROUEN
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 13 Juin 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er octobre 2023, Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [Y] ont donné à bail à Monsieur [Q] [D] un local à usage d’habitation situé 1 bis, rue André Broucq, bâtiment D, appartement 405 à DÉVILLE-LÈS-ROUEN (76250), pour un loyer mensuel de 660 €, outre une avance sur charges de 38€.

Les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [Q] [D] le 23 septembre 2024 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 2.916,50 € au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 15 janvier 2025, Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [Y] ont saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il :
- constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
- ordonne l'expulsion de Monsieur [Q] [D] et de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance d'un serrurier et le concours de la force publique ;
- condamne Monsieur [Q] [D] à leur payer la somme de 3.768,22 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 31 octobre 2024 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal ;
- condamne Monsieur [Q] [D] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
- condamne Monsieur [Q] [D] au paiement d’une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 16 janvier 2025.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [Y] font valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers réclamés par le commandement du 23 mai 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [V] [Y], comparant, et Madame [G] [Y], représentée par son époux, muni d'un pouvoir, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 5.743,16 € selon décompte arrêté au 13 juin 2025. Ils déclarent que Monsieur [Q] [D] a quitté le logement et ne pas avoir de contact avec lui.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [Q] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Par une note en délibéré, autorisée, Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [Y] ont transmis l'avis de taxe foncière du logement loué pour les années 2023 et 2024.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [Q] [D] cité à l’étude du commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs , Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [Y] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit en date du 23 septembre 2024, les bailleurs ont fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 2.916,50 € de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de six semaines ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 5 novembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [Q] [D] a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail à la date du 5 novembre 2024.

Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [Y] déclarent que ce dernier leur a restitué le logement, tel qu'il en ressort également du procès-verbal de constat d'état des lieux qu'ils versent aux débats, réalisé par maître [P] [T], commissaire de justice, le 26 février 2025.

Par conséquent, le logement ayant été repris par Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [Y], leur demande d'expulsion de Monsieur [Q] [D] ne peut qu'être rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués du 5 novembre 2024 au 26 février 2025, Monsieur [Q] [D] a causé un préjudice à Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [Y] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers, des charges et indemnités d'occupation

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par les bailleurs, qu’à la date du 13 juin 2025, Monsieur [Q] [D] demeure redevable de la somme de 5.743,16 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.

Cette somme comprend le coût des taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2023 et 2024, justifiées par Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [Y] qui produisent l'avis d'imposition de taxes foncières pour ces deux années.

Néanmoins, la provision réclamée au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2025 n'est quant à elle pas justifiée. La somme de 25,62 € sera donc déduite de la dette réclamée.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Q] [D] à payer à Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [Y], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 5.717,54 €, avec intérêts au taux légal à compter présent jugement.

Sur le remboursement des frais d'état des lieux par huissier de justice

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, Monsieur et Madame [Y] réclament la condamnation de Monsieur [D] à régler la totalité des frais d’huissier liés à l’établissement de l’état des lieux de sortie. Or, d’une part, et en tout état de cause, au regard de l’article précité, les bailleurs ne seraient fondés à réclamer qu’un partage des frais par moitié. Mais, surtout, Monsieur et Madame [Y] ne rapportent pas la preuve qu’un état des lieux contradictoire amiable était impossible et que le recours à un huissier de justice était indispensable. En effet, la loi privilégie l’état des lieux amiable et contradictoire. Ce n’est qu’en cas d’impossibilité prouvée que l’une des parties est fondée à réclamer l’intervention d’un huissier de justice. En l’occurrence, il n’est pas justifié de circonstances particulières rendant le constat amiable impossible, aucune tentative amiable n'ayant été faite par les bailleurs avant d'avoir recours à un huissier de justice. Ainsi l’ huissier est intervenu à la seule demande de Monsieur et Madame [Y].

Par conséquent Monsieur et Madame [Y] seront déboutés de leur demande de remboursement à ce titre.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [Q] [D], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 septembre 2024, de l'assignation du 15 janvier, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Condamné aux dépens, Monsieur [Q] [D] sera condamné à verser à Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [Y] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,