TJ 76540, 14 août 2025, RG 25/00591

MINUTE N°25/02695

DOSSIER N° RG 25/00591 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NBA7

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 14 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

S.C.I. SIDI BRAHIM
135 rue Danguy
76230 BOIS GUILLAUME
représentée par Me Angélique THILLARD, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [K] [D]
32 route de Bonsecours - Appt n°7
76000 ROUEN
non comparant
Mme [G] [W]
32 route de Bonsecours - Appt n°7
76000 ROUEN
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 27 Juin 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 8 mars 2022, la SCI SIDI BRAHIM a donné à bail à Monsieur [D] [K] et Madame [W] [G] un local à usage d’habitation situé 32, Route de Bonsecours (Appt 7) à ROUEN 76000, pour un loyer mensuel de 450€, outre une avance sur charges de 35€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [D] [K] et Madame [W] [G] le 11 septembre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.193,17 € au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par assignation en date du 24 mars 2025, la SCI SIDI BRAHIM a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il :
- constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
- ordonne l'expulsion de Monsieur [D] [K] et Madame [W] [G] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamne solidairement Monsieur [D] [K] et Madame [W] [G] à lui payer la somme de 2.297,01 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus à février 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- condamne solidairement Monsieur [D] [K] et Madame [W] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
- condamne solidairement Monsieur [D] [K] et Madame [W] [G] au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 1231-6 du code civil,
- condamne solidairement Monsieur [D] [K] et Madame [W] [G] au paiement d’une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;
- ordonne l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SIDI BRAHIM fait valoir, à titre principal, que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, et n’a pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, impartis par le commandement du 11 septembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 27 juin 2025, la SCI SIDI BRAHIM, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation, précisant toutefois que les locataires auraient quitté les lieux, sans se désister de ses demandes d'expulsion et de résiliation du bail et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 3.874,38 € selon décompte arrêté au 26 juin 2025.

Bien que régulièrement cités par dépôt de l'acte à l'étude de l'huissier de justice, Monsieur [D] [K] et Madame [W] [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

Un diagnostic social et financier de carence a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [D] [K] et Madame [W] [G] cités à l’étude de l’huissier, n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 mars 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs , la SCI SIDI BRAHIM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI SIDI BRAHIM aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais

figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 8 mars 2022, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d'un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 11 septembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.193,17 € de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Les locataires n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 12 octobre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [D] [K] et Madame [W] [G] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 26 juin 2025, Monsieur [D] [K] et Madame [W] [G] demeurent redevables de la somme de 3.874,38 € au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais « d'huissier » et « indemnité forfaitaire commandement » facturés en septembre 2024, pour un montant

total de 196,90€. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Par ailleurs, le décompte comprend également des facturations de « taxe ordures ménagères » qui ne sont justifiées par aucune pièce, notamment avis d'imposition. Ces frais sont facturés le 10 septembre 2023 pour 75,20€ et en septembre 2024 pour 81€. Ces sommes non justifiées par des pièces seront déduites.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [D] [K] et Madame [W] [G] à payer à la SCI SIDI BRAHIM, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 3.521,28 €, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 1.193,17 €, à compter du 24 mars 2025 sur la somme de 2.297,01€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Force est de constater que la SCI SIDI BRAHIM ne justifie aucunement d'un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement qui est sanctionné par la condamnation au paiement d'intérêts sur les sommes dues.
Cette demande, non fondée, ni même explicitée, sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [D] [K] et Madame [W] [G], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 11 septembre 2024, de l'assignation du 24 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 19 février 2025 et 25 mars 2025;

Condamnés aux dépens, Monsieur [D] [K] et Madame [W] [G] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,